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房地产发展到今天，也是经历了一波三折的，这其中就有急躁冲动期，而我们也曾为此买过单。随着我国经济发展走进新时代，一切都应该与之匹配，基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，而房地产也是如此，从追求高速向高质过渡。 在房子是用来住的不是用来炒的这个定位指导下，注定房地产将不会再搞大拆大建，而且房地产也正在从增量市场向存量市场转变，很多城市的房子也已经供给相对饱和，基于这样的背景，未来房地产何去何从呢？ 住建部对此也有了明确的表态。8月10日，住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。 意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。 我觉得通过这次住建部的发声，实际上释放了几大信号。 第一，房地产告别大拆大建，高速增长时代结束。即使不提这个意见稿，实际上房地产的大趋势都是这样的，房住不炒就注定了不可能再继续大拆大建模式，房地产依然大有可为，但重点不会在增量上，更多在存量，这是趋势，也是必然结果。 第二，靠“拆迁”一夜暴富基本上消失。过去还真的存在靠“拆迁”一夜暴富的现象，你经常会看到开着宝马送水的事发生，虽然一夜暴富，但是依然过着以前的日子。在多种力量的作用下，其实也让购房者在为高房价买单。 去年，住建部就提出，国家将会严格把控棚改货币化的标准和范围，尽可能避免大拆大建的情况发生。从2021年起，新的“旧改”或城市更新政策将取代棚改。很多人指望“拆迁”一夜暴富的梦破灭了。 第三，稳定住房租赁价格。这个怎么理解呢？其实住建部文件中就已经提到，要确保住房租赁市场供需平稳，不大规模、短时间拆迁，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。 这是最民生的需求，过去大拆大建导致房价高涨，房租当然也会水涨船高，让中低收入家庭苦于住房难，因为没有与之匹配的租金价格。 第四，守护城市灵魂，保留传统文化。 意见稿强调，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时保持老城格局尺度，不破坏传统格局和街巷肌理，要延续城市特色风貌，不随意改建具有历史价值的公园，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。 文化是一座城市的灵魂，是根，要想留住就不能毫无底线地破坏掉，这也是不再大拆大建很重要的一个原因。 第五，城市更新是新的经济增长点。实施城市更新行动，可以推动城市结构调整优化和品质提升，让大家更能感受到城市的美好生活。这是目标，但同时也是必然之路。城市更新是市场发展到一定程度的必然选择。包括老旧小区改造，拉动经济增长的新路已经打开，也必将成为新的经济增长点。所以，既是民生工程，又是经济长期持续健康发展的动力。 由房地产主导的增量建设向城市品质为主的存量改造，也会改变购房者的观念，过去一味追求房价上涨，今后会更加关注住房品质。这才是正确且健康的价值观。 第六，严控大拆大建不等于不再拆迁。有人问了，严控大拆大建那是不是意味着将来就不会再拆迁了？我想说，任何事都不是绝对的，不搞大拆大建是一个方向和趋势，住建部2021年年度报告中明文提出“因城施策稳步推进棚户区的改造”。也就是说，叫停棚改不可能搞一刀切。在总基调基础上，各地依然会有自己的因城施策的办法。 从意见稿措辞中也能看出，“不大规模、短时间”到底是什么意思呢？其实就已经有悬念，也意味着我上面说的不会搞一刀切。这会影响到那些靠旧改拿地短期内拆建的房企，不可能通过旧改赚快钱赚大钱，也很难炒高房价。 既然如此，那么我们也想告诉大家，究竟还会有哪些小区或房子，仍然可能会面临拆迁并再次升值呢？ 1、城市规划中必须要拆除的房子。 有些房子过去可能不需要拆除，但未来城市规划有了更新，阻碍或影响到城市规划落实的房子就需要拆除。比如像北京南城地铁8号线和10号线大红门换乘站附近有些楼就必须拆除了。所以，有些规划地铁、公园等，需要拆除一些老房子。 2、城市更新无法改造的低质老房子。 这个就不用多说了，都成危房了，不等着拆迁还等着干嘛？但这样的房子应该不会太多，虽然质量不怎么好，但也不至于成危房，所以只有少部分房子会因为年代比较久远，只能通过拆迁才能解决问题。但凡能通过旧改对基础设施、配套提升居住品质的基本上不会拆。 3、对开发商来说有开发价值的核心地段的房子。 房地产重要的原则不就是地段嘛，虽然房地产价值要素都在改变，但地段确实是最基本的考量范畴。一些城市核心区，没有文化保留价值，但有开发价值，开发商愿意拆除的老房子，或许还有被拆的可能，相比其他的房子也更有升值空间。 不过最后还是要明确，住建部已经为房地产定调，整治的就是房价大涨，所以拆迁可能会让你的房子升值更快一些，但也不会像以前那样房价大涨。 - END -
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