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原创观观魔都财观 楼市政策的调控受力并不是均匀的。 同样的政策，在相同的城市，所展现出的调控力度也完全不一样。 上海8月1.8万套的二手房成交量已经创下了年内新低，如果我们进一步内窥价格的话，会发现上海楼市的价格跌幅正呈现出“两头小，中间大”的局面。 就像是一个巨型橄榄一样。 1 对于总价段在400-600万的房源，整体的成交量影响是最大的。 我们从几个维度来看： 对于老破小比较多的老西门、陆家嘴等区域，月成交套数的降幅都在40%左右，原先月均可以卖7套左右，到了8月只能卖到2-3套的样子了。 对于一些稍偏远地段的比如松江大学城、颛桥、高境等区域，月成交套数的环比降幅也达到了50%。 你会发现，对于400-600万这样的总价段的房源而言，受到这次调控政策的影响是最大的，仿佛感觉整个购买力都被抽空了一样。 但是，如果从另外一个侧面看，会发现超纯刚需（200w-400w）和纯改善的（1000w)以上的房源成交，有影响，但整体的影响会远小于400-600w这样的中间价位段的。 我们分两个层面来讨论这事。 对于贷款层面三价取低后，原先想买400-600万房源的购房者会发现自己已经贷不了那么多钱了。 举个例子，原先对于首房首贷的用户来说，500万的总价款可以贷到3.5成，贷款额度差不多是330万左右，首付差不多只要170万。 但是因为三价取低了，所以导致了无法贷足，首付大概率会达到5-6成左右，首付金额一下子就多出了近百万。 对于大部分的家庭而言，买房这事，也基本属于倾全家之力了。 不要说多拿出100万了，就算多拿出10万，对于很多人来说，也真的非常困难。 压死骆驼的是最后一根稻草，而让一个买房人绝望的，就是手上的预算总是差点。 于是，唯一的选择其实就是降总价预算。 所以，其实大量的购买力是基于贷款的原因从500万左右的总价预算降低到了400万左右。 而从另外一个层面看，原先1000万以上的客户，其实本身贷款占比并不高，所以三价取低的政策对他们的影响其实并不大。 虽然受到价格核验的影响，很多房源的价格都没办法进行网上挂牌，对于买家的付款方式更为苛刻，但买家整体的购买力还是比较强劲的。 所以次新豪宅的成交量，降温的程度其实并没有想象的那么剧烈。 中间降温厉害，两头的纯刚需和纯改善影响较小，上海楼市降温的橄榄型排布，正在形成。 2 上海楼市二手房与新房之间的成交比例差不多是在7:3的关系，是一个完全存量的市场。 而对于中国其他大量的县级城市而言，比例关系的反向的，新房市场的交易量差不多7成，二手市场是3成。 上海巨型的存量市场导致的结果就是套均总价其实并不贵。 大家千万不要陷入一种误区，以为上海房子有多贵多贵，其实上海房子的套均总价就是300多万。 对，你没看错，其实对于大量来上海的外地人来说，如果老家有多余的房产，卖掉一套，再凑点钱，基本都能买的起上海的房子。 但为什么依然很多人都在抱怨上海的房价太贵。 因为在很多人的眼里，上海的房子就是翠湖就是汤臣一品就是中粮海景壹号。 但其实在硬币的背面，因为历史发展的原因，大量的各类村和街道在上海铺开，比如潍坊新村、开鲁六村、工农二村、富特三村、高安路9弄... 很多“老破小”才是上海成交的主力。 对于大量的年轻人而言，如何选择低总价段的地段，是他们优先考虑的。 3 当下的上海楼市，除了成交量外，上海的发展重点仔细看，也是横着放的橄榄。 上海地图摊开，东西两个方向的房子，要比南北的贵。 比方说，同样是贴着外环，西面的徐径、东面的唐镇，就是要比北面的杨行贵两百万，而且现在差距越拉越大，为什么会这样？ 我告诉你，上海北面都是工厂，南面都是农田，这两个方向搞不出什么高档住宅，房价所以就上不去。 而东西方向呢？ 大虹桥、浦东新区，有的是空地，政策也给力，什么自贸区、世博会、地铁，产业全往那里塞。 你看上海的飞机场，都是东面一个，西面一个，这种地方，房价涨不起来倒怪了。 如果你打算在上海买房子，而且没有那种地段情怀，那就买东西两个方向。 这个是在上海买房在大方向上的选择，做对了这一点，就已经成功了一半。 成功的另一半，需要你结合个人情况来进行选择。 一般三五百万要买房的，无非是两种出发点： 第一种，先上车，准备以后换更大更好的房子； 第二种，在这里定居，以后就住在这里不走了。 你是哪一种，你自己想好，我觉得一般会来上海买房的小年轻都是比较上进的； 如果你也是比较上进的人，我跟你讲，你一定要买有潜力、高成长性的板块。 如果选择在上海的东面发展，浦东金色中环发展带一定要盯紧，在我看来，这简直就是买房图谱！ 目前金色中环的发展势头非常强劲，2021年，沿着这条环线就要落位164个项目，总投资约2460亿元。 换句话说，只要有优质的大产业，浦东的第一反应就是往这条“金色中环线“上引！ 具体来说，金色中环发展带的发展，主要聚焦在3个中心区和5个潜力地区。 三个中心区分别是“前滩中央活动区”、“张江副中心”以及“金桥副中心”。 五个潜力地区指的是“沪东船厂”“张江集电港”“御桥区域”“新杨思地块”和“筠溪小镇”。 目前龙东大道（罗山路-G1501）、高科西路实现通车，多个河道及绿化工程已经竣工，莱佛士医院已经营业，金鼎配套幼儿园、配套小学已开工建设，“金色中环发展带”公共服务配套设施日趋完善。
另外，张江集电港、御桥区域、新杨思区域、三林环外、沪东区域五大潜力地区建设也正在紧锣密鼓地按照计划推进。
这些区域都值得你重点关注。 如果你选择在上海的西面发展，那么就去南九亭、泗泾、嘉定新城、顾村、杨行这些地方多看看，去买那种建好十年以内的房子，专业叫次新房。 比如南九亭和泗泾，是腾讯这种大厂员工登陆上海漕河泾的桥头堡，不管是租还是买，这群码农比较喜欢那里的。 再比如嘉定新城，上海五大新城里的“尖子生”，目前依然有很多超巨性价比的低总价的好房子。 这五个新城里面“往前冲”劲头最足的就是它，嘉定新城还是很把自己当回事的，对自己很有信心。 别的五大新城的房东还在跟你聊环境优美的时候，嘉定的房东已经在跟你聊学区好不好了。 总结来说，这些地方的房子比较新，离市中心也近，还在地铁站旁边； 房子大部分也是带电梯的小三房，周边配套也已经起来了，未来可期。 实在不行，你还可以去浦江、周浦、曹路、颛桥这些地方看看动迁房。 这些地方出身不怎么样，但都是2010年以后的动迁房，后天发力，房子的品质，周边的配套正在全力追上来。 自己住环境不差，买进一套也未来可期。 当然了，具体这些地方买哪个小区最好，要结合每个人的情况具体看。 |
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