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7月份，房企投资力度进一步减弱，拿地热情明显回落。房价方面，大中城市商品房超预期下跌，预计楼市将迎来新一阶段的调整期和降温期。 今年以来，房地产行业调控政策持续收紧，“房住不炒”的定调深入人心。7月份，房企投资力度进一步减弱，拿地热情明显回落。房价方面，大中城市商品房超预期下跌，预计楼市将迎来新一阶段的调整期和降温期。 一、政策篇：三胎住房配套政策出炉，多城加入限购城市的行列 7月，从中央到地方层面的楼市调控政策超预期收紧，土地政策、限购、监管等一系列有针对性的调控政策举措，使得全国楼市“降温”已在意料之中。 中央层面，加快了发展保障性租赁建设。7月20日，《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》出台，在购房租房优惠等多方面给予生育支持，预期未来带动刚需住房和改善型住房的商品户型需求量增长;7月26日，消息称被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，此举有效地加速行业去杠杆进程，遏制房价上涨。 地方层面，调控升级下的主要模式为“打补丁”“堵漏洞”，多城加入了限购城市的行列，或在限购的严厉程度上继续加码。如北京严查“假结婚”，上海和成都加强了赠与管理，杭州限购政策全面升级等。此外，多个城市把一直处于监管范围之外的“二手房价格”纳入监控范围。 中原地产研究中心统计数据显示，今年前7月，我国合计房地产调控已经高达352次，7月单月各地出台的调控达66次，创下年内单月调控次数之最。 国家统计局新闻发言人付凌晖表示，下阶段来看，各地区各部门坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善“多主体供应、多渠保障、购租并举”的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。 二、楼市篇：销售增速五连降，房价同环比涨幅双收窄 国家统计局数据显示，2021年前7月，商品房销售额和销售面积分别约10.64万亿元(人民币，下同)和10.16亿平方米，同比增长30.7%和21.5%；比2019年同期增长28.0%和14.5%，两年平均增长13.1%和7.0%。 单月来看，7月销售规模创年内新低，商品房销售额和销售面积分别为1.35万亿元和1.3亿平方米，环比均下降约四成。 图表来源：国家统计局 但销售增速方面，今年前7个月，全国商品房的累计销售面积和销售额环比增速已从今年1-2月的高位连续五个月回落，其较前6月分别收窄6.2个百分点和8.2个百分点。 就地区而言，前7个月，东部和中部地区的商品房销售增速高于西部和东北地区的销售额增速，分别同比增长36.7%和33.4%，成为全国房地产市场增长的领头羊。同期，西部和东北地区的销售额增速分别为16.3%和6.9%。 再看房价变动情况，7月我国70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅“双收窄”。 以一线城市为例，7月新建商品住宅和二手住宅销售价格均环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。同比来看，7月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.0%和10.0%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。 除此之外，随着调控深入，房价下调城市明显增多。统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量为51个，二手房价格环比上涨的城市数量为41个，两者均创下年内新低。 整体来看，7月房价涨幅稳中趋缓，即房地产市场热度降温的背后，是近几个月的新房价格管控起到了明显的效果，也以此树立了房地产行业的去泡沫导向。 资本邦认为，在楼市不断加码，政策频出的大背景下，三季度楼市降温即房价涨幅大概率将进一步趋稳，这在下半年首月房价涨幅延续之前的回落态势上就有所体现。 三、房企篇：单月销售下滑明显，前7月累计增速明显放缓 全国来看，克而瑞公布，7月百强房企单月销售增速年内首度转负，房地产调控政策成效凸显。 个企层面，资本邦选取2021年1-7月销售额TOP50上市房企为样本，从中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，对该等房企7月单月以及前7月的销售额、销售面积及年度目标完成度进行了盘点。 从整体看，各梯队单月销售增速均有所下降，销售排名前五的头部房企增速也几乎全线下滑，市场集中度下行，预计下半年市场销售动能将进一步下滑。 具体来看，单月房企销售额方面，碧桂园跃居首位，7月录得销售额为542.8亿元，与去年同期持平;在7月，销售额超过500亿的另一家企业是万科企业，录得单月销售额515.4亿元，同比下降12.67%。 从增速来看，20家典型房企中，约63%的房企出现同比负增长的现象。其中，弘阳地产销售额下降的幅度最大，同比减少25.66%，雅居乐次之，下降幅度22.71%。与之对应，销售增速最快的是首开股份，同比增速33.33%，销售额达到104.4亿元，排名十四。 再看单月房企销售面积，不难发现，20家典型房企中有11家房企的单月销售额和销售面积出现同比双降。根据销售面积的增速排名，增幅拔得头筹的是荣盛发展，同比增加29.25%;降幅最大的依然是销售额最大负增长的弘阳地产，同比减少36.09%，销售面积仅44.04万平方米。 尽管7月不少房企单月销售业绩出现了不同程度的负增长，但从累计业绩来看，今年以来，房企的整体销售业绩相比去年同期依旧处于上升态势。不过，同比增速明显放缓。 从前7月累计销售额的增长幅度看，有两家房企的销售增速同比增加逾5成，分别是佳兆业集团和金地集团，累计销售额分别为739.5亿元及1884.7亿元，同比增加62.3%和53.76%;两者的累计销售面积也同样是排行榜上增速最快的，分别同比增加64%和47.79%。 最后，年度销售目标完成率上看，20家典型房企中，18家房企有明确销售目标，其中3家房企的销售额完成率超六成，分别是金地集团、首开股份和正荣地产，完成率分别为67.31%、63.92-69.73%和62.89%;目标完成率最低的是越秀地产，完成率仅47%。 对于销售增速明显下滑的原因，资本邦认为，去年下半年疫情得到控制的同时，房企销售状况也恢复至正常水平，相应基数提高，如今疫情反复，外加各地调控政策的不断发布，房企融资受限、信贷收紧，多重因素致使市场逐渐趋于理性，对房企销售业绩造成显著影响。 而在未来，资本邦预计开发商面临销售额下滑的压力会继续存在，原因就在于我国生育率的降低，人口负增长不可避免，市场上的购房需求或会严重不足，甚至不断下滑。 四、投资篇：房企开发投资压力加大，资金紧张或使拿地趋于谨慎 随着上半年22城首轮集中供地已暂告段落，7月份，房企投资力度进一步减弱，房企拿地热情下降，但核心城市土地热度不减。 国家统计局官方数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资8.49万亿元，同比增长12.7%;比2019年1—7月份同比增长16.5%，两年平均增长8.0%。其中，住宅投资63980亿元，同比增长14.9%。 从开发投资的增速来看，尽管维持正增长，但1—7月份的增速已从今年1-2月份38.3%的高位，连续5个月收窄，增速与上半年相比，再次放缓2.3个百分点。 易居研究院智库中心研究总监严跃进称：“目前对于开发投资指标的思考，应该关注是否会过快下滑的风险。由于购房政策和购地政策有各类约束，且房企也面临一些债务问题，要防范房企投资意愿减弱，进而影响下半年开发投资的风险。” 不过，虽然开发投资增速自3月开始持续收窄，但累计增速仍处于历史较高水平。 图表来源：国家统计局 分地区来看，1—7月份，东部地区房地产开发投资4.53万亿元，同比增长11.5%，比东北和中西部三个地区投资总额相加还要多;但中部地区开发投资增速最快，同比增长20%至1.77万亿元。 在拿地方面，与上半年拿地总额同比明显上升不同，2021年1-7月，中指研究院跟踪的TOP100企业拿地总额约1.81万亿元，同比下降3.0个百分点，门槛值为41亿元，同比略有下降。 数据显示，今年以来，万科、保利发展和碧桂园分别以1106亿元、916亿元和897亿元的总拿地金额位列排行榜前三名;拿地面积领跑的依旧是碧桂园、万科、保利发展，拿地面积分别为2025万㎡、1292㎡和1185㎡。 图表来源：中指研究院 值得注意的是，单月来看，全国房地产市场在上半年业绩冲刺后出现疲软迹象。以拿地金额排名第一的万科为例，在7月拿地也不过144亿元，而6月万科拿地253亿元，环比下滑了43.08%;保利地产在7月单月拿地122亿元，较上个月拿地156亿元环比下降21.79%。 资本邦认为，房企拿地总额环比下降的主要原因在于：从房企自身需求来讲，前一轮集中供地刚结束，土地储备已经充足，七月拿地需求转冷;并且七月供地很多是三四线城市土地，房企对该等土地储备规划比例不高，拿地较少。 另外不可忽视的一点是，在“买地金额不得超年度销售额40%”的新规或被实施的背景下，房企拿地总体趋于谨慎。据7月底网传的《2021年拿地金额已超支房企》显示，彼时已有39家房企拿地金额超支，其中，绿城中国拿地金额超支最多，已超支411.8亿元、建发房产超支291.8亿元、招商蛇口超支124.6亿元。 由此可见，尽管新规未落地但已致使部分资金链压力较大的企业不仅拿地力度明显降低，甚至还有房企“割肉”退地。如7月21日，宋都股份不惜损失5000万元保证金，也要退掉其在5月5日杭州首次集中供地取得的一宗宅地，在行业内引发热议。 在地域分布上，一线城市及三四线城市以及核心城市群拿地面积占比均上升。 中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示，从城市等级分布来看，前7月，50家房企在一线及三、四线城市投资面积占比均上涨。 从城市群分布来看，房企投资更加聚焦核心城市群。2021年1-7月，50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达68.1%，较上年同期增长10.8个百分点，其中，长三角拿地面积占比达36.1%，较上年同期增长8.4个百分点。 图表来源：中指研究院 五、融资篇：7月到期债务重回千亿之上，涉房融资环境或持续收紧 房企债券融资方面，今年1-7月房企债券融资规模累计增速保持下滑态势。贝壳研究院统计，前7月房企发债累计约6428亿元(人民币，下同)，同比下降13%，增速达2018年以来最低点。 从融资结构上看，由于境内监管力度加强，房企的融资能力大不如前，境内1-7月累计发债规模约4395亿元，同比下降约3%;境外方面，今年1-7月累计发债约2033亿元，同比继续下降约29%。 单月来看，7月房企境内外债券融资规模约948亿元，环比增加10.6%，同比减少23.1%。 图表来源：贝壳研究院 值得注意的是，融资规模增速下滑的同时，房企到期债务在7月又重回千亿之上。2021年7月，房企境内外债券融资到期债务规模约1158亿元，环比增加29.2%，同比增加12.6%。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。 贝壳研究院一位分析师表示，这说明“三线四档”与房地产贷款集中度管理的金融调控效果较为明显。 个企方面，贝壳研究院统计了前7个月融资总额排名前50的房企，其债券融资总规模约为4541亿元，其中，万科、首开股份、远洋集团排在累计发债规模的前三名，分别发债267亿元、200亿元和194亿元。单月看，排名前50家房企融资总规模增长了677亿元，其中这次排名中前三的房企在7月份分别发债42亿元、64亿元和52亿元。 从具体房企发债表现来看，克而瑞统计显示，7月发债量最高的企业是华侨城，发行了20亿元的中期票据，年限3-5年，融资利率3.16-3.52%，以及发行了15亿元的超短融资券。7月发行债券的企业有31家，发债企业个数比上月增加4家。而从发债年限来看，万科、保利地产、越秀地产发行的公司债年限达到7年，时间最长。至于发债目的，翻看募集说明书，借新还旧仍是主流。 事实上，今年以来，房地产市场债券风波不断，华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展等相继在公开债券市场上发生了实质性违约。 中指研究院表示，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性;商票、ABS也逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制，房地产行业融资环境只会继续加压降温。 但值得一提的是，近期绿色债券发行持续增长，仅7月就有多家房企首次发行绿色债券，如龙光、阳光100、力高、上坤、佳源国际等纷纷搭建绿色框架，进入“绿债”发行通道。 展望未来房企的融资形势，受”强监管”政策影响，短期内预期维持房企融资收紧态势，到年底前，房企融资环境或会持续收紧，债务违约案例或继续增多，房企加强自身“造血”能力的重要性不言而喻。 结尾 7月，房地产行业降温效应显著，全国商品房市场量价齐跌，房企开发投资增速持续收窄，在拿地意愿及能力上双方面走弱，融资“紧箍咒”不断收紧。 展望未来，在限购继续升级、楼市乱象被不断打压的基础上，后续调控力度或会继续加强，加之信贷方面的收紧，楼市热度有望继续下降，房地产投资增速会继续回落。 不过，在集中供地制度不断优化、融资环境改善可期的政策背景下，房企盈利空间受挤压的局面或将有效缓解，市场会更加平稳健康发展。 同时，房地产市场增速放缓过程中，分化或愈加明显，行业兼并整合过程将加速进行，现金流充足、精细化管理能力强的企业将有望提升市占率。 |
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