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一、销售房屋 销售房屋涉及增值税、附加税、印花税、土地增值税和个人所得税。 1、增值税 个人转让房屋属于销售不动产行为，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，税率为5%。 注意：个人销售自建自用住房免征增值税。 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费用附加 个人转让房屋缴纳增值税，应同时缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，以增值税为计税依据，具体征收率分别为： 城建税适用税率:7%(市区)、5%(县城、镇)、1%(其他)教育费附加适用税率:3% 地方教育附加适用税率:2% 注意：2019年1月1日至2021年12月31日，城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加可享受50%的减免优惠。 3、印花税 个人转让房屋合同属于印花税暂行条例规定的“产权转移书据”税目印花税，买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。 4、土地增值税 土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。 5、个人所得税 个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。 财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。 《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。 综合来看，若按照购房时间进行划分，可分为以下三种计算情况。 两年之内的个税=[售房收入-房产原值-（增值税-附加税）-合理费用]×20%。两年或者两年以上，五年以下的个税=（售房收入-房产原值-合理费用）×20%。 因此，对个人转让自用5年以上免征个税。 注意：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。 二、购买房屋 1、契税 通常来说，以成交价格计征契税，不含增值税。税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税局备案。 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。 在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的,免征契税。 2、印花税 个人转让非住房,按照产权转移书据买卖双方缴纳印花税，适用税率0.05%，计税依据:按合同所载金额（增值税税额单独列示，按照不含增值税金额)。 另按照权利、许可证照买方缴纳印花税，纳税金额五元。 注意：2019年1月1日至2021年12月31日，印花税可享受50%的减免优惠。 |
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