|
前言 在网络世界，最近大家仿佛是瓜田里的猹，上蹿下跳； 在现实世界，我们也来吃吃重庆即将到来的第二轮土拍的瓜吧。 今天重点讲西部槽谷。 第一轮土拍，西部槽谷已经凭借接近130%的高溢价和不低的楼面价，证明了科学城的市场高热度和高认可度。 同时更让重庆一举成为全国土拍溢价率最嗨的城市之一，实在有点刚！ 根据克而瑞那张流传于论坛的预供地图来看，第二轮土拍： 西部槽谷供地主要集中在土主与微电园之间、大学城南路与曾家大道之间、金凤含谷之间。 这些地块也引发出几大疑问：
带着问号，我决定踏上踩盘之旅。 01 出了微电园轨道站，映入眼帘的就是高新天街的工地如今居然修得这么高了。 坐车来到最靠近土主方向的地块，这块地其实就在团结湾、桂语九里、远洋山水赋的交叉点之间，体量算是比较大的了，有115亩多。 （图源 克而瑞） 在一条货车横行的小路，我冒着小小危险拍下了这块杂草丛生但十分平坦的地块。  另一块靠近轨道站的地也很大，接近117亩。但因为周围很多都在封路施工，所以试了2条路都无法进入。 把它们拉通看，我发现3个现象： 1、微电园以北一纵线以西这个三角区，依然还有很多连片的空地可以开发。（但相比南侧的金凤拓展空间还是非常有限的） 虽然土主与微电园北侧几块地的楼面价价差基本在20%，短期无法超越，但是从溢价来看，拥有国际物流园（还可能有科学城高铁站）的土主未来将是房企们重仓的又一高地。 2、从物流园到微电园，万科、融创、东原、远洋、金科、华润、绿城、中建信和、龙湖......近5年已经有约20家房企密布，可见房企对板块的信心。 3、微电园土主一带，是很核心的位置，人流大，配套成熟，有轨道隧道大桥，有融创茂奥莱等商业。 区位功能也很多样，既能够承接成渝双城经济圈的发展红利，同时又能够更近距离的联通两江新区。 所以，我目测这轮2块地应该和上轮土拍周边起始价7500左右，成交价12000起的2块地，价格情况差不多。 02 往大学城南路方向走，路边围挡挂满了科学城的规划图。 沿途城市界面很新很宽阔很平坦。树荫也比中央公园茂密，完全没有顶着大太阳的焦虑感。 周边的重大、第一实验中学、树人思贤小学等让我感觉自己好像被浓厚的教育气息包围，我太爱了！ 大学城南路地块，其实就在佳兆业新盘和金阳第一农场背后。 和路面有一定的高差，不知道修完会如何。 大学城的新盘没有西永微电园的密集，参考近年来地块周边佳兆业、康田电建的2块地成交价，和第一轮附近地块的起始楼面价， 我估计这块近60亩的地，起始价不会低于6500，成交价不会低于8000。 不过因为地块太小，一般不会做高低配，大概率又是一个纯洋房吧。 沙区的教育资源，不断往大学城、土主、井口转移。板块内最大的期待值，除了轨道当然就是科学城的教育资源倾斜。 旁边的新项目以8702的成交价拔高了整个区域的地价，也侧面反映出大学城南侧地块的稀缺性。 03 去往下一个曾家地块的路上，我遇到了一个让我直呼666的神奇蛇皮路线。 于是我打了个车到美丽新城，本来以为这里路特别窄，社区也很老（手机只剩8%的电，我要找充电宝都没地方找），谁知道上个坡就“豁然开朗”—— 背后还有这么大片的空地！是在下小看了！ 其实大学城曾家片区的价值，目前虽然不能和大学城核心区抗衡，但是已经算是目前科学城的一个佼佼者区域。 近一年很多房企布局。甚至附近的龙湖改善新盘，卖出了板块内目前最高的单价（洋房建面15500） 曾家周边目前的开发程度较低，以厂房及未开发地块为主，附近有西永综保区、英业达、广达等厂区。
居住氛围目前肯定是谈不上的，但是正因为存在开发红利和洼地价值，所以板块的价值正在彰显。 按照旁边龙湖的拿地价看，这块地成交价应该也不会低于6700。
（图源 克而瑞） 04 最后，我来到了金凤的2宗地块。 没想到有块地就在高新区政务服务中心和金凤佳园公租房的旁边。 要是不告诉我这是个公租房，我还真以为这个看起来崭新整齐的小区是高层新房呢。
来到金凤我才知道，这里真的还有大片大片大片大片的空地可以开发。 平坦空旷得好像望不到尽头，夕阳和被余晖侵染的云层都看得清清楚楚，没有任何视野遮挡。 在我看来金凤这块地很可能成为本轮西部槽谷的溢价之王。  金凤的现状当然比不过开发已经超过十年的西永大学城，它的位置与北区相距甚远，也没有什么配套。 但它是西区未来的重点发展方向： 有高新区管委会，有科学城金融街，有科学大道、科学公园、科学会堂三大标志性项目，有轨道交通、多所公办校资源倾斜......等等规划加持。 但它有无限的想象空间： 金凤含谷是西部槽谷向南最好的城市拓展区域，西永大学城都再也找不到这么连片的空白区域了，擅长做大盘的房企这下又有了发挥空间。
这次金凤110亩+40亩等供地，是科学城启动以来金凤的首次住宅供地，可以说代表着西区开发正式进入“金凤时代”。 它的土拍成绩，一定程度上将代表着科学城的影响力。我们拭目以待。 05 实地感受一圈下来，对于开头的三大疑问我已经基本有了答案。 科学城的重点开发区，除了西永商务中心区（西永组团的地理中心位置）附近，目前集中在：
而打破130%高溢价的地块可能因为调控不会再出现，但毫无疑问西区这次的供地依然会出现房企争抢和高溢价预期，特别是金凤可能会出现大黑马。
总之，他们各自都有各自的优势。 有意思的是，土主与金凤一北一南，目前都处于嗷嗷待哺的阶段，它们的资源竞争关系会更加明显。 究竟是与北区更亲近，配套支撑相对更多的土主更具有洼地价值，还是科学城极核之地，有充足拓展空间和发展规划的金凤更具有洼地价值呢？ 欢迎大家在评论区聊聊自己的看法。 总之，西区开发已正式进入“金凤时代”，让我们一起期待重庆第二轮土拍，西区的表现吧！ E·N·D 大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！ 原创：玉如意 校对：玉如意 主编：南城旧事 总编：浮云 图源：网络、实拍 商务合作：340325996 我们为了能更好的带大家了解楼市知识，特开通了知识星球。想了解楼市更多干货，请速关注： 这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。 干货爆文精选
（点击图片跳转到文章页面） 楼市干货 买房如何选到好的楼层 | 物业公司生存报告 | 看房200套实操技巧 | ABC单避坑指南 | 下一个买家用户画像 | 二手房实操干货之选盘篇 | 二手房实操干货之砍价篇 | 买房五大标准 | 老破小有没有春天 | 二手房赎楼陷阱避坑指南 板块分析 2020总结开篇 | 2020总结末篇 | 中央公园 | 西永大学城 | 两江四岸 | 蔡悦水 | 重庆南区 | 大杨石 | 彩云湖 | 融汇半岛 | 汽博 | 谢家湾 | 二塘 | 融侨半岛 | 歇台子北区探盘 云瑶玉陛 | 建发和玺 | 拾光年 | 两江御园 | 隐溪晓院 | 恒大御峰 | 融创壹号院 | 大悦城铂悦 | 云山岳 | 嘉景湾 | 春溪雲庐 | 金科城 | 翡翠湾 | 天钻 | 衿湖翠林 | 御澜道 | 两江郦湾 | 九龙天颂 | 城市花园 | 森林公园 | 城市之门 | 北辰星悦 | 江山印月 | 翡翠公园 | 溪山春晓 | 东原映阅 | 龙湖天际 | 昱湖壹号 | 公园时光 | 十七英里 | 四季都会 | 玖著天宸 | 三千庭 | 嘉阅湾 | 金开悦府 | 中渝天玺 | 悦来壹号 | 晓风印月 | 中南城 | 公园九里 | 博翠山麓 | 椿山 | 御临河 | 九里峰景 | 御景玖园 | 長滩原麓 | 天元道 | 九曲河 | 星光森林 | 芙蓉公馆 | 唐宁ONE中区＆西区探盘 渝中云锦 | 鹅岭峯 | 国宾壹号院 | 翡翠都会 | 锦绣滨江 | 恒大云邸 | 解放碑中心 | 寻光江徕 | 半山悦景 | 海月渝州 | 华润悦府 | 龙湖光年 | 海兰云天 | 城际空间站 | 西园雅集 | 湖山壹号 | 学樘府 | 嘉阅滨江 | 西阅星辰 | 大时代 | 桂语九里 | 龙湖开元 | 龙玺台 | 山水赋 | 招商理想城 | 天宸云著 | 黛山华庭南区探盘 御华晓风江南 | 招商云邸 | 金域学府 | 嘉天下 | 听江左岸 | 江南万科城 | 春江天镜 | 山前、麓宸 | 悦和城 | 南滨特区 | 恒大新城 | 原山小院 | 招商云邸 | 龙湖森镜 | 东悦府 | 金科南山 | 玖御南滨 | 十里长江 | 国际文化城 | 南宸玖樾 | 四季半岛 | 同景国际城 | 林溪郡 | 金科美辰 | 山晓 | 集美锦湾 | 两岸风华 | 观山御璟（点击文字跳转到文章页面） 法律声明： 1.本公众号所有原创作品，未经本公众号授权，任何单位或个人不得以转载或其他方式使用，否则即为侵权，本公众号将依法追究其法律责任。 2.本微信公众号发布的文章，皆为文章作者个人见解，不代表关联公司意见，不作为购房意见参考，不构成任何承诺，请读者自行判断购房风险。 3.除原创内容及特别说明之外，推送稿件图片均来自网络及各大主流媒体。版权归原作者所有。如内容侵权，请联系我们删除。 4.最终解释权归本公众号所有。 5.法律顾问：北京大成(重庆)律师事务所 徐东来律师：13648360883 从业多年，在刑事辩护、合同纠纷、金融、常年法律顾问等法律事务上具有丰富经验。
|
|
|
来自： 新用户92606uP3 > 《待分类》
