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壹 提问：请教房姐，您觉得雄安会对北京中长期的房价有影响吗？现在很多央企被要求一定要搬过去，未来应该高校和研究机构也会分流。地方上建新区很多都失败了，但是雄安的地位拔得这么高，中央意志坚决，国家意志之下多半还是会实现吧？长期来看，这种趋势会降低北京对人才的吸引力吗？ 回答：你好，雄安的定位，类似上海浦东、广东深圳，是最高规格、最受重视的国家级新区之一。 基本盘是北京非首都功能的那部分产业迁移，能不能成功的关键点在于是否能形成卓有成效的一套经济&社会运行机制，理顺生产关系、激发生产力。雄安的使命，就是大胆尝试、敢为人先，为中国经济的未来长远发展探索新的方向、开辟新的道路。 只要政府重视，并且政策运用得当，雄安就会有一个美好的未来。 北京中长期的房价不会有影响，既得利益者不会革自己的命。 贰 提问：房姐，您好！1.目前首套房在交易中，预计一个月时间结清。留有首付子弹70-80，以自住+增值为主，希望是110左右三室，学区，临地铁，大品牌。有哪些新盘可以推荐的？（光谷东价虚高，自住应该不合适吧） 2.中介给我推荐了两个：一是兴华尚都国际，二是融创公园大观。您觉得这两个楼盘适合近期入手吗？ 回答：你好，自住需要结合你的生活半径，目前光谷东性价比最高的盘，详见知识星球内部推荐。 兴华尚都国际在汉西板块，这个区域有点被遗忘了，虽然地处二环附近，但没有什么利好规划，价格又高，区域内大环境仍然以建材市场为主。投资不建议买。 融创的品牌不错，自住合适，单价价格也不低了。 后湖板块的发展潜力好于汉西板块。 价值排序：光谷东>融创公园大观>兴华尚都国际 叁 提问：房姐。有没有湖北省内异地公积金在武汉贷款买房方面的银行资源啊，求介绍， 最近银行贷款利率上涨，网传异地公积金暂停贷款，是不是真的啊，公积金中心说没有出暂停政策，但是中介得到的消息却是暂停了，办不了异地公积金贷款了 回答：你好，感谢付费！ 武汉公积金中心没额度了，本地放款都很难。目前只是部分银行涨了利率，还有一部分银行利率没涨，尽量找低利率银行。 另外一部分银行帮助完成存款业务，会有降低利率的政策，比如招商银行，存50万理财2个月，利率可以降低0.1% 肆 提问：房姐，1.同一个城市的内的板块轮动是必然的吗？2.板块轮动的核心原因是购买力的驱赶吗-预算有限没得选选次一级的选项？3.有大V说深圳的板块轮动是从十几万到3万的价格逐渐过度，价高的先涨，价格便宜的后涨，这个规律你同意吗？ 回答：板块轮动是必然的，就像一个班的同学，几年下来，成绩排名起起伏伏，有的上去一些，有的下来一些，当然属于正常现象。板块轮动的核心原因，和班级里同学们的成绩起伏，是一个道理。 伍 提问：最近一个月武汉二手房次新小区踩盘情况， 1.急售房源并不多，消化速度以一周时间为主，资产价格坚挺。2.房东大多存在近七成抵押贷无法结清 3.房源销售价格以买入价+3年利息平出为主 4.价格为小区均价的九折左右，谈判过程中房东不愿让步。请问：1.投资性购房现在是买入的时机吗？还是等下半年或明年再说 2.小区均价的九折房源是否可以购买？ 回答：从你看房的总结来看，你对房产投资还没有入门。 1)高质量的选房，和标的的去化周期，并没有特别直接的联系。 没错，房东不领行情、低于市场价挂牌出售的正常干净房子，当然会非常受欢迎，被长期盯梢小区的自住型买家第一时间秒走，但这并不代表他们就总能买到最好的房子和最便宜的价格。 因为，真的好房子，大多数时候就是会挂一个高于小区成交均价的价格。 而自住型买家绝大多数是对价格体系没有绝对清晰认知的(但其实不少自住型买家，比普通业余到处都看投资型买家，还是更熟悉小区)，他们对于一套看起来高于成交均价，但其实真的物有所值甚至物超所值的房子，并不一定能第一时间认知到价值，并在还价空间不大的前提下，果断做出买入的决定。 而且，自住型买家会做一件很傻的事情：等待所谓的“好的买入时机”。 殊不知，长期（踏空）风险就是短期风险，如果你认为三年后会涨，最佳买入时机绝不是两年零11个月以后或者两年零9个月以后，而是现在。 哪怕最坏情况，整整三年的(扣除租金机会成本后的)资金成本，也不过10%左右，和一轮行情的总体平均涨幅相比，根本微不足道可以忽略。 整天叫嚷着“武汉三年没涨，你的感想如何，站岗滋味好吗”的低智人群，可以直接拉黑了，他们这辈子赚不到什么钱的。 微观层面，市场并不总是那么“有效”，从而给真正专业的买家还是留下了一定的机会。 2) “房东大多存在近七成抵押贷无法结清”，意味着你关注的都是高风险房源，也只有这样的房源，能提供“低于小区均价10%”的价格。 这10%中，可能还有不少是本身位置、楼层、房型、装修、税费、嫌恶设施等折损导致的。 不怎么看正常低债务的房源，说明选房的目标比较偏门，会错过很多各方面属性优秀，只是挂牌价“看起来”没什么折扣的真正好房子。 3) 小区均价的9折，要看是挂牌均价还是实际成交均价。 两者之间，本来就会有5%左右的差异。 因为大多数房源本来挂牌价格就是有点虚高的，任何时候真正诚意卖的房源，每个小区就那么几套，我们也只会去看那么几套，其他根本看都不看的。 而且，这个所谓的9折，恐怕还有不少是债务（意味着交易风险）、折损所带来的。 真的一套套去剖析，恐怕绝大多数都并没有什么折扣。 4) 真实世界里，买一套各方面没什么缺陷、保值增值属性强大、未来好租好卖的真正好房子，价格从来都是非常难谈的，折扣从来都是几乎没有的。 我们不是巴菲特，不会一次买货就买几个亿几十个亿，买的也不是垃圾淘汰货，反而是精挑细选的白菜心上等A级好货，房东也不是傻子，卖几百上千万的房子不是卖白菜，你凭什么要求人家给你一个只买一件的零售客户打折呢？ 如今互联网如此发达，信息如此泛滥，还指望在房地产这种大宗交易里找傻子交易对手方，只能认为是一种行为艺术。 而对于那种买房动不动张口就要7折，卖房挂130%“市梦价”的主，必须要尊称一句——人民艺术家 陆 提问：房姐，如何办理无息贷款？ 回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。 柒 提问：美丽的房姐，本人广州一套房、武汉一套房，短期都不想卖，现在子弹大概180，想在武汉再置一处房，目前有两个方案，一是光谷东购置纯投资盘，优点是资金压力小，但是暂时无法理解光谷东目前的价格和价值，总觉得光谷东现在产业也很空心化；二是江岸或者武昌的改善盘，问题是子弹有限、压力很大。请问房姐，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉广州住宅回汉一步到位可以吗？ 回答：你好，武汉当下的楼市现状，每个板块的价值会被重塑 光谷东是武汉非常成功的新区，倒退3-5年，我们是不认可光谷东的价值，自住很少，全是炒家，空有概念，溢价太严重。 但是站在今天再看光谷东，华为 小米等头部企业入驻 加上光谷大量企业开始转移，自住需求占比已经超过投资客。虽然武汉横盘3年，但是三环内所有洼地板块在横盘期内 已经完成补涨，比如白沙洲 四新 后湖等刚需纯居住板块 价格已经到了1.6w以上，光谷东的性价比凸显。 不知道你现在武汉已有的物业是什么板块，如果是成熟区，未来纯投资 考虑长持，可以买光谷东。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。 因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。 江岸和武昌的改善盘，未来涨幅大概率随大势，新区是博取更大的收益。前者更稳健，后者更进取。 广州仓位如果是我们星球内推荐的板块，没必要出手，一线城市作为底仓可以长持很久。 捌 提问：您好，最近有朋友推荐贵安新区，这个国家级新区概念有前景吗 回答：你好，任何城市，任何楼盘，在没有经过充分的分析和数据检测之前，不要冲动买入。贵阳值得买吗？如果能买，哪里才是价值高地？ 在“国家级新区”的概念下，卖地建城成为了快速拉动板块热度的方式，南京江北新区成立后，房价坐地上涨，成交与认购量均有大幅攀升。然而并非所有新区都能消化这样的利好，排名第一的滨海新区GDP是最后一名贵安新区的155倍，有些新区，特别是在中西部地区正在吞咽高库存的“苦果”，沦为鬼城。 新区概念的热度已经慢慢退去，而对于已经进场的开发商，似乎只有与新区一起陷入漫长的等待。 一般人都会以为贵阳的开发重点应该是国家级新区---贵安新区，但是和陕西西咸新区一样，人家西安重点开发自己的高新区，咱们贵阳重点开发自己的观山湖。因此如果有人和你讲贵安新区的房产，大概率是不靠谱。 星球内的人都知道，我们是不怎么喜欢新区的，尤其是远郊新区，但是对于贵阳，他的老城区是没有前途的，因为他的市中心没有任何外延，也找不到干净的土地，仅有的一点点干净的土地都被建造成了万亩容积率为6的大楼盘，比如世纪城、花果园、未来方舟。 因此在贵阳，如果想进行房产投资的话，有且只能够买观山湖的房子，并没有很多的板块和地段供房产投资者们选择。而实际上很多去贵阳买房的人也是这么做的。 1.利好因素 首先，贵阳的房地产政策，其重心仍然在“去库存”上面， 信贷政策、购房资格等管制方面非常宽松，首付、利率、二套认定方面都有很大优惠。建仓成本很低。其次，总体房价水平不高。当地的品质高层楼盘价格普遍1万出头，刚需高层大概8千一平。全国范围内，该价格已经略低于昆明、西安、长沙、南宁、沈阳、重庆等城市，算得上秦岭-淮河以南单价最低省城。 最后，越是落后，越是有后发优势。贵州老少边穷的少数民族地区，年轻人口聚集，贵州是全国最年轻的省，而贵阳算是全国最年轻的省城。 近几年贵州的固投屡创新高，高速公路和高速铁路迅猛发展，大数据和灾备中心的建立都为其发展打下了基础。年轻的人口，高铁枢纽地位，天量的固投，有声有色的大数据，夏天凉爽的气候，都为贵阳带来了一些利好。 2.利空因素： 在我们看到贵阳生机勃勃发展大跃进的同时，我们也要看到其一些不可避免的硬伤。 首先，城市人口规模过小，贵阳是座小城。贵州省三千多万人，贵阳只有四百多万人，这样的人口规模着实是让人心寒的。这种数量级的人口，房地产只有在厦门和香港这种不仅物理空间狭小，而且严控土地的城市有一定前途，而贵阳已经突破了老城区群山的束缚进军观山湖，物理空间十分广大。 而由于城市较小，在全国对轨道交通开始控制规模的情况下，贵阳地铁建成2、3条线后很难继续加密，连地铁环线成网条件都不具备的城市，地铁的效应无法充分得到发挥，相应的，地铁房的价值也有限。贵阳即使人口数量增长50%，到了600万人，还没有达到长沙、昆明、徐州、济南、烟台、南通、洛阳的水平。如此少的人口基数，其本身就给房地产的发展空间带来巨大限制。 其次，前期供应量过大。世纪城、花果园、未来方舟超高容积率万亩楼盘导致老城区的初次改善需求得到了充分释放。万亩大盘长期五千一平的房价使得大部分的土著贵阳人都买了套房子，现在的贵阳人已经开始在观山湖买第三套房子了。 尽管从成都、杭州、重庆、武汉、长沙等城市的经验来看，无论多么可怕的供应量、天量卖地、高容积率，一旦楼市行情启动，库存都会迅速告急。本地人不缺房子的逻辑在事实面前不堪一击。但是贵阳无论是经济还是人口，显然比上述曾经库存量大的城市又低一个层级。如何保证在比长沙还低一个层级的城市再一次让“本地人不缺房子房子涨不起来”的理论斯文扫地，是有难度的，是前无古人的。 3.最后，价格与重庆相比无明显优势。贵阳的房价水平堪称秦岭淮河以南最便宜的省城。但是我们需要关注的是他在哪个价格区间，有无竞争对手。贵阳周围的南宁、昆明、长沙、重庆四座城市的房价并没有超过贵阳很多，形成数量级的落差。整个中南、西南真正形成对贵阳价格碾压的是成都和武汉。 当前贵阳仅仅比重庆低20%-30%的房价并没有多少价格优势可言，因为二者的城市等级完全不在一个层面上。贵阳和伟大城市、中心城市，暴击城市关系不大。当前最适合的是利用当地非常宽松的金融政策大规模的建仓，仓位大，每平米涨2000元也是一笔非常大的收益。 但是如果仅仅是想买一两套的话，去贵阳，去重庆就行了。 |
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