房地产开发贷款审查要点（一）

一、项目合规性审查要求

（一）确保“四证”齐全

主要审查“国有土地使用权证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”是否齐备，内容是否一致。

所谓“四证”内容一致是指：“四证”中开发人名称必须一致，且与借款人名称一致；“建设用地规划许可证”中的用地规划，与“土地证”中用地位置、用地面积一致；“施工许可证”允许开工总面积（可累计）最终与“建设工程规划许可证”规划的总建筑面积一致。

对取得的土地使用权，要分析土地使用权取得方式，出让合同是否存在限制性条款，限制性条款是否得到落实，土地出让金是否足额交纳，要求审查土地出让（或转让）合同复印件，土地付款凭证复印件。

（二）确保项目自有资金比例符合要求

1、首先需要确定项目的自有资金比例符合要求。我行开发贷款自有资金比例要求，其中保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

    （项目以住宅类为主、同时配套少量网点或商铺等（建筑面积占比不超过30％），可按住宅项目的审批权限要求执行，否则执行商业用房审批权限。）

   2、对自有资金的界定

目前，人民银行银发[2003]121号文件中明确指出“自有资金指所有者权益”。

（1）土地评估增值。部分项目开发用地由于取得时间较早，有一定幅度的升值，企业将这部分土地评估后，把增值部分金额计入资本公积科目核算，这部分资本公积按规定不能作为自有资金。

（2）股东借款或关联公司的借款实际上属于借款人本身的对外负债，因此不能算做自有资金。如果股东或关联公司出具合法有效承诺，该笔资金作为对开发企业的捐赠或其他符合会计规则入账的项目，开发企业才可根据会计规则进行帐务处理，将该笔资金列入资本公积科目，但要完成相关的税赋缴纳及相关手续，需谨慎审查。

（3）对于承包商垫资已到帐的定金和房屋购买人支付的房屋预售款不能算做自有资金，可以作为总投资资金来源的一部分。

（4）对于未来可能实现的销售或预售收入以及利润，都不能算做项目自有资金。

（5）对于已开发的其它项目利润，进行未分配利润后，要视具体情况判断是否能够作为本项目自有资金，如果其它开发贷款尚未偿还，且后续销售资金回笼不畅，借款人必须以项目已获利润还款，则这部分资金本次项目只能短时间占用，不用算作自有资金。

（6）对于新建房地产企业（包括项目公司），自有资金一般应是实收资本（实收资本与所有者权益一致）。对于大型的房地产开发公司，一个项目可能分为几期来进行开发，一般是前期工程尚未进行竣工决算，后期工程已准备开发；或者是同时进行多个项目的开发，但开发进度不同；而针对不同项目，房地产公司有时会在多个金融机构申请贷款。因此在对此类公司进行财务分析时，要加强对存货及银行贷款的细化及相应项目建设、销售进度的分析，评价企业对资金使用和管理的能力；同时要对企业销售收入进行分析，分清哪些项目应结转销售收入、利润；哪些不能体现销售收入、利润，只能记入应收、预收、应付款中，因此也不能增加权益；通过细分存货，扣除其他项目所占用的自有资金外，确认我行拟支持项目的自有资金比例是否符合规定。

（7）对于固定资产、对外投资、购入的土地和已投入其他项目建设的权益资本，在计算本项目的自有资金时应予以剔除。若对其他建设项目的自有资金投入无法证实具体金额，对他行贷款支持的项目至少按项目总投资的20-30％予以扣除（比例视不同时期的强制性和实际要求确定）。

3、自有资金来源的具体计算过程

（1）公司现有可用于本项目的自有资金测算

项  目	帐面金额	调整后计算数据	备   注
实收资本
＋资本公积			如有评估增值部分，需要扣除未计提和缴纳的所得税
＋盈余公积
＋未分配利润			如已有明确的分红计划，则应相应扣除
＝所有者权益
－ 固定资产			计算数据为：分析认定是自有资金购买的办公楼等固定资产
－ 未开发土地资金			计算数据为：分析认定是自有资金购买的未开发的土地
－ 其它在建项目			计算数据为：分析认定其它在建项目实际或必须占用到的自有资金金额
……
＝可用于本项目的自有资金	/

（2） 不足部分的自有资金来源可靠性分析

来源主要包括两方面：一是通过股东追加出资的方式解决，分析股东出资能力；二是通过原有开发项目纯收益，以及其他项目竣工后收回投入的自有资金。要求分析其可实现时间和金额，以及结转收入、利润的时间。要注意对收回现金流的分析，考虑到支付工程款、偿还项目贷款的现金流出。对于其它项目利润必须待已经实现并且不进行分配，计入了所有者权益中的未分配利润才能真正成为自有资金。

以上自有资金的补充来源，只能在充分论证其可靠性的前提下，审慎的以到位作为放款前提。

（三）其它政策因素合规性审查

包括但不限于第二部分涉及的各类行业政策以及地方性行业政策等其它政策的符合性分析。

二、项目完工风险审查要求

（一）审查核实项目总投资

开发项目总投资（总成本）的构成

成本构成	总额	每平方米分摊的成本
土地
建筑安装（见下表二--七项）
三费（见下表八--十项）
成本合计

房地产开发主要成本构成表

成本构成	主要内容
一、土地费用	土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费
二、前期工程费用	项目的规划、设计、可行性研究所需费用、“三通一平”等土地开发费用，一般占建安费用的1.5%
三、建筑安装工程费用	直接用于建安工程建设的总成本费用，可用总建筑面积×单位面积建筑安装费用估算
四、市政基础设施费	又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用
五、公用配套设施	包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出
六、不可预见费	包括基本预备费和涨价预备费，一般为3%
七、开发期间税费	项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，包括是营业税、城市建设维护税、教育费附加等
八、财务费用	主要是贷款利息
九、销售费用	约占销售收入的4-6%（参考）
十、管理费用	按照前6项成本构成的3%计（参考）

在分析项目总投资合理性时，应注意以下内容：

1、如果项目含拆迁安置补偿费，则需对拆迁安置计划进行了解，是否已与拆迁户达成书面协议，拆迁难度如何等等。如果企业可研报告中拆迁安置费用估算不足，则应相应调增总投资，否则，原本计算没有资金缺口的项目会因开发商多支付补偿费而造成项目存在缺口资金，造成完工风险。

2、建筑安装工程费用是否合理。建筑物根据高度可分为别墅、多层住宅（6层以内）、小高层住宅（7层及以上）、高层住宅（建筑高度超24米的高层）、超高层建筑（建筑高度超过100米的高层），而建筑结构又分为砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等，由于建筑结构和建筑高度的不同，建筑要求也不同（包括地基、设备、结构等方面），建造成本也有较大差异，因此对可研报告中的建筑成本应结合如“建筑设计院或建委”等部门网站中，对地区建筑成本的估算标准来进行核对，一般情况下，企业提供的建筑成本不应高于专业机构对山东地区各类建筑物建造成本的最高标准，否则，企业有可能是通过虚增成本而加大向银行的借款金额，由此获得的“多余”资金被企业“体外”循环，造成银行借款的挪用。

（二）项目资金来源的审查

一般情况下，项目资金来源于借款人自有资金、股东借款、银行借款、建筑商垫资、预售房款等。尽责审查员须重点了解并判断后续资金是否能按时到位投入到项目建设中去，项目是否存在资金缺口，注意后续资金来源不能全部由按揭回笼款或工程垫资等来源不确定的资金构成。              重点审查：借款人实际投入资金的来源和金额，分析缺口资金的测算是否准确。