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今年最热门的无非是最近的民法典的颁布，不过大家都去舆论纠结最没意思的离婚冷静期去了。 我研究后发现里面对于发地产方面很多有意思的条款。 研究了一下民法典新提出的居住权，很有意思，各位业主建议花点时间看看。 民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。 何为居住权？ 明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。 居住权是属于物权的内容，但这个居住权的成立是需要去房管局登记的，不去登记不成立，也就是说是可以查证查实的。即说明对于居住人具有登记的背书。 物权，这还是有点恐怖的。 这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。 不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。 设立居住权的房子不得出租。不得出租！不得出租！ 即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。 新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。 居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。 如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。 所以设立居住权就要非常清楚这个时间问题的订立。 需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。 根据新规，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。 居住权的设立，影响将会十分深远，会衍生相当多的情况。 比如老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。 当然，保姆或亲戚只能居住，没有资格进行转让买卖，其子女也无法获得继承权。但是扯皮的事情就多了。 至于居住要不要另付租金，这要看当时约定，可以免费，可以收费。 如果没有约定，一般都是无偿的。 未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域： 婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。 其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。 如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。 其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。 目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。居住权就给了保障，其次，人才公寓或者共有产权的房屋肯定会推动居住权的普及化。 其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。 所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。 如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。 …… 显然，居住权的存在，也必然对房地产市场带来相当影响。 居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。 过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。 未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。 毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。 居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。 这与租赁关系有着明显不同。 虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。一些法拍房低价买入，但租赁合同20年，买到并不一定能入住。 居住权，更进一步。 居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。所以这是对租赁合同的延伸。 同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。 无论如何，未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。 然后来衍生一些操作问题： 这就衍生出一个很有实际操作意义的事情。 在二手房交易过程中，合同里就应该加入明确居住权设立与否，以及在主管部门平台查实的附件，和查抵押一样的。 按居住权的定义，如果设立了居住权，你买了这个房子，拥有这个房屋居住权的人没死之前，或者约定期限没到，或者不是自愿放弃，新业主是没有权利赶走居住权人的。 如果一个房子被设置了居住权，还不能出租，相当于失去了一部分金融价值。 不仅不能出租，拿去抵押银行要不要？ 按几成批贷？银行敢贷款拥有居住权的房子么？ 出售会有人敢买？如果要会不会像法拍房一样半价？ 如果家里亲戚朋友甚至是保姆，在你父母的房子里居住，父母碍于关系面子或者情分，给设置登记了居住权，有可能有年限有可能没有，你继承这个房子后还不能单方面清空，那就只能熬着吧。 设立了居住权，如果遇到特殊情况要变卖，你看居住权人会不会问你要钱去解除居住权吧。比如让你给个10w，解除居住权。 还有一种可能操作的情形，不出售房屋，只出售居住权，毕竟今后租售同权时代，不少人会去租房要学位。出售居住权会导致整体房租市场的上涨。 所以居住权就是这么一回事，作为出租散户，你就要考虑这个房子租给别人，设立不设立居住权，我建议最好不要，不要给你的房子有任何瑕疵，即使要，你也要考虑你的合同。虽然原则上是无偿的。 当然居住权也有好处， 比如代持的操作。 我设立了居住权，我怕你乱整，所以这个也让代持多了一个权利，以往是20年租赁合同，还没法查，现在物权保护了。比如我让一个人代持，那么我让他给我设置到死的居住权，还让给我配偶小孩设置永久居住权，看你怎么卖。所以居住权对于代持也多了保障。今后可以无限房票了，只要你家人多。 所以原则上，自己的房屋最好不要去设立任何居住权，有了新的物权登记可不是好事。其余物权比如用益物权，抵押权。。。这些都是瑕疵物权，现在多了个居住权。 这里为啥要设立居住权？ 主要原因是我国房地产市场今后的逻辑会大改变，之前我在文章写了租售同权。 比如现在的人才公寓，还有北京之前推出的共有产权房，成都也要试点，不少地区的房子还要求自持多少住宅。比如之前上海的这块地王，自售面积才5w方，其余几乎都是租赁房，现在拍卖土地已经不是单纯卖房子这么简单。 后面我将专门就这一系列政策法规给大家讲讲顶层设计的思路与拓展。 |
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