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文\潘永堂 深圳又出新政了 一般都是930，结果这次国庆节各大城市“连环炸”！ 新鲜，刺激，惊恐之余，也窃喜政策“石头”终于落地了！ 深圳10月4日晚，老潘还在陪小孩看动画电影，冷不丁深圳号称最严最真格的调控就来了，非深圳户口社保3改5，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住宅！意思是说，真假离婚都只能买一套住房了，而且，二套房贷款首付提升至7成！ 1，如果说深圳楼市325政策是假摔，没有超预期，那么这次国庆10月4日深圳新政则是完全超预期。老潘第一感觉是这次深圳国庆新政来得“猛而意外”。 一则时间来得太快，一般都是930，这次偏偏国庆7天正中间出台； 二则深圳本身就刚出了325打压政策，过去2年深圳2015年，2016年全国率先领涨，而且涨幅巨大，但2016年325新政后，其实深圳楼市已经率先调整，成交量下滑，尤其是二手房，卖家报价已经不像2015年漫天要价，坐地起价，更理性，甚至一定程度下降，如此已经调整半年多后，这次在国庆再出猛政，这是超预期； 三则这次政策力度太大太狠，这个力度超预期，太严格，一度被很多业内人士感觉动真格的了。 2，这次新政打击性和照顾性依旧明确。其一，针对首置刚需客依旧是30%首付款，体现了对刚需一族一如既往的呵护，其二，直接秒杀投资客，单身（含离异）直接限购1套，这是明显针对不是在离婚就是走在离婚路上的投资客动手了，这是针对投资客动手了。其三，针对开发商恶意销售，捂盘惜售等行为继续严打。其实，政府归政府，市场归市场，保障性住房的政策一直在新政前面。 3，短期要看到新政杀伤力，成交量是个短期见效的敏感指标；但中长期，深圳依旧是牛逼的城市，不要指望深圳房价一下降到30%，40%。老潘一直强调的一个观点是，越是限购的城市，越发要相信他的实力和底子。越是不限购的城市，越是要小心。政府不惜一切代价直接用行政手段限制一个商品的买卖资格，这种做法在越来越强调市场化在中国经济发展起到主导作用的大基调下是否完全正确还有待商榷，但不可避免的反响说明了深圳这个城市楼市的强劲的购买力。从反向思维来看，如果国庆不出新政，传统的金九银十国庆黄金周以及深圳9月和国庆的成交量适当回暖，可能会带来后续深圳房价继续上扬，所以深圳政府动手了。 4，限购限贷这属于短期政策，一则这种政策是权变的，如果市场成交和价格受到重挫，政策肯定也会有所调整和缓和，甚至反向加温；其二自从中央对房地产的基调已经强化分城施策，这也反响说明本地政府更能从容，更有自主，更贴合城市本身的政策会不断出现，也就是说政府对核心城市房价和楼市成长通道的控制能力在加强，其三，相对其他城市，深圳政府对房地产调控一直是比较从容的。核心在于深圳财政早已不依赖土地收入，即使地王频出，但每年才几块地加起来也大不了哪里去，而且深圳GDP65%来源于高科技，金融，文化，物流四大产业，对土地财政和税收的依赖度有限，这就反向说明深圳在出台楼市调控政策，更从容，更理性。 5，这次不仅对投资客和离婚族动了真格，而且对开发商也更狠了。本次土地出让金从20%提升到40%，这太狠了。
6，类似深圳一线城市的高房价，对一个城市会带来两大负面问题。一个是消灭中产阶级的消费能力，今天北上深首购一套房子，即使买得起，也可能让中产背负大半辈子的债务和压力；二则是消灭所有年轻人的梦想和留在一个城市的意愿度。但对这一点，深圳这次104新政也是对深圳2016年的人才引进战略的有效深化。即“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。这一点一方面加大了土地的拿地成本，另一方面也体现深圳如何在高房价时代留住人才的拳拳之心。 7，当年海南楼市非常热，朱镕基总理下令停止所有贷款，最后海南房价跌了10多年。从某种意义上，房地产的冷与热核心有三个开关，一个是土地关，二个是贷款关，三个是持有关。这三个关口卡死了，房价没有下不来的。这次104新政可谓双管齐下。其一，土地刚才20%到40%，这是大鱼吃小鱼的开发商洗牌，反过来说也可能对这个城市更健康。其二，贷款关，7成的首付在深圳而言，银行基本安全了。第三个持有关就是房产税，这个是猛药。说个实在话，政府如果真得要单一维度治愈房价，是很容易的事，政府难就难在在高房价和GPD、经济活力等多维度的平衡。有句话是这样的说的，政府没有找到新的经济增长极之前，是不会对整个中国房地产下狠手的。 8，不要说深圳限购限贷了就是为了救活三四线库存，虽然个别三四线城市还不错，比如碧桂园在很多三四线经营和利润都还可以，万达广场下沉到三四线也有很多城市商业也发展不错。但整体而言，三四线城市供严重大于求的局面，不是一二线限购就会规模转移到三四线，去救库存。核心是其一，三四线需求和经济太弱，非短时能改变；其二，剩余资金也担心谁来接棒问题。其三，更大力度更多核心城市的限购限贷，会让更多的钱，去寻找新的机会城市。老潘预计，针对部分弱二线城市，以美国为代表的海外投资资产配置以及个别三四线城市会出现更多的关注点。至于流到中国股市，呵呵，老潘从来不看好中国股市的投资机会。或者中国股市只有投机没有投资。 9，对深圳自住客和刚需客而言，每一次政策打击的时候，其实稍微观察成交量之后，或是下跌到自己可以承受的能力范围，完全可以坚定的出手。第一不要指望波谷进入，比如本轮如果深圳房价能够降低10%%都可以勇敢出手，别老贪婪20%，30%之后低点进入。第二，房地产核心还是看城市，在深圳买房，核心买得是深圳这个城市的综合竞争力，中长期来看，深圳房价依旧有上涨空间。 10，深圳虽然对离异有限制，但实际上如果再婚家庭本身有2套房，看似不能再购买了，但实际上离异后将2套房过户给另外一方，自己又可以买第2套房了。 一个值得深思的问题，在中国投资渠道单一的情况下，在中国核心一二线城市陆续限购的挤压下，中国过剩的钱，该去哪儿，才最安全和保值增值了？这不仅是楼市出路的问题，更是资金出路的问题！ 2016年10月4日深圳楼市新政全文 各区人民政府，市政府直属各单位： 经市政府同意，现将市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、地税局、金融办、网信办制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》予以转发，自印发之日起实施，请认真贯彻执行。 市政府办公厅 2016年10月4日 关于进一步促进我市房地产市场 平稳健康发展的若干措施 市规划国土委 市市场和质量监管委 市公安局 市住房建设局 市地税局 市金融办 市网信办 为贯彻落实国家房地产市场调控要求，增加住房供应，规范市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出如下措施： 一、加大住房用地供应力度，有效增加住房供给 加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务；通过优先选址、加快供地节奏，加大原特区外住房用地供应力度；提高土地开发强度，盘活各类存量土地，加大城市更新、棚户区改造和土地整备的力度，加快轨道交通沿线及上盖各类住房建设，多渠道增加住房供应，满足人民群众的居住需求。 二、优化土地出让模式，加强土地购置资金监管 “招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。 提高竞买商品住房用地保证金的比例，企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前，承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。 金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源，税务部门严查偷税漏税行为，对存在违法违规的企业和个人以及金融机构，依法依规严厉处罚。 三、调整住房户型结构，增加普通住房供应 增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。 四、完善住房限购政策，抑制投资投机需求 本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。 五、加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理 房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。 对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为；对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。 六、进一步完善差别化住房信贷政策 根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求： 对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。 人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强监管并指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例，各商业银行应严格执行差别化住房信贷政策，并进一步加强住房信贷风险控制。 七、严厉查处房地产市场违法违规行为 房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿，对未取得预售许可的项目，禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的项目，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源；开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，严格执行明码标价、一房一价的规定，严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。 金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，继续开展房地产领域非法集资排查。 各相关部门要加强市场主体经营行为监管，加强房地产行业专项整治，严厉打击合同违法、虚假广告、价格欺诈、偷税漏税等违法违规行为，并将相关信息记入企业和个人诚信档案，予以公开曝光；对涉嫌违法的企业和个人，由公安等部门依法处理。 八、加强部门联动，完善房地产调控联席会议制度 加强组织领导，建立由市规划国土委牵头，市市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办、深圳市国税局、人民银行深圳市中心支行、深圳银监局等单位参加的房地产调控联席会议制度，指导、协调、推进全市房地产市场监管工作。完善工作机制，加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，加强房地产调控政策研究，及时完善相关监管措施，加强房地产市场和调控政策的正面宣传和舆论引导。 |
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