用“富人思维”买房，他们会如何选择？

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近年来，随着国内高净值人群的迅速增长，以及城市发展和居住类产品更迭的进程加快，他们的购房偏好也在发生变化。尤其疫情影响之下，更多关于居住的问题引人深思。

首先要选择的，是城市。能够满足高净值人群国际化、多元化等投资需求的，无非是上北广深等一线城市。

一年前，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台。根据规划，粤港澳大湾区定位世界级的城市群，对标纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。在这样的发展语境下，从各维度综合梳理后可发现，无论政策支持还是后发潜力上，位于粤港澳大湾区的核心城市深圳都更具优势。

我们在结合克而瑞的大数据分析后发现一个有意思的现象，在深圳，近些年公寓产品的受欢迎程度和投资潜力并不亚于住宅产品，公寓的市场均价甚至一度高于住宅，并在2019年超过6万元/平，成交量也占据了深圳新房市场交易的重要部分，可见公寓产品已成为未来投资新趋势。

居住类产品投资的首要因素是城市定位和地段价值，核心区位的资产回报率往往会高很多，因此更容易受到高净值人群的青睐。譬如深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎，其城市定位是中国特色社会主义先行示范区，地缘和政策优势都相当明显。

事实上，由于“来了就是深圳人”，深圳并不缺乏购房消费人群。根据克而瑞发布的《2019年中国286城市房地产投资前景排行榜》，其中在常住人口增量指标上，深圳的表现最为突出，近5年常住人口平均增量高达39.63万人，在统计的286城市中排名第一。

纵观深圳楼市，2019年深圳商品住宅成交火热，公寓供求剧增，但主要分布在宝安、南山及光明等西部区域。从单项目开盘去化情况来看，无论是住宅还是公寓，都是一样的情况，西部热度高于东部，核心热点板块成交效应明显。

究其原因，是因为长久以来，深圳东部缺少城市核心地标的带动，人口虹吸能力低，市场存在感也相对较低。

这几年，深圳前海作为城市新中心，其经济发展引人关注。随着深圳世界级城市进程的推进，深圳未来将呈“多中心”发展态势，“东进政策”战略布局将有利于深圳东部的战略崛起，成为下一个前海。

其中深圳东部的大运片区作为东部唯一的城市会客厅，将与前海、福田中心区并称为“深圳城市中心”，后续发展潜力较大。按照以往的城市发展规律来看，一个超级地标综合体的出现，能够吸引更多的资金和人才涌入。

对于大运片区来说，2019年正式对外开放的世茂国际深港中心，就是那个催化剂。这个催化剂的作用，从备案名“深港国际中心”便可以看出被寄予了厚望，不仅是政府公布的重点十大挂图工程之一，更是在启动之初便获得董建华、林郑月娥等香港知名人士的多次到访，相信这座集公寓、办公、商业、文化、旅游等多元业态为一体的136万方的超级地标综合体，有望成长为深圳东部的商圈核心，成为可以对标甚至超越前海地区深圳湾一号的超级综合体，起到在经济交流上衔接香港与深圳的作用。

在未来，随着世茂国际深港中心的投入运营，在城市新地标的虹吸效应下，聚集于深圳东部的大量产业和人口红利，也会吸引更多的高净值人群进行价值投资，不出意外将会改写深圳房地产市场的格局。

与京沪两地极其严苛的购房政策对比，深圳因落户相对轻松，政策上的商品住宅限购门槛几乎为零，但对大多高净值人群而言，由于他们名下通常不止一套房产，因此仍拘限于限购范围内。

在住宅限购限贷的背景下，不限购不限贷是吸引资本进入的先决条件。所以在深圳，财富阶级花数千万买下一套公寓产品，是常态。据了解，在粤港澳大湾区城市群置业的港澳地区同胞不在少数，尤其对不少香港人来说，置业深圳是算是家庭资产的标配。

从克而瑞的数据来看，商务公寓一直是深圳新房市场交易的重要部分。加之去年年末，深圳市取消了商务公寓“只租不售”的限制，在政策的助力下，公寓产品和商品住宅一样都受到了市场的追捧。

 

具体来看，受粤港澳大湾区规划以及深圳“先行示范区”等政策利好，2019年深圳住宅市场量价齐升，全年商品住宅均价达到57101元/平，成交量超过400万方。

在此基础上，通过对深圳市2014年以来的住宅和公寓产品市场成交数据进行比较，我们可以发现，除了2016年和2017年外，深圳的公寓类产品成交均价始终高于普通商品住宅均价，并呈现持续稳定的上升趋势。

成交量方面，2018年公寓成交在受到“只租不售”政策限制后出现短暂回落，2019年政策取消后随即出现反弹，成交面积达83.86万平方米，同比上升58%，均价也突破6万大关。

由此可见，在深圳市场中，公寓产品的受欢迎程度以及投资升值潜力，并不亚于商品住宅。

除了地段价值和产品选择外，高净值人群较为关注个人和家庭生活圈层的营造，强调国际化、多元化和个性化的生活方式。

一般来说，他们由于公事繁忙，时间观念也相当强。因此在社区配套方面，需要避免不必要的时空交错，提高办事效率。城市综合体的存在，就是为了解决这个问题。

商务人士的外出频次较高，若近距离外出，“商业+地铁”的TOD模式，以及地标周边发达的立体交通路网，可以提供最为便利的出行条件；远距离出差或旅行，依托粤澳港大湾区内四座国际航空枢纽，以及频繁的高铁和城际网络，亦可快速抵达国内外的绝大多数城市。

因此，作为深圳具有代表性的超级湾区综合体，就必须具备这样的特征，将公寓、商业、办公等多元业态进行组合，可以将生活、工作和社交等场所紧密联系在一起。而作为超级湾区综合体的代表，世茂深港国际中心很好的诠释了这一点。同时，除了在公寓产品的基础上，还规划了超30万方全球顶级商业和约3000平的高阶会所，拟引入丽兹卡尔顿、瑰丽等同量级国际高奢酒店品牌，更有日常丰富的文化体验活动等等，符合高端人群的多元生活需求。

另外，高净值人群对子女的教育问题更为关注，在教育资源上也会有更高的要求。据了解，世茂深港国际中心已于2019年11月与哈罗礼德学校正式签，加上已进驻的香港中文大学、深圳北理莫斯科大学等一流名校，能符合高净值人群对下一代的国际化教育需求。除此之外，可圈可点的价值点还有许多。

我们不难发现，由于深圳的宅地资源有限，目前在深圳高端住宅市场中能满足上述所有条件的公寓产品，可以说是屈指可数。

粤港澳大湾区，这个以中国1%的土地创造了国内生产总值12%的城市群，GDP增速高达7.9%，居全球湾区之冠。不出意外，这里将成为全球规模最大、经济实力最强的湾区经济中心城市群。

我们不难发现，由于粤港澳大湾区核心的资源城市——深圳的宅地资源有限。目前在深圳高端住宅市场中能满足上文所有条件的公寓产品，可以说是屈指可数。

而世茂深港国际中心，刚好策应着大湾区“全球科技创新中心，以及全球先进制造业中心、国际金融航运和国际贸易中心”的目标。

据了解，正在热销中的世茂深港国际中心一期公寓共6栋1421套，面积段为38-255㎡的公寓，体量上仅占136万方超级综合体的18%。

也就是说，世茂此次打造的公寓占比并不高，居住类产品相对稀缺。

在设计方面，世茂深知住户对于城市核心地带的高层景观需求，因此世茂天誉的大户型户户朝南，设计了超6米宽的观景阳台以及270度的视野叠景（T3栋），并且小户型也都户户有阳台，这在一线核心区域是比较难得的。

依托地标综合体的多元业态优势，世茂深港国际中心为公寓业主提供了一站式生活方式，符合高净值人群的居住偏好。

今年年初，胡润研究院发布了《2020胡润至尚优品—中国千万富豪品牌倾向报告》，其中，坐落于深圳的世茂深港国际中心荣获“超级地标综合体新秀奖”，这也是自榜单发布16年来，上榜的全球唯一一座城市综合体，项目的实力及影响力显而易见。

世茂通过对产品形式的准确把控与依托全球第一湾区——粤港澳大湾区的高水平定位，将会为世茂深港国际中心这座城市超级综合体营造一个持久的市场热度。

2019年，世茂深港国际中心在收获荣誉的同时也收获了市场高度认可。能在深圳这座高净值人群资产配置的首选地做到热销，世茂深港国际中心的价值不言而喻。

 

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