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“棚改退场，旧改接棒，老楼的命运即将改写”。 棚改拆迁是重大的民生工程，过去十年，全国累计拆除的“破屋烂院”多达3300万套，其中仅2015年-2018年4年时间，就拆了2442万套。值得一提的是，在“棚改”政策实施的这些年，吃拆迁福利，凭借拆迁巨额补偿款实现财富自由的人更是数不胜数。“拆字一喷，喜提大奔”，便是网络上大家对“拆迁造富”最简洁达意的形容。 毫不夸张地说，在很多城市“拆迁”几乎和“暴富”划上了等号。正因为一个又一个“拆迁一夜暴富”的真实案例存在，所以近年来成千上万的人好似魔怔了一般，整天翘首以盼自家房屋能够纳入拆迁，幻想着自己也能够早日走向人生巅峰。 然而国家层面近期释放的信号显示，在我国实行了近12年之久的拆迁政策，可能要就此逐渐退出房地产历史舞台了。换句话说，直到现在房子还没纳入拆迁的居民，他们的“拆迁梦”，大概率要破灭了——8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》明确指出：未来大规模拆迁、大规模增建、大规模搬迁、成片拆除等都不准再搞了，尤其是老城区更新片区，拆除面积最多20%。这意味着旧改告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。 此外，在9月初国新办举行的“努力实现全体人民住有所居”资讯发布会上，住建部副部长黄艳在回答记者提问时就强调，未来5年，随着棚改收官，老旧小区改造将接棒棚改，成为惠民生、扩内需的重要手段。不仅如此，黄艳还直言表示，“老旧小区改造是重大民生工程，是盘活存量土地的重要手段，也是房地产行业新的增长点。”她透露，在2025年之前，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。今年，计划新开工改造的老旧小区是5.3万个，涉及居民900多万户，截至7月底，已开工建设4.22万个小区，涉及764万户，占整个年度目标的78.2%。 从数量上看，不得不说，过去两年，城镇老旧小区改造工作完成得非常出色。但如果细究起来，我们会发现，真实情况并非如此——旧改的基础类工作确实做得不错，比如水电路气信等配套基础设施，几乎是应改尽改了，不仅消除了大量的安全隐患，而且切实改善了老楼居民的生活环境。但旧改的完善类工作完成得却让人难言满意——完善类内容其中最重要的就是给全国近22万个老旧小区中符合条件的进行加装电梯。资料显示，全国合计要加装250-300万部电梯，但截止到目前，全国仅完成老旧小区电梯加装5万多部，完成率不足2%。即便算上正在施工和办理前期手续的数量，也不足5%。 老旧小区加装电梯可谓是旧改工作中的重中之重，因为它承载着三大使命：其一是应对老龄化的重要之举，老房子加装电梯是全国2.6亿60岁以上老人的迫切需求，很多老旧小区居民近40%都是老年人；其二是提升老旧住宅的居住健康性、安全性和舒适度的好措施；其三能够实现扩大内需特别是有效促进消费，推动经济供需循环畅通，促进形成强大国内市场。 值得一提的是，住建部门最新发布的《住宅项目规范》明确规定，未来4层以上的住宅就必须配备电梯。对应现在很多6、7层的老旧小区住宅建筑依然没有电梯，多少有点说不过去了。 此外，老楼加装电梯，还有潜在巨大的经济价值。正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言，一部电梯可以激活一栋楼的价值，不仅老年人上下楼方便了，换房需求、租赁需求和装修需求等接踵而来，这反过来也会倒逼社区公共服务打通“最后一公里”，养老、扶幼、文化室、医疗、助残、家政、快递、便利店等就有了需求之本，这会让本已陷入无人打理和衰败循环的小区重新焕发生机。 全国老旧小区加装电梯的总需求高达300万部之多，但截止到目前完成率竟然不足2%，我们在大呼不可思议的同时，也应该好好思考一下，如此惠民政策为何在真正实施的时候却阻力重重？到底是什么原因导致老旧小区的居民无法达成加装电梯的一致意见？ 有人说，老旧小区加装电梯工作推进不易，是多方面的原因，比如业主意见难统一、改造资金筹集难、改造工程特殊性强、采光影响等。但在笔者看来，根本原因是“低楼层和高楼层之间的利益博弈”。直白点说就是，低楼层尤其是1楼感觉利益受损，因此坚决反对安装电梯。我们接触过很多真实案例显示，当5、6楼的“牵头人”找到1楼住户协调安装电梯事宜时，总会被1楼住户明确驳斥道：“坚决反对安装电梯，没商量”。 低楼层（1楼）和高楼层（6楼）之间到底有哪些利益博弈？ 首先，6楼之所以迫切希望加装电梯，有非常充分的理由：一是本身就有很强的需求，尤其是腿脚不便的“悬空老人”，更是无数次幻想乘坐电梯上下楼；二是加装电梯后，6楼的劣势会完全转变为优势，比如通风、采光、赠送露台等这些之前最不受人待见的配套，可能会随着6楼变成“电梯房”后，也成为加分项，最终让6楼由“烫手山芋”转变为“香饽饽”；三是大家内心里都认定，老旧小区加装电梯后，6楼的升值潜力较大； 其次，1楼之所以坚决反对加装电梯，自然也有他们的说法：一是1楼压根使用不到电梯；二是担心加装电梯会影响采光、通风，甚至是会带来噪音困扰；三是理论上说，加装完电梯后，1楼就势必会变成最差的楼层。不仅如此，加装电梯所带来的采光、通风以及隐私方面等的影响，大概率会让1楼加速贬值。尤其是加装电梯之后，1楼估计很难获得买家、租客的光临了。 总结来说，1楼不仅落不到半点“电梯房”的好处，还要默默承受加装电梯所带来的负面影响。因此，作为1楼而言，很难同意加装电梯。除非你是有牺牲自己奉献他人的大无畏精神。 那么当下，老楼加装电梯，到底都在采取哪些方案呢？ 从全国近4万个已完成电梯加装的案例来看，归纳总结就是这种方案：其一是“分摊集资”方案，即按照楼层的高低来分摊，越往上分摊越多，而一二楼如果声明不用电梯，是不用分摊的。不过，一二楼不分摊，也就意味着一二楼以后没有享用电梯的权利。比如加装电梯需要60万，政府补贴30万，余下的30万，就由整个门洞的业主按照讨论方案予以分摊。一般情况下，6楼需要出资7-8万左右，出资比例最高，高达40%以上。 该方案能够被广泛接纳吗？答案是否定的，从安装电梯成功率来看，这个方案还有待改进。根本原因是，虽然3-6楼按楼层高低分摊了费用，看似合理，但实际上存在两个重大“痛点”：其一是没有照顾到1、2楼的利益，也就是补偿问题；其二是对于高楼层来说，出资费用太高，尤其是很多经济条件不好的工薪家庭，很难拿得出来这么多的资金。即便勉强拿得出资金，高楼层也不愿意安装电梯，通常情况下，很多人还是会宁愿爬楼梯。这一点，广大网友们应该深有体会； 其二是这两年刚刚兴起的“公交电梯”方案，媒体报道，该方案目前已经在南昌、云南、山东、杭州等城市进行试点了。所谓的“公交电梯”简单来说就是8个字：免费安装，有偿使用——由第三方电梯公司免费安装，解决了住户的出资难题；住户乘坐电梯每次都需要刷卡付费，乘梯费用因地而异，有的地方是不分楼层高低，统统收取每次一元的费用，有的地方比较人性化，3楼乘梯0.3元/次，6楼乘梯才收取1元/次的费用。电梯公司之所以答应免费帮助安装电梯，并非是做慈善，电梯公司的收入来源有三部分：一是国家的补贴；二是电梯轿厢内外广告收益；三是居民乘梯付费收益。 “公交电梯”的推行情况如何？说实话，也并不太理想，虽说该方案解决了前期筹款问题，但“乘梯付费”的模式，还是让很多居民无法接受，尤其是算上每月电梯运行时产生的电梯以及定期的维保费用，都让很多家庭直呼“用不起”。 杭州某小区率先采用“公交电梯”方案加装了电梯，运行半年后，记者回访发现，很多老年人还是宁愿爬楼梯，这导致电梯公司花费大几十万装的电梯成了摆设。此外，该方案虽然解决了居民的出资问题，同样没有解决对低楼层的补偿问题。现实中推行起来，低楼层依然是坚决反对。 难道就没有两全其美的“双赢”方案吗，既不用高楼层多出钱，又能从根本上化解低楼层的反对声音？当然有，近日在山东日照，某小区6楼业主就提出了一个“双赢”的方案，此方案一经提出，原先强烈反对的1楼就又同意了。这个“双赢”方案说白了就是“公交电梯+经济补偿”的叠加方案。简单来说就是13个字：免费安装，有偿使用，高对低补偿。 下面主要说说“高对低补偿”，实际上就是由各楼层对低楼层进行一定的经济补偿，准确地说就是6楼补偿1楼，5楼补偿2楼。3、4楼在整个加装电梯中基本上是保持中立的态度，他们既享受到了“电梯房”的红利，且不必付出太大代价，所以往往他们的工作都比较好做。至于经济补偿标准，这点还需要大家坐下来自行协商。从山东日照的经验来看，6楼需要补偿1楼5万元，5楼需要补偿2楼1万元。
有人可能会说，这点钱太少了，1、2楼未免同意。真实情况并非如此，原因有三：其一老楼加装电梯是大势所趋，尤其是近两年，发改委、住建部都屡屡发声强调“鼓励符合条件的老房子加装电梯”，很多低楼层的居民其实已经看清了趋势，很多人还是有大局观的； 其二很多低楼层提出的电梯影响采光、通风，产生噪音等问题，现在都有先进的施工技术和材料设备来最大程度减小影响。至于很多人提到的加装电梯低楼层贬值，其实也没有依据，从一些已经完成电梯安装的小区案例来看，电梯加装对房价的影响并不显著；
其三纵使有人坚决反对，似乎也无法阻挡老楼加装电梯工程的推进了，根本原因是新规“取消了一票否决制”，即两个“三分之二”规定。这意味着如果在老旧小区电梯安装出现一些不可避免的问题时，是可以通过投票的方法来反映居民意愿的（少数服从多数），在建设合法合理的前提下，低层住户不得阻挠电梯安装事宜。说白了就是，低楼层与其现在苦苦反对，各种不讨好，不如见好就收。既顺应了国家大势，又给楼上邻居做了顺水人情，岂不两全其美。 笔者认为，只有当整栋楼的利益融合在一起，加装电梯的问题才更容易被推进，而这一切除了要伴随诚恳协商、相互磨合外，利益补偿才是关键。老楼加装电梯本就是重大的民生问题，关系着数亿人的上下楼出行，所以每个人都应该是以“解决问题”的姿态来看待，而不是恶意反对，给大家“添堵”。 内容来源于：网络，图源网络，侵删。  |
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