一周问答 | 下半年贵州楼市还会继续涨吗？房贷是不是越多越久越好？

Q1.

网友卡路里了：丁总，我老家是贵州六盘水的，听说今年“小阳春”老家贵州这边楼市很火，下半年市场如何？现在入手可以吗？

丁祖昱：据克而瑞的区域报告显示，贵州省今年前4月商品房销售增速高于全国平均水平，商品房销售金额同比涨幅超20%。尽管贵州商品房销售数据居于前列，但取得这一成绩的最大功臣并非贵阳，而是其省内其他三四线城市。就以六盘水为例，前4月商品房销售面积和金额同比增幅高达34.3%和47.5%。

归其原因，一是“一带一路”的国家战略利好，以及高铁交通网络的贯通，带动了上下游经贸发展；二是大数据产业发展带来的活力，新增就业人口的提升推动了区域房地产市场的火热；三是市场轮动效应的叠加，从一线、二线到三四线，从东部沿海到西部内陆，逐步推动房地产热度升温。

总的来说，考虑到2019年以来贵州省房价尤其是黔东南、黔南区域房价已经有了较大程度的上涨，同比房价涨幅高达15%，远超居民收入增幅，购买力明显受限，需求转化将有所放缓；如果相关房价指标持续上行，必将快速引起主管部门的关注，相应的调控措施随之而来，市场轮动效应也会很快过去。因此，在力度延续、持续细化的调控背景下，贵州房价上涨速度或将在年中有所回落，此时购房投资具有一定的高位风险。

Q2.

网友我的一个道士朋友：最近媒体报道的郭树清讲话：“过度依赖房地产最终会付出代价”，标题骇人，是否预示了政府的下一步动作？

丁祖昱：近日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上致辞时表示，大力发展资本市场，彻底改变直接融资、间接融资不平衡格局；并要防止房地产的投资行为，过度依赖房地产最终会付出代价。此番郭树清讲话直指居民负债率偏高、房地产投资等问题，明确表示当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。

郭树清警示房地产投资、居民负债率偏高等问题，预示着房地产信贷政策或将适度收紧，涉及暂停部分房企融资、调升居民房贷利率等。受此影响，下半年楼市、地市有望回归理性，那些市场购买力明显透支的三四线城市，短期内房地产市场犹存调整压力。

Q3.

网友生如夏花：买房的时候，房贷是越多越久越好吗？

丁祖昱：从过去二十多年的购房常识来看，由于通货膨胀货币贬值，相对于大众商品物价的上涨，房贷实际上不但没有上涨，可以说是下降了。从这个角度看，房贷确实是越多越久越好。不过，具体操作因人而异。

对于流动资金需求量大、或者拥有其他高回报投资渠道的人来说，房贷比其他一般贷款的利率相对较低，此时首付越少，等于手中的低利率流动资金更多，可以挪作他用，“负债”也是一种理财手段。

对于普通工薪阶层或者保守派而言，贷款额度应与家庭或个人收入挂钩，能多则多。理想状态下，月供尽量不超过月收入的三分之一，最高不应超过月收入的二分之一。否则可能导致生活质量的下滑，得不偿失。

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