市场下行，二线城市买房逻辑一定要更新！

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楼市下行，你所买的房子到底是上涨还是降价，立马就显现出来了。

我身边就有两个真实的案例：

2015年，差不多6千多的价格，两个朋友做了相反的选择，一个买了郑州的高新区，一个买了远郊的南龙湖。

再来看2021年的郑州房价，买了高新区房价翻倍，比较抗跌。而南龙湖房价经过这5-6年，价格几乎没变，租金一直往下滑，卖掉又亏，不卖又占名额，瞬间成为烫手山芋！

最近发现，这样的人并不在少数：

对于很多人来说，选对城市以后，只能是第一步，如何在城市内选择也是比较重要的。

接下来，我们来看，到底要如何看这座城市，到底要买哪些区域？

1

一定要跟着城市发展规划与主轴

就以成都和厦门来看：

成都：

2017年年末，成都市政府重磅发布《成都市总体规划（2016-2035）》，高屋建瓴，一锤定音。成都的命运只能在东，在南。

成都在两山之间，受地理特征的限制，成都南北发展，而东进、南拓、西控、北改、中优这几个字，直接决定了成都下一个20年。

东进和南拓的决心也是非常大的。

从核心区到天府兴隆湖区域，距离为30公里开外。东部新区航空港版块直接在52公里。

对于任何城市来说，拉这个大的框架是非常不容易的，特别是航空港，还要经过一座山。中间的发展可想而知。

不过从天府新区来说，可以说成都的体面都在这里了。

一条天府大道两条地铁线路，分别是地铁1号线，以及地铁18号线。天府新区南北的线路都有好几条。

公园城市在这里异常突出，环境好，政策多。造就了这里的非同凡响，即使航空港目前也达不到。

在成都，高新区、天府成熟区域是一定不能离开的方向。

再来看厦门：

规划是一岛一带多中心。也就意味着岛内是城市的发展核心，岛内与岛外相差很多。

厦门岛市级中心、东部市级中心；马銮湾新城、集美新城、翔安航空新城三个城市副中心；

具体可以看这两张图：

城市的发展一目了然，想要好的就要在岛内，不差钱的完全可以关注。

从城市的发展路径来看，岛外自住集美新城，海沧新中心是比较好。而航空港新城版块不太建议，厦门岛湾区是最后的坚守。

城市的发展主轴，会让你的房产具有增值和保值的属性。

这两个城市，就拿成都高新区来说，直接给大家展示了一个新区暴击的成功案例，有些楼盘直接翻了2-3倍。

2

城市的CBD

人随产业走，人往高处走，人跟着钱走。

城市的CBD会有大量的产业集聚，大量的人口进驻，脱颖而出并不难。

就以广州的珠江新城为例子：

根据百科的数据：

1、这里人口规模预计达到17-18万，提供岗位就30万个。

2、甲级写字楼118栋，营业收入超过10亿，2016年，广州天河CBD产值达2700亿元，珠江新城广州认定的总部企业达到111家，占广州30%。

世界500强企业的不断入驻，人口的持续增加，从事大都是高新技术产业，收入也高这就是我们选择CBD的原因。

人口结构与产业结构再加上配套与交通等成为了一线城市CBD选择的价值。

体现在房价上也是非常明显的：

复盘这几十年，出一个道理，贵的更贵！

2001年珠江新城横空出世，2004年，在广州均价5千的时候，还是荒草丛生的珠江新城，某楼盘都已经卖出了6千-1万的价格，破万分分钟的事情。

可以看下房价走势，2007年到2017年十年期间，从不到2万的房价，到在10万徘徊，涨幅超过400%。

珠江新城的房价一直在广州整体均价之上，2015年直接涨4万多一平，尤为惊人。虽然在此期间房价涨涨跌跌，但是珠江新城的房价扛把子地位得到了巩固。

商务资源高度集中、经济引擎的地位日益突出成为关键。

3

地铁分布

从地铁的分布完全可以看出一个城市的发展重心在哪里。

比如，郑州的第一条地铁线路1号线就是贯穿东西的。

常西湖新区是地铁线路经过比较多的新区，从郑州市政府西迁，以及民族运动会的召开这一系列行为可以看出，市政府往西发展的一个意图。

或者我们转向济南：

济南对地铁的渴望程度是非常强烈的，之前宝能为了显示自己的地铁口位置，造了一个假的地铁站。

济南的整体发展方向向东，虽然第一条线路不是经过主城，你可以发现在东边有两条地铁线路，经过主城的也是一条东西的线路。

对于济南来说，向东发展，但是东至唐冶，再往东价值意义也不大，就比如孙村，郭店。

为什么说济南，因为泉眼的限制，这里不得不这样做，所以我们要分辨清楚，西边的这条线路经过的价值意义不大，特别是长清版块。

经过地铁的规划，我们可以看出：

1、片区的重要程度，

2、哪些片区在未来5年或者10年价值意义都不大。

没有地铁经过的片区或者未来5年没有规划的，建议先放弃。

成都，杭州部分地铁规划都被砍掉，而青岛的这次规划也是如此，回归主城，5号线，15号线经过的是主城，西海岸6号线也被砍掉一些。

4

城市的房价分布梯队

不妨以郑州为例：

这是郑州的版块价格分布图，基本上可以分为四个梯队：

第一梯队：郑东新区的：北龙湖，CBD，东站东，商鼎路片区

第二梯队：金水区，老经开，杨金

第三梯队：主城其他版块

第四梯队：荥阳东，洞林湖，龙湖，绿博等远郊。

从这一张房价地图上，就可以一目了然的可以看出，郑州最贵的区域是哪里？最便宜的区域是哪里？哪里是最值得购买的，哪里是一定要远离的。

这四个房价梯队也代表了目前郑州选择的片区的优先顺序。

多找几份城市的房价地图，对城市的把握也会有益处。

5

省市府所在地

以长沙为例：

长沙是市省政府博弈非常明显的一个城市。

长沙是沿着湘江南北发展的一个城市。然而市政府要往河西发展，省政府要往南发展。于是就诞生了梅溪湖，南部新城，黄兴。

如果你转一圈长沙你会发现，西边明显要好于南边，不管是城市界面还是房价体系，以及学区的重视程度。

这里最典型的就是梅溪湖了，连合肥炒房客都钟爱的地区，于是出现了40多个人，买700套房，焦躁的情绪弥漫着这个片区，于是也触发了长沙限价的第一枪。

相比着西边的梅溪湖，这里有教育，环境还好，还有产业的引进，而相比南部新城，除了一体化的规划外，没有配套，没有商业，没有学校。而黄兴副中心也在长沙的地盘对于区域的划分还不清楚。

从这些就可以看出，长沙的重点在芙蓉广场，五一广场之外，下一步就在河西，滨江，梅溪湖等。

6

总结一下

除此以外，我们还可以考虑老城，次新城，副中心等，都要心中有数。

哪些配套是10年都完不成的？哪些新区是千万不能碰的？我们下次再说。

对于一个城市，了解了这些以后，买房大概率是不会错的。

二线城市的买房逻辑都是一样，就像成都再像复制高新区的辉煌都很难成功，郑州只有一个郑东新区一样，在这两个区域内的房价涨幅都从几千一直上涨到2-3万，道理是一样的，套用以后逻辑同样适用。