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壹 提问：房姐您好！目前在武汉已有两套小房，子弹200个，年入50个，为方便孩子以后上学，想在未来两三年将其中一套“万科主场”置换成中北路附近的大三房。但万科主场未满两年，目前卖价还没有2018年入手时高，请房姐给个建议，需要尽快亏本卖出吗？还是等满两年再出手？中北路附近不考虑学区，有没有推荐的楼盘？感谢 回答：你好，大家仔细观察就会发现，万科在武汉的项目都不太好。要么是临高架 临铁路，要么是直接收购烂尾楼，然后利用品牌溢价，高于市场价卖出去。大部分没有学区，加上板块潜力一般，所以二手市场的价格表现并不好。这跟万科进驻武汉市场的拿地策略有关。 雄楚大道交通有缺陷，加上腹地少，如果是考虑自住，可以出手置换到中北路。 中北路是成熟板块，湖北省的亲儿子，武昌最顶尖的商业 学区 医疗，权利中心 高端购买力都集中在这一板块，代表了现阶段武昌房价的最高水平。这类老核心区的地位短期内是难以撼动的，未来跑平大盘问题不大。 中北路投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 贰 提问：房姐您好，我世纪江尚明年元月份满二年了，想卖掉后去光谷东买广电家这个楼盘，最近看了武昌滨江几个楼盘都是三，四万了，我是185平方，三万卖掉后可惜，是不是等两年行情回暖再说，江尚这个楼盘有没有长持的价值？现在二手房不好卖，割肉划不来，请指点一下，谢谢 回答：你好，感谢付费！ 世纪江尚很早就分析过了，属于典型的资源错配，得益于江汉关，占据了一线江景绝佳位置，曾对标武汉天地，但品质却是个刚需盘，加上户型奇葩，没有学区，高开低走，涨幅不乐观。 民宿旅店、群租、胶囊房、酒吧、会所、办公场所泛滥，一手好牌打得稀烂 如果确定能搞定广电，可以出手世纪江尚。除了广电，还有不少楼盘投资回报率也很大，详见知识星球内部分享。 叁 提问：万能的房姐，您好！我现在全家人情况如下：1、武汉长江中心 2、大公馆三期 3、仁恒公园世纪 4、绿地星河汇。4套房子仁恒是全款购买，其余都是贷款。每个月月供7W。目前手上仍持有资金750W，月收入可以忽略不计。家里还有2张刚需票，另外自己名下还有1个购房资格。我的想法就是再入2套（大公馆或星光城或新希望+月亮湾）。不知道这个思路是否正确。另外我现在有没必要筹划自己去一线城市交社保，哪个城市更好呢？等待房姐的回复。 回答：你好，感谢付费！ 子弹500以上，目前最适合建仓的城市，只剩下北京了。目前的一线城市中，只有北京还未大涨。北京的房价，是深圳的60%，上海的80%，甚至是广州的90%，这是不合理，不可持续的。 加上最近北京落户政策松动，终于释放利好消息。建议买入知识星球内推荐的这类核心地段，1500+的标杆次新三房。 除了北京，当下的杭州和南京也是比较好的上车时机。 杭州是new money城市，增量市场最重要的一点，起步买三房，一定要买次新；摇号打新中签率低，倒挂盘基本中签率都要到10%以下，8个票以上可以打新，不然二手都涨完了，打新没打中全程气氛组。 南京新房倒挂也是机会。 杭州和南京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。武汉你的仓位已经足够，把大仓位搞定了，再开了抵押贷款继续加仓。 肆 提问：请问青山樽197平一线江景房对比中城龙山湖230平，长持十年后，预计哪个盘的流通性，增值性好些，或者还有哪些总价500万左右新房或次新房比这两个盘投资兼自住更好些。 回答：你好，感谢付费！ 青山滨江非常宜居，目前价格也不贵，但是板块发展其实发展一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。 青山板块的价格变动比较大，次新盘均价从2018年5月的2.43W，跌到现在的1.77W，跌幅27%，背后的原因是产业支撑力太弱。 青山的支柱产业是武钢，武钢搬走之后，青山暂时没有可以替代的产业。青山的目前价格不低，产业更新换代慢，利好兑现慢。 加上周边环境太差，待拆迁的老旧社区太多，短期内很难改善。投资角度看，光有江景上限不会太高。 板块选择上优先光谷东，龙山湖更好。 伍 提问：房姐你好，最近比较迷惑，想向你请教下。本人住房情况 1.夫妻共有葛洲坝卡尔顿庄园别墅一套，有200万房贷加100万二押生意贷，毛坯闲置 2.南湖时尚城公寓30平小两套(全款) ，每套租金1700左右 3.自己住东湖景园还建房120平目前无证。 4.堂妹代持万科金域时代89平，现出租，租金3700左右。现金200，需求是，现在老婆有二胎，我们想弄个四房以上有学区，小区环境好的小区自住(老婆在汉口上班公务员)。但是问题是1.现在别墅和还建房不好卖，看上的房子面积又超143，要7成首付，买不起。2.如果假离婚，别墅放我名下，买个贵的老婆流水不够，如果假离婚别墅放她名下，她又无法用别墅做生意贷。请问能不能给一些好的建议 回答：你好，葛洲坝卡尔顿庄园可暂时保留，南湖时尚城2套公寓和还建房建议尽早出手。 卖房几个关键点： 1.房子空出来，里面东西搬空，找人打扫一下，保持干净整洁的品相。 2.定一个合适的价格，预留好5%砍价空间。如果竞品价格也挂得比较低，根据情况适当下调到2-3%砍价空间。 3.多挂牌几家中介(不同品牌)，最好10家左右。少了覆盖面不够，多了你管不过来。 4.每家中介都留钥匙。就物理钥匙，不要用电子密码锁。 5.同意支付至少1%佣金（如果急售，2%更好），并承诺奖励售出房子的客户方经纪人一台最新款iPhone。 6.与各家中介的房源维护人及其直属领导分别建立微信群，定期跟进。 7.谈判时条件灵活，抓大放小，不是原则性的交易确定性、安全性问题，都可以妥协。 武汉首付3成的方案，详见知识星球内部分享 陆 提问：房姐，我目前家里在汉口，汉阳都有房，现在想投资另外一套房子，长期投资持有，光谷东这两天去看过，您推荐的朗诗已经单价要2万了，感觉实在有点虚高。新房我不是很想考虑，因为要等，我想直接收入二手房，然后马上出租。朋友介绍绿地国际金融城，我现在已经不知道到哪里选择哪里了，关谷东，花山，还是内环武昌？长期投资持有。 回答：你好，投资的底层逻辑相通，都是追求回报率，投资的策略有所不同，落到各人身上，资金多少、名额多少、倾向保守还是进攻，你可以理解为六个维度，它们都会导向不同的选筹，不存在唯一正确的选择；多套如何配置首先考虑的是资产的组合，有防守型、均衡型和进攻型。 柒 提问：房价上涨前，老破大的价格是次新的7.5折， 现在老破大的价格是次新的5.5折 因为人们嫌弃老破大，所以现在价差拉到次新的5.5折。但是前几年人们依然也是嫌弃老破大的，为什么前几年老破大的价格能维持在次新的7.5折呢？现在5.5折都不愿意买老破大，为什么前几年在房价上涨之前人们愿意7.5折买老破大呢？前几年房价便宜，前几年人们应该比现在更加嫌弃老破大，前几年老破大和次新的价差应该比现在拉得更大才对啊。 回答：这个问题很简单，因为房圈是一个很low的圈子，并没有什么真正懂投资的科班出身硬核专业人士。以至于，很多在正统投资界相当基本的概念模型框架，迄今都没有房圈人士建立过哪怕一个。 捌 |
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