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文：周周 从目前的房价来看，普通购房者买房也并不容易，自从集体分房改成商品房后，房价踏上了一次又一次的高歌猛进，几十年过去了，似乎仍然没有停止的意思，对于现在的三线城市，房价轻松上万元已是家常便饭，一套一百平米的房子，都需要上百万。  自我国房价开始上涨那一天起，刚需买房就再也没有“轻而易举”这四个字了，买不起房的人因为房价的上涨越来越多，就算是买得起房的人也只能是贷款，等贷款还完，这半辈子甚至是大半辈子也都过去了，接下来的房子就该交给孩子们了。 那么，如果双亲将房产过户给孩子，是应该选择“生前”还是“逝后”？这两种继承方式在新颁布的民法典中有很大的不同，看完分析之后才明白如何选择。  生前赠与房屋：父母将房屋以赠与的形式过户给子女 房产赠与不像其他的东西不需要缴纳费用。因为房产属于不动产的范畴，所以，房产赠与也是要交相关费用的。根据新规，个税已经免除，赠与房产的税费也就只剩下了三种，也就是公证费用1%，契税3%，评估费0.25%，契税基准为房屋的评估值。 举例来说：评估价值为100万，公证费=100万*1%=1万，契税=100万*3%=3万，评估费用=100万*0.25%=2500元。全部房产估价的4.25%是通过生前赠与方式取得，相关费用占全部房产估价的4.25万。  生前房屋买卖：将房屋以买卖方式过户给子女 买房和卖房是最常见的房屋过户形式，在新房和二手房市场上每天都有，但这只是陌生人（非自家人）之间的交易。当父母将房产过户给子女时，仍可通过房屋买卖的形式变更产权。 买房要分清“满五唯一”和“满二”，“满二”就是你的房子买了已经有二年了。“满五唯一”指的是，房子已经购买满5年，并且是业主方所属省或者市区内唯一的一套房子。前边的“满二”涉及面比较小，因为一般满两年，我们就略过，“满五唯一”对房屋买卖影响比较大，需要重点说明，基本需要的费用如下：  契税：满五唯一，面积不足90平方米为1%，面积超过90平方米为1.5%，不属于唯一房产，契税为3%；增值税：房产证有效期不到两年，为5.6%，满两年为免交；个税：非普通住宅房屋交易总价2%，普通住宅房屋交易总价1%。此外，还有80元的注册费用。 “逝后”继承过户更人性化 在最新出台的《民法典》规定中，继承也被写在了其中，逝后继承的费用较低，只有少量的公证费和登记费，通常只有几百块钱，而遗产分为两类：有遗嘱继承和无遗嘱继承。  如果有人要继承遗嘱，但《民法典》明确规定，“先立遗嘱”，即老人可以根据自己的意愿选择继承人，可以是顺位继承人，也可以是非顺位继承人，而且遗嘱的效力以最后一份有效遗嘱为准。 这样，在出现不孝子孙不善待老人的情况下，老人完全可以另立遗嘱，注明将房产过户给指定的人，充分尊重老人的主观意愿，截止到目前，我国尚未正式出台遗产税，但后续子女若希望将房产转卖，仍需缴纳偶然所得税（20%），假设按约1100万元左右的成交价，则需要缴纳220万元的个税。  如果没有遗嘱，则需要遵循“顺位继承”的原则，民法典明确规定，第一顺序继承人是配偶、子女、父母，第二顺位继承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在同一位继承人中，多人共同分一处房产。 根据新规，通过以上三种方式的对比分析，表面上看，继承房屋的手续最简单，费用也最低，但实际上却并非如此。这就要提示一下，如果是继承房屋再转卖，需要缴纳20%的个税，100万套房子，要缴纳20万的个税，而其他税费都是按正常买卖交的，总费用较高。  结语 当然，如果继承的房子还能满足“满五唯一”的标准，那么这笔个税就能省下来，但对大多数人来说，在继承房子之后，基本上很难做到“满五唯一”。对大多数人来说，比来比去，还是只有在老人家活着的时候，以买卖的方式过户给子女最为省钱。
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