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“ 8月31日，“优等生”中国恒大发布2020年度中期业绩。 即便在疫情笼罩下，销售业绩依然创历史新高，上半年实现销售额3488亿，完成全年6500亿元目标的54%；销售回款3120亿，同比增长67%；营业收入2666亿，同比增长17.5%，核心净利润193亿，各项核心指标均位居行业前列。 2020年，是恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略的第一年，首个半年度成绩单可谓双优，在保持稳健运营的基础上，销售业绩和销售回款创新高，土地储备“控规模”成效初显，较2019年末减少近5300万平方米，土地成本处于行业地位，最终“降负债”的重要战略目标也得以实现。 本 文 约 2215 字 阅 读 需 要 4 min 01 今年有望冲击8000亿 2020年上半年，中国恒大实现合约销售金额3488.4亿元，完成全年6500亿元目标的53.7%；合约销售面积3863.2万平方米，同比分别增长23.8%和47.5%。截至前7个月，恒大累计合约销售金额达到3991.4亿元，同比增长约23.9%，完成了年度目标的61.4%。 疫情期间恒大充分利用 “恒房通”平台线上销售的优势，在全国范围内的网上售楼。上半年3488.4亿元的销售金额中，有近2860亿元来自于网上销售，业绩贡献超80%。 对于全年业绩的实现，恒大明显比其他房企轻松许多。中国恒大总裁夏海钧表示，在金九银十传统热销期的加持下，按照公开的全年6500亿销售目标，9000万平方米可销售货量去化只需要达到37%，就能完成全年目标。若按照内部8000亿销售目标，9000万平方米的可销售货量只要去化54%。这一去化率低于行业普遍的6成去化率。 图：2017-2020年上半年中国恒大销售规模、同比增速及未来目标（亿元）  数据来源：企业公告、CRIC 02 2020年上半年，恒大新增土地投资项目111个，合计新增土地储备建筑面积5459万平方米（其中21%来自于收并购），平均拿地成本约2455元/平方米。 截至上半年末，恒大总土地储备2.4亿平方米，较2019年末减少近5300万平方米，仍可满足未来3-4年发展需求。土地储备原值5094亿元，其中一线和二线城市占比分别达到10%和56%；平均拿地成本2122.5元/平方米，较2019年末有所提升但仍处于行业内较低水平。 从总土储来看，“控规模”是恒大目前土地投资的主基调。今年4月，恒大曾明确要严控土地投资规模、实现负增长，以总土储规模每年降低3000万平方米左右计算，到2022年将下降至2亿平方米左右。 图：2009年至今中国恒大总土储建面、平均土地成本及预期  值得注意的是，恒大近年来加大了对城市更新的布局。报告期内，拥有旧改项目104个，其中深圳55个，大湾区12个（除深圳以外），太原11个，石家庄4个，昆明3个，贵阳3个，郑州2个。 03 利润规模领先头部房企 上半年，恒大实现营业收入2666.3亿元，其中物业销售收入2610.4亿元，分别同比增长17.5%和18%。整体来看，恒大截至2020年上半年末各项核心利润规模指标，在行业中仍保持领先。 图：2013-2020年上半年中国恒大盈利指标情况（亿元）  截至2020年上半年末，恒大持有现金余额2046.4亿元，总有息负债8354.7亿元。 恒大累计销售回款3120亿元，较2019年上半年的1874亿元同比大幅增长66.5%，销售回款率达89.4%，创下近年来最好成绩记录。“下半年集团力争能够实现3800亿的销售回款。”夏海钧表示，恒大全年销售回款金额预计约6920亿元，按8000亿内部销售目标计算，回款率至少能达到86.5%。 图：恒大2020年上半年销售回款同期对比图  按照规划，恒大将通过“高增长”增加销售及回款、“控规模”减少土地投资支出、推动恒大物业分拆上市三项举措，最终达到“降负债”的重要战略目标。预期到2022年将总有息负债规模降到4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。 04 多点支撑的产业格局已成型 2020年，在全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略的同时，恒大不断巩固多元板块发展。民生地产为基础、文化旅游、健康养生为两翼、新能源汽车为龙头，多元化业务协同发展。 目前，恒大旗下之新能源汽车业务已小有成效，预计于2021年实现量产上市目标。与此同时，物业服务板块的分拆上市也进入关键阶段。 其中，恒大新能源汽车产业目标未来3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。目前同时研发14款车型，恒驰6款车覆盖A到D级所有级别及轿车、SUV、MPV等全系列车型，实现产品线全覆盖。目前上海、广州两大生产基地正式对外亮相，已全线进入设备安装调试阶段，预计将于2020年9月具备试生产条件。 在文化旅游产业方面，恒大着重打造恒大童世界和恒大水世界，截至目前已有15个童世界项目布局完成，预计2022年起陆续实现开业；恒大水世界预计未来三年内将在全国布局20-30个。恒大大健康产业目前拥有29个健康产业项目，未来三年计划实现恒大养生谷布局70个。 不可抗力因素下，只有更好的控制规模、成本、土地成本、销售价格，才能确保企业良性有序发展。今年上半年，疫情之下恒大迅速反应，以超前的战略眼光抢占线上销售窗口期，并有效控制企业经营风险、稳定投资节奏，初步实现“高增长、控规模、降负债”的发展战略。 业绩稳健增长、销售回款率提升，以及领先头部房企的利润规模的加持下，民生地产的根基再被夯实，文化旅游、健康养生的两翼持续推进，新能源汽车即将进入收获期，恒大的发展格局已跃然纸上，未来值得期待。 附表2：2016年-2019年企业财务指标（亿元、万平方米）  注：核心净利率为企业财报公告的扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润； 股东权益回报率=归母净利润/按报告期平均的归属于母公司股东权益； 销管费用率=销售及管理费用/报告期内操盘销售金额；资产杠杆率=总资产/所有者权益合计 数据来源：企业公告、CRIC研究中心整理 |
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