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溢价在规划设计中的应用： 1，产品类型 2，空间形态 3，入户系统 4，户型 0 溢价的由来 下图中，请给数字1~5所在位置的产品单价，从大到小排序。 排序结果暂不公布。 从排序结果可引出两点： 一，不同产品，单价有高低； 二，相同产品，处于不同位置，单价有高低。 Why？ 因为溢价在起作用。那到底什么是溢价？ 溢价，属于金融术语，查了网络的解释也不能准确明白它在规划设计中的涵义。 因为拿地强排中的溢价，是对原义的引伸应用。 住宅小区开发的其中一个主要原因是赚钱，体现到规划设计阶段，是货值最大化。 那在计容面积一定的情况下，如何才能做到货值最大化？ 总货值=单价*产品数量，（这里的产品数量指可售面积，一块地的可售面积是一定的） 答案显而易见：提高产品单价。 提高产品单价有两种方式： 一，提高部分产品单价（大部分开发楼盘属于这） 二，提高整体产品单价（主要指豪宅盘） 所以，溢价在整个规划设计过程中的体现：提升产品单价。 1 产品类型 溢价逻辑：层数越低，溢价越高。 按层数分： 1，别墅：3F以下 2，叠墅：4F 3，洋房：5F~11F 4，小高：12F~18F 5，大高：19F~34F 所以从溢价的角度，一层的商业比以上5类都高。 PS：商业物业的价值还和所处位置密切相关。 上图从左往右差别点： 一，层 数：由低变高 二，户 数：由少变多 三，得房率：由高变低 四，私密性：由高边低 在规划设计前，需要先确定产品类型，那么是不是选择高溢价产品就行了。 答案是否定的。 选择产品类型的考量因素： 一，产品的配置，同整体定位及目标客户相关。（相关性较低） 二，不同用地条件，不同容积率要求，溢价最高的产品不等于整体溢价最高。 三，溢价越高，带来的一个问题是，去化慢（总价高，客户少，销售速度变慢）。 四，规划形态。不同的产品会得出不同的规划形态。 这就能解释，为什么在强排阶段，需要尝试多种产品及规划形态。 是为了筛选出契合度最高的产品：定位，用地限制，容积率密度限制，溢价，去化率等。 （实际项目并不需要所有产品都尝试；有些因为限制条件较多，规划的可能性越少。） 2 空间形态 空间形态主要从三方面展开： 一，位置 二，组团 三，轴线 一，位置： 以上四个高低配的总图，色块区域都是低区产品的位置，余下为高区产品的位置 低区产品的位置从左往右，依次为：全南＞南东＞南中＞南西，基本就这四种位置。 不同位置，体现的是不同价格（溢价）。 应该怎么选位置呢？ 影响住宅位置的两大因素： a，靠近或朝向有利因素 有利因素：自然及人工景观类等。 b，避开不利因素 不利因素：交通噪音类等。 特殊情况： 有些位置是有利及不利因素双重叠加影响的，需要综合分析及尝试。 应用： 先分析不同位置的价值高低，再进行总图布局，做到位置布局有理有据。 二，组团： 组团有诸多作用，体现在溢价方面，就是把不同价格段的产品区分开，最大限度提升高溢价产品的价值及身份认同。 如上图，无论高层区的位置布局如何变化，低层区始终自成组团 三，轴线： 轴线有诸多作用，体现在溢价方面，就是只要规划中出现了轴线，轴线上或轴线边往往是价值最高的位置。 反过来，同样成立。若想在地块内部制造价值最高的区域，那就创造一条轴线。 3 入户系统. 入户系统，相对于整体规划，属于较微观层面的规划。 它的价值在于，这是未来业主回家都会经过路，可能也是使用频率最高的流线。 提升了回家的体验感，自然能提升产品的溢价。 地面回家流线： 入口前场＞小区大堂（大门）＞入口广场＞中央花园＞宅间花园＞入户大堂。 其中入口前场及小区大堂（大门）是第一重点。 它的价值在于 小区内的人每天都会经过; 小区外的人路过的时会在他心里留下对这个小区的印象。 关注点：入口广场空间+流线（人流及车流） （地下回家流线：车库入口＞地库车道＞地下大堂，对拿地强排阶段的规划基本没影响，故暂不展开。） 4 户型 这里不讨论户型，而是讨论，规划层面的户型，会有哪些溢价点。 主要从三方面展开： 一，分布位置（户型分布） 二，面宽大小及数量 三，赠送 一，分布位置 此位置区别于空间形态里的位置，这里的位置可以理解成户型分布。 首先，对于户型本身的比较，边套优于中间套； 换个说法就是，侧山墙能开窗的优于不能开窗的。 其次，如下图，同样在低区组团中，“4”的位置优于“3”的，因为“4”更靠近中心花园。 但“4”的位置是侧山墙对着中心花园，仍要差于正南面直接对着中心花园的位置。 二，面宽大小及数量 朝南面宽的大小及数量: 第一影响是居住时的舒适性。 影响舒适性自然就影响产品的溢价，反过来，往往高溢价产品面宽越大。 第二影响是规划排布时的难度。 一般情况，朝南面宽越大，面宽数量越多，规划排布难度越大。（特殊的地块条件除外） 规划难度加大会影响整体的溢价率。（比如导致高溢价产品的数量变少。） 三，赠送 这就很好理解了，比如原本两房的户型，赠送完之后变成三房，相当于占了便宜，多得了一个房间的面积，自然能提升产品溢价。 赠送分全面积赠送和半面积赠送。 全面积赠送，比如设备平台，飘窗，挑空，露台等。 半面积赠送，比如阳台。 赠送需要有正确的方式，不能是无效空间，比如： 赠送挑空：需要在挑空部位后加板，形成一个房间。 （可送的面积较大，但规范规定也较严。能送的范围已经很小。） 赠送阳台：一种是不改造的纯阳台，有时候会把阳台面积做到规范允许的最大。 另一种是小储藏室结合阳台（露台，设备平台也可），后期改造成一个完整房间。 但赠送是在变相提高容积率，增加占地面积。故同样会增加规划难度，还会增加成本。 以上是对溢价在规划设计中4方面应用的解读：
写了这么多你肯定记不住，也不需要全部记住，先把最后的步骤记住。 等遇到实际项目，根据步骤，操作一遍。 再多练习几个项目自然就记住了。
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