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在五一前，有个重磅新闻。 中共中央政治局专门点名学区房——防止以学区房等名义炒作房价。 ▽ 关于这种中央点名学区房，前所未有，一个政治方向，预示会结合政策打压，一般惊动中央，都是最先从北京的实际情况作为背景，最先有动作的就是北京。 所以我们应该搞清楚背后的原因。才知道方向，做出预测。 北京是最先实施多校划片的。北京今后可能会全面多校划片。 ▽ 学区房的历史也有很久了，热门也有几年了，最近一年为啥会对此动手整治，其实原因是多重叠加的。 最关键的因素就是最近几年的人口出生数据不好看。 ▽ 大家看看这个北京出生人口表，2020年出生人口大幅下滑，在2016年的时候我们放开二胎，17年生育人数非常多，但从18-20年之后就开始下滑了。 如果关注人口数据也知道这几年全国形势并不好，所以这个点名是结合人口来制定的，可以说是提前预警，告知风险。 这几年学区需求非常厉害，改善需求也是结合学区的，因为二胎放开，房子需要越来越大，所以为啥成都热门改善区域行情如此火爆，也是来源于从16年放开二胎带来的效应。 小孩读书，改善居住，所以这一轮需求也是源于这个背景而来，特别是16-17年这波生育高峰效应，所以导致了2020年到2021年的楼市火爆。 点名之前，各地热门城市都在打击学区，从北京，上海到合肥。 北京人口数据的下降，加上北京因为有人口上限政策，新增人口控制，不像其他市不停抢人。 所以整体出生人口也在大幅度减退。 所有对于学区的预测，都有个关键的数据，就是这里面历年的出生人口预测非常重要。 出生多少人，就需要有多少的学习位置配给，老师就要提前招募。 比如你看成都这几年楼市火爆，外来人口增加，各个地区大开发翻新，学校的建设非常多，新兴区域比如天府新区，新川，八里庄，北部新城等区域学校规划都非常多。 这种扩大学位，增加学区建设的做法有没有问题？ 在目前的市场没问题，你看前段时间大源学区爆仓，调整划片，锦江二区与青羊五区爆仓，新建校区或者二选一，提前一年落户，这些都给我们呈现，如今非常需要学位的增加，因为我们生活在2020，2021市场。当然也有学区需求 不旺盛的区域，比如最近成华区八里庄片区七中英才采取全区摇号，给出的原因也是学位不紧张。 但如果是2025，2026呢，比如北京今年的人口在大幅下滑，直接面临的就是2025年学位过剩。 你看去年北京的还说要增加幼儿园学位，学校建设起来了，但是，如果人口减少了怎么办？ 比如你增加了18w学位，但某一年出生人口只有10w，剩下8w怎么办，这就意味着部分幼儿园招不到生，或者老师失业？所以生育人口对学区政策的影响是非常巨大的 ▽ 所以人口的下降直接导致了学位的过剩或者教育资源的浪费。 我们所有的教师编制，预计入学，都是根据这个生育预测去准备的。 一年准备的比一年多，因为就是觉得放开二胎后，生育率会上升，但生育率是否会根据我们认为的想当然的上升？ 但我们如果坚信，就如同进考场前都觉得自己一定考好都准备了庆祝酒，但最后没有考好，就尴尬了。 大家现在看社会，生育率明显下降，年轻人都抱怨，不敢生，生不起，单身男女越来越多，生育时间越来越大龄。 由于消费主义的兴起，年轻人自己都没积蓄，导致的情况就是自己养不活更不敢要小孩。 ▽ 所以人口增长就全面落空。 目前是连教师都要缩编。 以往长期买学区房都是赚的。买完一般锁定几年，只要还是学区，五年后卖了赚更多。 可是前提是什么？是学生人数平稳。 所以为啥要在这个时期点名学区房？就是这个时候预估到了人口的紧张，学位在未来可能过剩。今后人口减少导致的学区问题必须要面对。 但目前这个需求旺盛的时期，市场已经高位，所以这个时候预警也是有必要的（预警的意思是，不要怪我当初没有提醒），接下来配合生育情况学区今后可以预见的情况与削弱警示不要支付太高的学区溢价，所以禁止炒作学区，这就是为啥这个时候要点名学区房。 学区房的溢价本质其实是政策溢价。 投资学区房的家长往往都默认了一个事实，就是他们买的房子一直会是学区，所以他们对学区支付的溢价并不会消失。 所以几乎每个地方学区出现调整的时候，都会出问题。 这几年学区政策调整最严重的就是一线城市，北京2018年调整过。 杭州出过，上海出过，深圳也出过，最近一两年对于成都也是一个敏感期。比如之前的天府新区就实施了多校划片。 这种学区的调整，一次性就涉及一整个小区，多校划片都很难止住原先的群体性事件。像保利天空之城还有高新区的嘉年华国际都出现过。 如今我国的生育率下降极快。从2017年开始到现在出生人口差不多跌掉了4成。就是三年。而且从目前来看会继续跌。 之后人口减少，过剩的学位与学校会怎么办？ 要么取消（很多年前成都也有，比如校址改为其他性质学校，职业学校或者高年级），要么合并。 这种成都以前也有，比如像实验小学明道分校就是合并来的。原来周边提供1000个学位，新生人数只有500个，那么有一个学校就没存在价值了。 合校，一般而言是好学校和差学校合并了，因为只有差学校才会面临招生很难的情况。 不仅仅是北京，北京只是一个政策最前沿的风向标，生育率下降是全国性的。 所以生育率下降的后果可以把整个学区市场都搞乱了。五六年后，这批孩子上去的学区划分就完全不一样了。所以所有的学区改变都和城市人口出生率挂钩，特别是新生儿。 为啥热门城市学区投资这么火爆？为啥家长不愿意给择校费或者读私立也要买学区房？ 因为最近几年公民同招，私立也要摇号，公立读书不得不作为一个兜底。 其次择校费与私立在家长眼中可能是纯消费。学区房长期以来都是很好的“投资”。只要学区不变，投资买学区房，就是稳赚不赔的买卖。 很多人觉得买学区房是“消费”，一个人花了几百万买了套学区房，就是几百万让孩子读好学校。 可是六年后小孩子小学毕业了，他把房子卖了，这房价是赚是赔？ 最近几年各个城市学区房基本是3-4倍单价的涨。 学区房背后有个“政策溢价”，只要政策不变。学区房就一直价值那么多钱。在过去很长的一段时间里面，学区房涨价甚至还更快。 至于读私立，是要真金白银拿钱出来读的。 家长也是会考虑回报比的。 然后对于多校划片的形成原因。多校划片的主要目的是为了让教育资源的平均分配。不仅仅区域爆仓需要，人数少也需要。 原因是，学位过剩，好的学校家长都争相送去，差的学校在人口下降的情况招生越来越难，越来越不足，最后直接导致学校资源浪费。 为了让一些差学校也能够招生所以也不得不多校划片。这是为了教育资源的平均分配。 所以今后家长选择学区房要有多校划片的预期，长期来看任何一个区域都有可能与需求，过热过冷都不好。 多关注片区内下限高的学区。比如这次北京西城学区房，影响最小的就是德胜与金融街学区，因为下限高。 关于成都学区政策，其实这几年看得出政府是有很强的预见性。 多校划片从最先的天府新区试验，在青羊区锦江区爆仓严重区域局部二选一多校划片。在教师编制上新学校都推行“两自一包”模式。 ▼ |
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