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（实拍图片） 前言 2021年已经正式过去一半，回顾上半年的重庆楼市，可以说是有人欢喜有人忧，但总体就一个字“热”！ 开盘售罄、深夜排队、售楼部人山人海，这是重庆楼市上半年见怪不怪的现象。 而4月份的首次集中土拍更是点燃了市场。那么，下半年的重庆楼市还会持续这般热度吗？ 对此，我们预测有4大现象： 01 第一个会发生大变化的现象，就是产品业态的转变。 具体来说是高层产品逐渐减少，洋房继续增多。 从锐理数据公布的6月第三周楼市报告来看，当周共有43个项目取得预售证，其中洋房占32张，小高层6张，而高层仅3张。 （图源 锐理数据） 再往前，从4月份的首次土拍来看，46宗土地的平均容积率约1.64，其中容积率超过2.0的地块仅5块。（数据统计自铭腾机构） 要知道，这其中绝大部分地块都是位于新区。新板块都这么低的容积率，核心区更不用提了。 可以看到，未来的楼市供应量中，洋房所占的比例也会越来越高，产品业态基本会以小高层和洋房为主。 再来谈谈重庆目前楼市风向：刚需向改善过度。 重庆市场上的高层项目，也就是真正意义上的刚需房源已经在这两年被消化的八九不离十了。 （实拍图片） 从购房者心态上讲，纯刚需时代，一层10户2梯的日子实在不好受；现在条件好了，住的小区越大，楼栋间穿行的人越少，电梯越不打挤，才越有“面子”。 那么，洋房就是最好的选择。 最后从城市发展逻辑上看，重庆主城幅员辽阔，人口众多；发展的合理逻辑应该是核心区的人口部分扩散到新区，分摊中心城区的交通压力与社会资源占比。 这样一来，核心区限容限高就显得很有必要，将更多的购房者引导到新区置业； 同时为了避免新流入人口过于集中某个热门板块，因此对于新区的限容也开始逐步推广开来。 综上所述，预计高品质、高总价将成下半年楼市的常态化现象。 02 也正是因为高总价的洋房会成为常态，因此我们认为，下半年重庆楼市第二大现象是维持稳涨。 举个隔壁大娘都懂的例子： 如果目前在售的高层单价以15000元/平为主，而品质更高的洋房单价则在18000元/平左右； 洋房单价更高，数量也更多，自然就拉高了均价。 当然，最重要的原因就是：面粉涨价了！ 4月份，从首次“两集中”后的土拍情况来看，北区13000元/平的地块已成常规操作，地王价更是高达15711元/平。西区的几块地均价也达到了约10600元/平。 所有成交的46宗地块均价达到了9133元/平。 （图源 铭腾机构） 按照市场规律，再结合平均1.64的容积率来看，即使最后开发商再打个“骨折”； 这批新项目的单价最低也要16000元/平以上。 再次提醒：这批地块中有绝大部分都是位于新区，核心区的几块地未来单价基本都是奔着25000元/平去的。 这就好比，开发商9元/斤进的面粉，做成的面包只卖12元/斤，可能吗？ 酵母、糖、牛奶、人工、房租不要钱撒。 开发商乐意卖，我都不忍心买。 这只是首次集中土拍反映出的现象，下半年还将有两场集中土拍。 但我认为，第一次集中土拍给市场带来的“惊喜”，在后面两场中不会再重演；所有土地的成交均价只会在4月份的基础上提升约10%左右。 （实拍 滩子口地块） 因为这一次，开发商有经验了，不再盲目“下单”，不会再出现130%的溢价率，毕竟谁不想低价拿几块地呢？ 总体而言，下半年的两次土拍带来的热度应该会约等于4月份那次，这也是我们预测下半年楼市只会稳涨的依据之一。 03 再从区域发展分析，我们预测下半年打头阵的还是西区和北区，并且西区热度或将超越北区。 这是第三大现象。 何出此言？ 从卫星图上看，重庆主城区地势被缙云山脉和明月山脉分割成西部槽谷、中部槽谷和东部槽谷。 其中西部槽谷自歇马到西彭，可以说是一马平川； 中部槽谷呈倒梯形分布，北区地势平坦，面积广阔；而南区不仅狭窄，还被长江切割成多个小板块，没有太多可开发的好地块。 （自制图片） 因此，下半年重庆依旧还是向西、向北、不向南。 而我之所以更看好西区，主要还是源于科学城的规划。 上月初央视的7分钟“打卡”将科学城推向高潮，向全国人民展示了科学城国家级的战略地位。 这其中，大学城板块、西永板块本身热度很高，而像曾家、金凤等小板块也趁机收割了一波流量。  （视频来源 央视新闻） 目前科学城各项资金正加紧流入，各项目规划也在有条不紊的进行中： 科学城科学大道、科学谷及约等于13个中央公园体量的科学公园已正在建设或规划中；多条轨道线路也已动工建设。 西永组团已汇聚众多高新产业，曾家、金凤等产业园也在逐步引流中。 除了科学城外，作为成渝双城经济圈的“桥头堡”，西区未来也将吸附更多周边区县人群。 （图源 重庆自然资源与规划局） 而且北区的建设步伐已进入中后期，板块定位已基本成型；而西区正蓬勃发展，未来或将产生更多可能。 所以看好西区在下半年的集中土拍上供应更多优质地块。 04 最后来谈谈第四大现象：调控政策收紧。 重庆楼市上半年也确实是火了一把，但回头一看，房价涨幅其实是很稳妥的，没有出现惊人的暴涨。 而上半年的多次传出的政策消息也让市场惊出一身冷汗。 重庆要出调控政策？要全面实施房产税？ 这些措施的本意就是遏制房价增长过快，使楼市进入一个相对平稳发展状态。 但众多网友不干了：重庆楼市这涨幅真的需要调控吗？ （实拍图片） 那我们预测下，万一调控政策真收紧了呢？ 这样一来，首先就是购房者的热情在一定程度上会被浇灭；大家不着急买房了，反正短期内是不会大涨了。 买涨不买跌嘛，等涨了再买。 而这个时候，市场上供货量还在不断增加，但去化率一直没有增长，造成的结果就是存量的房子越来越多，存销比再次回升到5、6个月。 这算是一个正常的数字。 说明市场上的房源供应适当，开发商不着急开盘了，购房者也不排队抢房了。 大家心态都平衡了。 任凭你新项目卖到单价15000元/平还是25000元/平，买方都可以慢慢挑，细细找，货比三家后再下手。 这就叫有价无市。 （实拍图片） 在此前提下，楼市将继续保持缓涨趋势。 什么？会不会降价？ 如果你还有这个疑问，我建议你返回文章开头，看看前面的分析。 换句话说，一个城市的房价最好是跟着GDP的增长趋势而增长；这符合通胀的原理，也符合人民抗通胀的承受力，也是房价调控的目的。 而重庆楼市在没有大调控的前提下，涨幅也基本符合通胀原理，所以调不调控，没差！ 结语 总体而言，对于重庆楼市下半年市场，我们全线看涨，但局限于稳涨，几乎不会暴涨；毕竟房子是用来住人的，不是用来炒作的。 最后，我们也给下半年即将要买房的朋友提3点建议： 跟着城市发展方向买，如西区和北区；跟着轨道规划买，如跳蹬、龙兴、钓鱼嘴等；跟着人口集中地买，如两江四岸核心区或轨道环线以内。 但无论如何，请记住一点，看准了就及时下手，毕竟好房源不等人。 E·N·D 大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！ 原创：落尘 校对：玉如意 主编：南城旧事 总编：浮云 图源：网络、实拍（网络配图，如有侵权，请联系删除） 商务合作：340325996 我们为了能更好的带大家了解楼市知识，特开通了知识星球。想了解楼市更多干货，请速关注： 这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。 干货爆文精选 （点击图片跳转到文章页面） 楼市干货 买房如何选到好的楼层 | 物业公司生存报告 | 看房200套实操技巧 | ABC单避坑指南 | 下一个买家用户画像 | 二手房实操干货之选盘篇 | 二手房实操干货之砍价篇 | 买房五大标准 | 老破小有没有春天 | 二手房赎楼陷阱避坑指南 板块分析 2020总结开篇 | 2020总结末篇 | 中央公园 | 西永大学城 | 两江四岸 | 蔡悦水 | 重庆南区 | 大杨石 | 彩云湖 | 融汇半岛 | 汽博 | 谢家湾 | 二塘 | 融侨半岛 | 歇台子北区探盘 建发和玺 | 拾光年 | 两江御园 | 隐溪晓院 | 恒大御峰| 融创壹号院 | 大悦城铂悦 | 云山岳 | 嘉景湾 | 春溪雲庐 | 金科城 | 翡翠湾 | 天钻 | 衿湖翠林 | 御澜道 | 两江郦湾 | 九龙天颂 | 城市花园 | 森林公园 | 城市之门 | 北辰星悦 | 江山印月 | 翡翠公园 | 溪山春晓 | 东原映阅 | 龙湖天际 | 昱湖壹号 | 公园时光 | 十七英里 | 四季都会 | 玖著天宸 | 三千庭 | 嘉阅湾 | 金开悦府 | 中渝天玺 | 悦来壹号 | 晓风印月 | 中南城 | 公园九里 | 博翠山麓 | 椿山 | 御临河 | 九里峰景 | 御景玖园 | 長滩原麓 | 天元道 | 九曲河 | 星光森林 | 芙蓉公馆 | 唐宁ONE中区＆西区探盘 渝中云锦 | 鹅岭峯 | 国宾壹号院 | 翡翠都会 | 锦绣滨江 | 恒大云邸 | 解放碑中心 | 寻光江徕 | 半山悦景 | 海月渝州 | 华润悦府 | 龙湖光年 | 海兰云天 | 城际空间站 | 西园雅集 | 湖山壹号 | 学樘府 | 嘉阅滨江 | 西阅星辰 | 大时代 | 桂语九里 | 龙湖开元 | 龙玺台 | 山水赋 | 招商理想城 | 天宸云著南区探盘 招商云邸 | 金域学府 | 嘉天下 | 听江左岸 | 江南万科城 | 春江天镜 | 山前、麓宸 | 悦和城 | 南滨特区 | 恒大新城 | 原山小院 | 招商云邸 | 龙湖森镜 | 东悦府 | 金科南山 | 玖御南滨 | 十里长江 | 国际文化城 | 南宸玖樾 | 四季半岛 | 同景国际城 | 林溪郡 | 金科美辰 | 山晓 | 集美锦湾 | 两岸风华 | 观山御璟（点击文字跳转到文章页面） 法律声明： 1.本公众号所有原创作品，未经本公众号授权，任何单位或个人不得以转载或其他方式使用，否则即为侵权，本公众号将依法追究其法律责任。 2.本微信公众号发布的文章，皆为文章作者个人见解，不代表关联公司意见，不作为购房意见参考，不构成任何承诺，请读者自行判断购房风险。 3.最终解释权归本公众号所有。 4.法律顾问：北京大成(重庆)律师事务所 徐东来律师：13648360883 从业多年，在刑事辩护、合同纠纷、金融、常年法律顾问等法律事务上具有丰富经验。
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