【原】珠江实业对外资金拆借余额30亿，接近2018全年九成营收

“珠江实业对外放款的利率普遍在12%。”

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作者：周东良

编辑：平南

出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，珠江实业(600684.SH)9月4日披露关于资金拆借的最新进展。

（珠江实业公布资金拆借最新进展  资料来源：上交所）

截至2019年8月31日，珠江实业资金拆借投资余额为301382.42万元，应收未收回资金占用费23406.07万元。其中，广州东湛房地产开发有限公司和广东亿华房地产开发有限公司应收未收回资金占用费为3033.84万元、20372.23万元，分别较去年年末新增2297.25万元、12668.55万元。珠江实业对非金融企业资金拆借投资到期期限为2019年-2021年。

（珠江实业对外拆借情况  资料来源：上交所）

在“房住不炒”大方针的指引下，市场融资条件持续缩紧，这对依靠杠杆扩张的房地产企业无疑是一场噩梦。保留足够子弹成众多房企的选择，但珠江实业大规模向外出借资金，这一反常的行为让人生疑。

主业没落

回溯到上世纪90年代，珠江实业曾与广州城建（越秀地产前身）和广信房产并称广州房地产市场的“三大寡头”，白天鹅宾馆、中国大酒店、广州体育馆等地标性建筑由其亲手落成。

珠江实业更是在1993年成功登陆上交所成为广州本土房企第一股，一时风光无二，当时保利地产才刚成立一年，恒大、富力尚未出山。

二十余年后，珠江实业已被后起之秀保利远远甩在后头，就是与昔日共享荣光的越秀地产相比也要拉开不小差距。2018年珠江实业实现营收34.05亿元，实现利润2.45亿元，这一业绩放在动辄成百亿、上千亿销售额的房地产界并不显山露水；同年，越秀地产营收264.44亿元，以该项计为珠江实业近8倍。

更为不妙的是，规模不具竞争力，增长速度还拖后腿。

珠江实业2019年二季度实现销售面积45164.28平方米，同比下降56.64%，实现销售金额约6.58亿元，同比下降54.23%；结合一季度销售金额仅1.91亿元、同比下降69.08%的数据，2019上半年珠江实业整体销售额跌幅不下60%。

事实上，这一系列数字只是延续2018年来的惨状，珠江实业于2018年首次录得营收、利润负增长。

（珠江实业二季度业绩情况  资料来源：半年报）

去化率低是珠江实业过往表现不佳的一个重要原因。仅以广州市从化区的翰林国际公馆为例，该项目于2014年3月开盘，截至6月底尚有1/3的面积未售出。

（珠江实业去化率低  资料来源：二季度报）

珠江实业走向边缘化更深层次的原因是土储过少，这也成制约其后续发展潜力的一个关键指标。前期珠江实业依靠珠江集团划拨低价的优质土地，但随着珠江集团支援的中断，珠江实业的土储显得后继乏力。

二季度报披露，珠江实业在售、在建项目累计开工面积约256.61万平方米，累计竣工面积约224.98万平方米，而上半年并没有新增房地产项目；直至9月2日珠江实业宣布以14.5亿元的报价竞得广州市增城区永宁街塔岗村一块总建筑面积约19万平方米的普通住宅开发项目，但杯水车薪土储不足压力仍然高企。

主业踟蹰不前，珠江实业却靠对外放款翻盘。数据显示，珠江实业房地产业务占总营收的比重已从2016年的97.07%直降至2018年的81.09%。特别的是，2018年对非金融企业收取的资金占用费和对外委托贷款取得损益合计3.96亿元，除去这两项，该年珠江实业房地产业务实为亏损。

（珠江实业发债利率较低  资料来源：二季度报）

珠江实业对外放款的利率普遍在12%，而其过往发行的三期债利率介于4.50%-6.93%之间，意味着这中间将有不下5%的无风险利差，在主业不振的情况下褥下羊毛显然对珠江实业有吸引力。

风险几何

珠江实业对外放贷这一做法已引起投资者担忧。

财经评论员郭施亮认为，放贷盈利规模远超主营业务收入，一方面会影响主业的发展，或因过度偏重于其余而非主业业务，导致公司偏离发展主线，甚至降低公司主业的盈利能力；另一方面过于依赖放贷盈利，也可能会放大公司风险。

珠江实业对外资金拆借一事进入投资者的视野始于4月30日，是时上交所向珠江实业发送问询函，要求其从对外拆借资金、房地产开发业务、公务价值变动损益和投资收益等方面进一步补充披露信息。

经过数次推脱，珠江实业于5月24日作出回函，结果竟然是“股权+债权”的老式资本运作模式，即放贷对象中除东迅房地产外，均系珠江实业的参股公司，参股比例在25.95%-49%不等。

（珠江实业参股公司情况  资料来源：二季报）

同时，部分企业已存在拖欠资金占用费的情况，6月末应收未收资金占用费从2018年的14111.48万元增至23406.07万元，涨幅66%。

参股企业被列入权益法下的长期股权投资，从放贷的企业内质来看，其还款能力远没有想象的那么乐观。二季报显示，借款的5家参股企业中只有东湛房地产在上半年录得盈利，其于四家均录得亏损。如此一来，资金拆借形成的应收未收占用费后续只能继续增长。

（珠江实业参股公司多数亏损  资料来源：二季度报）

于珠江实业本身而言，资金拆借的头一个直观反映就是现金及等价物的减少。2019年6月底合并现金流量表反映出的现金及等价物期末余额为15.94亿元，较2018年同期缩减4.76亿元。

（珠江实业合并现金余额   资料来源：二季度报）

而珠江实业可获得的授信额度几近枯竭。截至2019年6月30日，珠江实业已签署授信合同的授信总额为71.74亿元，其中已使用金额70.14亿元，未使用额度近1.6亿元。一旦还款期到来，没有更多资金来源的珠江实业无疑压力重重。