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聊房产，我们要聊些什么呢？ 这两年，除了北京和上海，估计是毕业生入户一二线城市最容易的时候了。广州和深圳只需要本科学历和一年以上社保就可以入户，天津本科生和资格型人才可以直接入户。 去年的文章《为什么说“抢人才”获胜的城市，才有投资价值？》提到：只要是人才，就不怕找不到城市入户。 最近有学员准备在北京买房，首付100万，为什么在北京还这么便宜？ 原来她老公是科学家，有购买共有产权房的名额，这个房子一部分属于国家（假设3成），一部分属于个人（假设7成）。 共有产权房的价格当然比其他商品房便宜，不过以后涨价也没有商品房赚得多。 2016年到2019年，出台了很多房产政策，除了限购，还提起了共有产权房、租售同权和房产税。 租售同权指的是只要有租房合同，就可以获得房东的权利，让孩子在一二线城市也能有学位读书。当然，这个政策只是在试点中，未来租房市场可能也能达到万亿规模。 房产税提出来已经10多年了，这两年在两会也是热点话题，房产税主要会对三套房以上的人影响比较大。 具体什么时候执行？收税多少？ 这其实都还很难确定，但是看美国市场和其他国家，收房产税是必然趋势。 为什么收房产税是必然？ 《中央帝国的财政密码》这本书告诉我们，过去几千年，皇帝是用什么方式来维持我们这个庞大的人口国家的，要养活手下的官员来维持统治，是要很多钱的，是非常难的。 我们经常听说“财政赤字”这个词，就是因为国家一不小心就会缺钱。 国家花钱少，经济、军事和文化发展不起来。国家花钱多，就可能出现财政赤字，甚至会增加老百姓的负担，因为钱是从老百姓那里来的。 看中国历史：战乱时期看军事，和平时代看财政。 秦国统一六国后，要管理那么大的土地，管理那么多的老百姓，就需要招很多官员干活，养他们也要很多钱。但是秦国皇帝只懂打战， 却不懂财政，赚钱少花钱多，国家入不敷出，12年后就分裂了。 土地多和人多难管理，难道土地少和人少就好管理吗？ 在古代，土地少、人少和生产能力差，老百姓都吃不饱，怎么可能有钱去养政府？所以古代皇帝发展经济的方式就是抢土地。 有土地，老百姓就可以种地，就可以跟农民收农业税和土地税，政府就有钱维持官僚机构，否则秦国就是前车之鉴，所以每个朝代的皇帝，最操心的事情就是怎么增加财政收入。 春秋时期的盐铁专卖就是政府为了增加财政收入而设定的。以前商人靠盐铁这种暴利生意赚了很多钱，皇帝眼红了，于是就把盐铁变成国家专卖，变成垄断，商人只能通过国家渠道买卖，自己生产就是违法。 古代要收个人税和土地税是非常难的，地多人少，统计人数和然后每年收钱是非常难的，赚的钱还不够给官员发工资。收个人税和土地税很难，但是老百姓是必须要买盐和铁的，于是皇帝就提高盐和铁的价格来赚钱，换一种方式收税。 你也许发现了，盐铁专卖，就是最早的国企。水电和石油，这些国企都可以增加财政收入。 财政收入这么重要，和房产税有什么关系？ 维持财政收入，主要是靠卖地和收各种税。 入下图所示，现在收税主要有土地增值税、个人所得税、企业所得税、国内增值税、国内消费税等。 这里收的税，都是增量税，增量税就是根据有增长的部分来收税，对应的是存量税，存量税会根据已有的资产来收税。 企业所得税交的是上个季度赚的利润（增长部分），而不是根据公司持有的现金和资产（存量部分）来扣。 个人所得税扣的是每月赚的工资部分（增长），而不是根据银行账户的钱（存量）来扣。 房产税，是根据已有的房子来进行收税，所以是存量税。 过去30多年，我们国家的GDP主要是靠房地产，靠卖地和房价的涨幅来支持经济的快速发展，未来房地产也不能倒，因为这是国家发展的命脉。 可是单靠卖地，以后没有办法像以前一样增加财政收入了，那就得想想其他办法补这个漏洞。参考美国等国家，房产税是最佳选择。 只是房产税和以前的收税方式都不大一样，增量税是很容易计算的，存量税就比较难了。你很难知道一个人到底有多少隐性资产，他可能把钱藏在国外，可能买了保险。 只不过，2017年就开启了房产联网的政策，统计局可以很轻松地查出一个人在不同城市有多少套房。 《富人海外资产无处可藏！CRS终结境外逃税！》这篇文章也提到，富人的资产是越来越难藏了。 收房产税会涉及很多人的利益，甚至会影响社会稳定，所以才试点了十多年，但是涉及财政收入，执行是迟早的事情。 投资房的三大关键：城市、地段、租金回报率 在你提问房产税会不会对影响房价之前，我们得聊聊地段这个话题。 还是以美国做参考，即使经历了08年的经济危机，房市泡沫破裂，美国的GDP还是快速增长，房价也还是蹭蹭地往上涨。 有一个显而易见的现象：经济发展越好的城市，人口流入越多，房价涨幅越快。 10年前和现在，纽约和洛杉矶都是美国经济和人口前三的城市。 10年前和现在，北上广深的房价涨幅和人口流入永远比五六线城市要快。 去年我查过广东省GDP最低的城市，一年的经济产出都没有广州天河区一个月的产出高，城市差距非常大。低经济产出的城市房价是没有什么前途的。 买房子，实际上就是买城市的股票。 A 只有大规模人口流入的城市，才有投资价值 如果你是自住房，不考虑增值问题，那么在哪里舒服就住哪里。 如果你把房子当做财富增值的必要方式，那么买在一线城市和强二线城市才是最最安全的。 在五六线城市买个大房子，还不如在一二线城市买个小房子，至少后者是长期增值的。 在一二线城市买房就必然增值吗？还不一定，要看地段。 B 地铁是龙脉 人流量是房价涨幅的关键，哪些关键因素会让你的房子流量变大呢？ 答案是稀缺资源！主要是地铁。 从地铁到市区一小时内，都算是比较好的地段，因为这部分人群特别集中。 其他稀缺资源还包括医院、大学和带有文化的商业街等，这些资源一旦建好，几十年都不会变，就一直在那。 今年春节我在成都过节，宽窄巷子的人流量特别大，这条商业街几十年后还会在，周边的房价，也是蹭蹭地涨。 如果这些地段不仅有地铁，还有三甲医院和两三个大学等几十年不会动的稀缺资源，这种地段就是黄金地段。 C 租金回报率要跑赢银行储蓄 如果买了一套房子100万，每年收租金4万块，每年收益率就是4%，超过银行储蓄，那就非常好。 如果买了一套房子1000万，每年租金6万块，每年收益率就是0.6%，非常低，低于银行储蓄。 房产税来临前要怎么做？ 不管房产税来不来，如果要投资房产，还是要优选地段。 这就跟投资公司一样，不管牛市是不是要来，股灾是不是要来，都是要买好公司，低价的好公司是投资最安全的选择。 【Q1】房产税主要对哪些人有重大影响？ 会对三套房以上的人会重大影响，房子越多，税收越高。 如果房东把房子租出去，还可以减少交税，国家用这种方式来减少房子空置率。 对于持有一两套房的人影响不大，但是最好把差地段的房子换到好地段。 【Q2】房产税对房价有影响吗？ 对一二线城市来说，影响不会太大，因为这些城市有持续的经济发展和人口大流量流入的支撑。 对于五六线城市来说，人流量在减少，GDP增长速度不快，房价会受一定程度的影响，难以持久。 我们还收到很多关于房产投资的问题： 现在要租房还是买房？ 要多贷款还是少贷款？ 哪些城市可以投资？ 商铺和办公楼要不要投资？ 小产权房能不能投资？ 度假房能不能投资？ 海外房产能不能投资？ |
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