墅区的命运都藏在时间里，格拉斯墅区逆袭纪实

有的别墅，住着住着就想离开了，但是有的别墅，越住越有味道。

这是别墅业主经常发出的感慨，但细想起来也很有意思，如果站在行业视角看，揭示了别墅市场发展几十年呈现出来的一种产品现象。

以北京为例，一些早年很知名的别墅项目，如今已被市场淡忘，随着时间推移，品质下降，社区管理不善，在感官体验上有明显没落感，其资产价值涨幅远落后于大盘。

而另外一种别墅，当年也许名不转经传，但经过时间洗礼，在产品不断迭代和精心维护下，十几年后墅区面貌越来越好，价值水涨船高，最终实现了跨越周期的逆袭。

识别经典墅区，时间是一把钥匙。

就如格拉斯墅区，很多人知道，甚至多年前去过，但却不知它这些年来发生的变化，以及蜕变后的样子。

格拉斯墅区实景

如果『地产营销人』告诉你，如今格拉斯墅区是北京最难租到房的别墅社区，你可能会觉得夸张，但这确为事实。据悉，前两天有套别墅刚挂出来，便被人以11万/月的租金抢走，真有点不可思议。

那么，对格拉斯墅区来说，过去十几年到底发生了什么，时至今日，让高端客户如此好评和追捧？『地产营销人』结合这些年对该墅区的跟踪和研究，淡淡自己的体会。

时间，才是最美墅区的酿造师

记得十年前第一次去格拉斯墅区时，就震惊于那里原生态温榆河老河湾的景色。虽然自然环境给人印象深刻，但当年从市区到那里的路还比较少。

当时必经之路是机场高速苇沟出口沿温榆河东岸的一条小路，很多人称之为“格拉斯路”，就是如今艺术网红打卡地“松美术馆”门前的那条林荫道。

松美术馆

格拉斯路一般不会堵车，也并不宽阔，原来两侧只有参天高的大树，没有护栏和路灯，如果作为去墅区的唯一道路，天气不好或夜晚时，会不太方便，但如果没有急事，白天开车慢慢欣赏沿路景色，也是一番别样的享受。

不过，今天再去格拉斯墅区，交通可大不一样了，自从2016年京平高速壁富路出口开通后，从市区到项目可全城高速，半个小时可达，比过去快捷很多。另外，格拉斯墅区也有城际线路站点的规划，S6号线徐辛庄站未来就设在附近，通勤效率还会大幅提升。

而项目所在的板块，当年看是在三区交界之地，虽然隶属通州，但同时也靠近朝阳和顺义，周边除了宋庄艺术区比较有名气，其他还没有清晰的产业发展方向。

巨变来自于2015年，最大政策利好众所周知，通州变身为“城市副中心”。

千年大计蓝图徐徐打开，三年超万亿投资，轨道建设如火如荼，7大三甲医院和14所名校分校进驻，16座地标建筑在运河商务区拔地而起，环球影城即将开业。转眼间，距离副中心核心区最近的格拉斯墅区，成为这片热土上资源最稀缺的墅区。

运河商务区

去年，随着北京自贸区的揭牌，朝阳东坝的金盏国际合作服务区建立，格拉斯墅区再获产业利好加持，第四使馆区、 第二三里屯的打造，让一个繁华的国际化商圈开始浮现。

从区域角度看，格拉斯墅区所在板块今非昔比，地覆天翻，政策和产业的赋能，彻底改变了其估值，刷新了市场认知。

而格拉斯墅区原来的生态环境就是项目最大的亮点，温榆河一条支流——老河湾，蜿蜒三公里穿园区而过，带来2.5万平米的自然水域。但10年前体会这种环境，总感觉原生态的自然风貌与墅区景观缺少过渡和衔接，尚未实现最佳融合。

格拉斯墅区老河湾

现在则不同，格拉斯墅区的景观经过多次修整和提升之后，与老河湾完美镶嵌在了一起，不仅水质更加清澈，而且树木也在十几年的养护之下，越发高大茂密。

每一组来访的客人，坐着船行驶在宽阔的水面上，看着荷莲摇弋，芦苇飘荡，游鱼欢跃，都会心生感慨，惊喜连连，不知不觉就会爱上这里。

坐船看别墅

当然，这种内外环境的营造也与开发商经年累月的悉心打理有莫大关系。只有良好的维护，才能有赏心悦目的景致。据了解，仅格拉斯墅区每年在园林维护上投入的资金就达几百万元，这是任意一个别墅项目都不太可能做到的。

再说配套。十年前，『地产营销人』在格拉斯墅区吃饭，常常是在小镇商街的原乡餐厅，餐厅很小，但味道可口。不过，赶上节假日，因为业主众多，这个餐厅也会订不上座。

现如今，这里生活配套日臻成熟，3万平米法式艺术商街早已投入使用，且有红酒坊、咖啡厅、法式餐厅、图书馆与太极禅等丰富设施。在墅区中，业主还有自己的开心农场，不仅可以耕种有机蔬果，还能举办家庭聚会和烧烤，是业主展开社交，亲近自然的好地方。

格拉斯墅区会所

早期格拉斯墅区有一所国际学校，但规模不大，只有小学部，后来开发商重新嫁接优质教育资源，花费巨大成本将北京德闳学校引入。

德闳学校与著名的德威公学为姊妹校，接受德威国际教育集团的学术指导和认证，是第一所将中国课程和德威特色有机结合，为中国学生度身定做的“双语、双文、双文化”特色的国际化学校。

北京德闳学校

据了解，去年北京德闳学校1-4年级已正式开学，今年预备招收从幼儿园到高中全学龄的优秀生源。国际学校在墅区的生长，为其带来源源不断的资源与活力，也让配套更加完整，人气更旺盛。

北京德闳学校规划

时间，才是最美墅区的酿造师。时间让格拉斯墅区周边的交通愈加通畅，发展前景愈加明朗；时间也让墅区的环境愈加优美，可沉浸，能互动；时间还能完善生活配套，将优质资源不断嫁接其中，为业主带来便利和增值；时间，更是改变市场认知，让一块璞玉展现出灼灼芳华。

最美的墅区，是靠时间养成的。

站在“巨人肩膀上”的明德兰庭

最美的格拉斯墅区，同时也具备罕有的规模，大盘占地约3000亩，但仅规划1100户，综合容积率约0.35，是北京楼市硕果仅存的1.0以下的住宅地块，不可复制，也无可替代。

项目分六期开发，前五期均为独栋别墅，其中不乏过亿产品。而作为收官的六期，没有破坏项目整体规划，依然保持纯粹的别墅形制，打造了叠拼、合院两种产品，一为设置合理的总价门槛，二为能让德闳学校的家长能就近居住，提供更多置业机会。

明德兰庭实景

项目六期取名：明德兰庭。“明德”源自《礼记-大学》开篇，“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善”，含义为弘扬光明正大的品德，对应德闳学校的育人理念；“兰庭”取“兰亭雅集”之意，既是群贤汇集之所，也传递出“流觞曲水”与六期水系环抱形成的相似意象。

明德兰庭分为两个组团，一组团南侧毗邻德闳学校，东邻11万平米景观公园，西侧是老河湾，出门即到商业小镇中心，绝佳自然环境与生活便利度兼具。二组团在河对岸，南北两侧为6.4万平米景观公园，西侧为水系环抱，形成三面临景的布局。整体看，六期在墅区中处于十分优越的位置。

明德兰庭实景

明德兰庭采用新中式建筑风格，立面采用土耳其米黄石材，搭配咖色氟碳喷涂铝板，德国旭格全明满格超大落地窗，让别墅外观颇显品质感。

在规划上，明德兰庭营造“高门大院”的院落生活空间，以四重礼序结合地势，传递“升序”归家体验，从社区外、社区内、院内，到家中，地势逐步抬高，步步晋升，寓意步步高升。

明德兰庭实景

合院产品建面约368-658㎡，设计三进式统一格局，注重仪式感。南北独立入户，采用大C字型双庭院设计，每户均可配置4-6个居室。朗阔下沉庭院，可将四季风景围合在院中。

由于地面抬高2.4米，合院实现双首层设计，地上四层，地下一层，满足三代人分层居住，并拥有良好采光度。该户型三面采光观景，享有超大面宽，单层最大面积达150㎡，双首层层高约3.6米，空间十分舒适。

合院实景

下沉庭院让阳光无遮拦射入室内，大尺度采光天井让地下空间保持敞亮。下沉庭院也可以做成阳光房，与室内空间完全连通，让视野更加开阔。另外，合院户型分层配有露台，家人可与室内外随意切换，亲近自然。

合院实景

叠拼别墅建面约246-405㎡，分为上叠、下叠两种产品，地上4层，地下2层，均附带独立花园，户内设有电梯。

叠拼实景

户内南北通透，全明格局，特别是单层使用面积充裕。以下叠产品为例，一层可作为社交层，除客厅、餐厅、厨房、卫生间外，还有南向一间卧室，即可书房、茶室，也可做老人房。

下叠样板间首层实景

二层是家人私密空间，两间次卧一间主卧，主卧为套房设计，带专属衣帽间和卫生间。该层所有居室空间都十分阔绰，尺度明显优越于同类产品。

尤为难得的是，二层还拥有一处起居空间，将各卧室相连，形成家人私密沟通的互动区，再次强化了别墅感。

下叠样板间二层实景

地下一层，层高3.6米，有采光井直通首层，可延展家人兴趣爱好空间，供亲子交流或个性主题发挥使用。地下二层，层高3.8米，连通车库，并具实用收纳功能，也有佣人房空间。

明德兰庭，大盘收官产品的推出，是建立在格拉斯墅区积淀十几年开发运营的基础之上，坐享其成墅区的板块利好、绝版环境、成熟配套，以及优质产品，在一个墅区的最理想状态，收获价值，占尽美好。拉长周期看，就是站在“巨人肩膀上”，更上一层楼。

格拉斯墅区实景

不是所有的墅区都能经受时间的考验。在置业中，很少有消费者考虑这个维度，大多被美轮美奂的示范区所迷惑。

如果多年前，你去过格拉斯墅区，『地产营销人』建议今天再去看看，一切都不一样了，绽放中它如在诉说：愿把青春献给你。

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