最高法|未经批准转让划拨土地上的房屋的买卖合同是否有效？

裁判要旨

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。但根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。

据此，在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，经有批准权的人民政府审批、批准行为仅是物权变动的必要条件，并非该房屋买卖合同生效的条件，不影响房屋买卖合同的效力。

【编者注：原《中华人民共和国担物权法》已失效，现行生效法律（详见文末）为《中华人民共和国民法典》（2021.1.1）生效】

案例索引

【刘合有北京市农工商开发贸易公司确认合同无效纠纷再审民事判决书】

案        号：（2019）最高法民再235号

案        由：确认合同无效纠纷

裁判法院：最高人民法院

裁判日期：2019年09月12日

裁判理由

最高院再审认为：

本案的争议焦点是案涉《协议书（代合同）》是否有效。

.......

第二，经有批准权的人民政府审批、批准并非《协议书（代合同）》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。

法条修订

注：原《中华人民共和国物权法》已失效，现行生效法律为《中华人民共和国民法典》（2021.1.1生效）。

《中华人民共和国民法典》（施行日期：2021年01月01日）

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。