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一、七月主流地产商销售数据 万科今年7月实现合同销售面积307万平米（同比减少22%），合同销售金额515亿元（同比减少12.7%）。销售均价16783元/平方米，同比上升12.0%。 1~7月累计实现合同销售面积2499万平米（同比增长1.1%），合同销售金额4059.8亿元（同比增长7%），比2019年同期也增长了6.2%。累计销售均价16247元/平方米，同比上升5.8%。 7月销售面积与销售额双双下降，目前1-7月销售面积与销售额都还是正增长，但面积的增长仅有1.1%了。预计可以看到1-8月的销售面积同比开始转为负增长，1--10月销售面积与销售额双双转为负增长。销售均价在明年有某个月份可能会出现同比下降。 碧桂园2021年7月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币542.8亿元，较2020年7月持平。归属公司股东权益的合同销售建筑面积约650万平方米，较2020年7月同比增加2.04%。均价8340元每平米。6月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币533.3亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约630万平方米。单价8420。碧桂园价格回到了一年前。 恒大集团：2021年7月份，本集团物业实现合约销售金额437.8亿元人民币，合约销售面积543.5万平方米。均价合8000元 每平米。 2020年7月单月，中国恒大实现物业合约销售金额约为503.0亿元；合约销售面积约为538.7万平方米，均价合9350元每平米。 7月单月同比来看，面积持平，均价下行，销售金额下行。销售面积基本持平，销售均价下降，导致销售额下降。 7月份数据显示，从以上三家地产龙头，万科的高价房已经卖不动了，碧桂园与恒大销售面积在降价让利的形势下，免强维持不降或微增。 这三家企业基本上可以代表全国的地产形势，可以认为，7月或者8月，地产销售面积将开始同比下跌。 二、地产销售将转势 2015年以来房地产基本持续处于比较上行状态，即便是新冠疫情带来冲击，商品房销售也很快恢复，而房价则是持续上涨，我们不禁要问房地产上行周期还会持续多久？ 从需求的角度看，结婚购房是最大的刚需，结婚登记高峰是在2013年，当年结婚人数达2694万人，之后一直下降，到2019年降至1855万人。改善性需求已经开始主导房地产市场。经济学对需求的定义一是有购买欲望，二是有购买能力。欲望大家都有，房子越大越好，特别是房价不断上涨的情况下，买涨不买跌。但是从购买力上看，房价的不断上涨，已经掏空了居民储蓄。购买力后继乏力。一旦房子不再涨价，欲望估计会稍有减退，如果说确定房价要跌，可能欲望马上就没了。现在的情况，越来越多的人会认识到，房价不会再像过去那样涨、除了一些救不回的韭菜，再加上购买力跟不上，地产销售的转向，基本确定。这一转，可能就是一个持续N年的下行周期。 今年住宅销售面积预计在15.5亿平米--15.8亿平米之间，未来几年会快速下行到13亿平米甚至12亿平米以内。从更长远的角度看，中国总人口大概率今年或明年见顶。未来将持续下降，几年后城镇人口也会见顶，总需求将会萎缩。住宅将不会有新增需求，只有老房危房的重置需求，我们假设全国城镇500亿平米饱和，年重置2%。差不多就是10亿平米，未来房产销售将回落到10亿平米以内。 除非未来我们的房价收入比能降到美国水平，我们像美国人一样人均。美国人均收入是我们的5倍，但房子均价和我们持平。美国卖房子按套卖，一般一套两三百平米，平均两百多万。 地产销售的转弱，将给三道红线下的地产商极大压力。未来国家要保地产商，可能会进一步通过限贷，收紧二手房的流动性，把所剩不多的购买力挤到新房市场上去。多套房投资者，未来大多靠收租了。 至于房价会不会跌，不好说。但在需求下行，为生育率让路，房产税为财政出力的各项前景下，反正难涨了。 整体大类资产思路：房价，看不涨，商品，股市，中长期看多。大宗，大分化。大思路只大局观上的，具体问题具体分析。 |
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