房屋质量纠纷仲裁案代理词

就本案发表如下代理意见，请仲裁庭采纳。

一、对于墙面渗水等质量缺陷，被申请人应承担保修责任

1、本案争议房屋存在质量缺陷，属于保修范围

建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”第十七条规定，“下列情况不属于本办法规定的保修范围：（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（二）不可抗力造成的质量缺陷。”

根据上述规定，质量瑕疵属于保修范围的需满足三个条件，一是存在质量缺陷，二是质量缺陷出现在房屋验收后保修期内，三是不属于保修免责范围。

《建筑法》第六十条规定，“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；……”第六十二条规定，“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，……”卫生间墙面渗漏、地面下沉、墙面开裂、房顶石膏线开裂等质量瑕疵存在于争议的房屋中，被申请人对此也不否认，且被申请人也没有提供证据证明此不属于保修范围，根据上述规定当属质量缺陷无异。

《住宅质量保证书》规定，“在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施出现质量问题，我公司按以下范围和期限承担保修（保修期限执行建设颁发的保修标准）。”其中，有防水做法的房间的渗漏的保修期为五年，屋面防水为五年。我们不知道房屋的实际竣工验收合格日期，但若如被申请人在其答辩状中所称按交房2003年4月15日起算，在2008年4月有5日之前均在保修期内。卫生间墙面起鼓在申请人于2004年4月份入住时就已发现，北卧室东侧靠卫生间一侧返水发现于2004年8月，施工单位修复后于2005年7月下旬又开始返水，为此施工单位、物业公司和申请人签订《协议书》进行修复，8月28日修复开始后，发现卧室返水未见改善，卫生间东侧墙面磁砖剔除后墙面非常潮湿，按施工单位给被申请人客服部和物业公司的函件称，“签（鉴）于未能查出导致墙面潮湿的真正原因，室内的装修无法进行恢复。至此，维修工作现已处于停工状态。”可以看出，墙面渗水发现于质量保修期间，并非被申请人在其答辩状中所称，已超过了房屋保修期。

综上，卫生间墙面渗漏、地面下沉、墙面开裂、房顶石膏线开裂等质量缺陷应属于被申请人保修范围。

2、被申请人是保修义务人，应承担保修责任

被申请人说，“初步判定该户墙面潮湿，卫生间东墙洇水现象不属于施工质量问题造成”。进而说，“申请人要求被申请人查明渗水原因并消除隐患毫无道理，被申请人也没有义务向申请人支付相关鉴定费，评估费和修缮费。”我们注意到，《房屋建筑工程质量保修办法》第三条第二款并未对“质量缺陷”是由谁产生的进行限制，即没有说，因施工原因造成的质量问题才属质量缺陷。另外，我们也注意到，该办法第十三条规定，“保修费用由质量缺陷的责任方承担。” 建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（建质[2004]18号）第二条还规定，“建设单位（含开发企业，下同）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。”“保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。”

从上述规定看，质量缺陷出现后，只要不存在免责情形，保修人是消除缺陷的第一责任人，不问缺陷由谁造成及产生的原因，如果缺陷由第三人造成，也应由被申请人举证，再向第三人或其他责任人追偿，但不影响保修义务的履行和保修责任的承担。被申请人并没有查清渗水原因，也不能提供渗水由他人造成的有说服力的证据，所以，否认承担保修责任与法相悖。

从立法意旨及实务上讲，只要存在质量缺陷，保修人就应进行保修，如果设置其他附带条件，如必须由房屋的所有权人或使用人查明质量缺陷属施工质量问题才可申请保修，将不利于保护房屋所有权人和使用权人，房屋保修制度将形同虚设。另外，开发商、施工单位、设计院等建筑专业机构都无法查清的质量缺陷，由不具备任何建筑专业知识、赤手空拳的房屋所有权人或使用权人查清，是在为难申请人，违背“法律不得强人所难”的法律原则。

被申请人应当对申请人房屋的质量缺陷承担保修责任。

二、关于地面下沉、室内装饰恢复问题

被申请人同意对地面下沉进行维修、对室内装饰进行恢复，但是，其提出了附带的条件，其条件就是“不要谈渗水问题”。墙面渗水容易使钢筋生锈危及房屋主体，渗水的房屋也不适合居住，严重违反工程建设强制性标准，申请人不愿意生活在有渗水缺陷的房屋内，不能同意被申请人设置的这一条件。应当说，地面下沉问题没有解决原因在被申请人，而不在申请人。

三、保修责任的承担方式

《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。” 《商品房销售管理办法》第三十三条第三款也规定，“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”再根据《房屋建筑工程质量保修办法》第三条等相关规定，保修责任不外修复、赔偿，修复包括出卖人修复、买受人自己修复和委托修复。

1、对于渗水问题，被申请人在其答辩状中称，曾组织多家机构查勘现场，没有发现渗水原因，实际上被申请人也确未查明渗水原因，且怠于查明，拖延修复，如果一味要求其继续履行保修义务、承担保修责任，申请人实现居有其所的目标将遥遥无期。所以，我们提出中间裁决被申请人在一个月内，查明卫生间渗水原因并消除隐患。如果被申请人不履行或不能履行此中间裁决，我们请求仲裁庭允许由司法鉴定机构查明渗水原因、评估修复费用，最终裁决由被申请人向申请人支付修缮费用，由申请人自行或委托他人消除隐患。这样便于操作，能够有效保护申请人的利益。

2、对于地面下沉问题，我们要求“被申请人在一个月内，按国家强制规范或标准，修复因卫生间墙面渗水、高压水管爆裂、主卧室墙面返水等原因造成的地面下沉、墙面开裂、房顶石膏线撕裂等质量缺陷，恢复室内装修。”因为属于正常的修复，要求在一个月内修复完毕，考虑此修复工作能够完成，《协议书》约定的修复期限也为一个月。

3、关于先行裁决问题。因质量缺陷问题，致使申请人无法居住在争议房屋内是一个实际情况。《协议书》约定了因申请人不能在争议房屋居住而发生的房屋租赁费，有关单位也安排了其他房屋供申请人居住。同时，我们提请仲裁庭注意，昌平区法院于2007年8月27日作出的（2007）昌世初字第7231号民事判决书已判决要求申请人自判决生效后十日搬出物业公司为其安排的房屋中搬出，且已向申请人发出执强制执行通知。申请人为履行上述生效判决，应当从上述房屋搬出，但搬出后如何居住，而且现在正是冬季且春节就要到了，从人道主义出发也要解决居住问题，这一问题很紧迫。所以，我们请求仲裁庭先行裁决，要求被申请人在本案仲裁或房屋维修期间，为申请人安排与争议房屋标准相同的房屋一套供申请人居住，符合《北京仲裁委员会仲裁规则》关于部分裁决的规定。

4、关于赔偿问题。赔偿的范围限于申请人的损失，该损失已实际发生，如家具损失、房屋差价款及律师费。原则上，被申请人应赔偿与争议房屋相同标准相同地段的房屋租赁价款，鉴于物业公司为其安排了临时居住房，尽管并非由被申请人安排，但申请人还是本着诚实信用的原则，考虑两处房屋确实存在租金差价，居住环境、标准确有不同。我们提供了临时居住房屋的情况，谁愿意居住在这样的房屋里呢？所以，申请人主张这部分损失情有可缘。另外，在《突发事件处理单》里，有“事后施工单位与9-4-102协商由施工单位对损失木地板负责赔付，9-4-101因整体损失较大仍在协商中。”的记载，可见申请人的损失有多大，申请人在本案中，要求被申请人赔偿或补偿包括律师在内总计22400元的损失和合同费用，毫无过分之处，同时也体现作为受害一方申请人的无可奈何。

如果被申请人不同意赔偿上述损失和费用，我们愿意就租金差价及具损失申请鉴定或评估。

四、关于本案的法律关系

申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十六条规定了保修责任，约定，“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”本案申请人的房屋出现了质量问题，被申请人没有履行保修义务，应当承担合同责任，所以本案属于合同纠纷，不涉及侵权问题。被申请人所谓的“本案仲裁需要解决的争议包含二个问题，需要分别讨论，不能混为一谈。”其看法属其自己的解释，类似于自说自话，无助于本案问题的解决。

二○○七年十二月二十五日