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岁末年初，环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的3.8万元跌至今年的1.8万元，跌幅超52%。 跌幅最大的是永清，单价从2.3万元跌到0.65万元，跌超71%。跌幅最小的是开发区，单价1.8万元跌至1万元，跌幅44%。 根据某知名二手房中介网数据显示，目前燕郊二手房均价为1.8万元，大厂、固安、永清等二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元，霸州最低，单价0.91万元。 另据某知名二手房中介网成交系统统计数据显示，燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点，挂牌均价为3.27元/平方米。而市场人士普遍认为，燕郊二手房价在三四年时间里跌了40%。 此外，成都旁边的视高、上海的崇明、青岛的崂山、海口儋州等等一线城市近郊住房价格均呈现不同程度的下跌，由此一个新的问题引发大家的关注，一线城市近郊住房还能投资吗？ 一线城市近郊住房大幅下跌的原因切实，要弄清楚这个问题，很简单，我们需要深入分析近期一线城市近郊住房大跌的原因。原因切实也很简单，两个方面： 一是2016年国庆前后，一线城市主城区或二圈层限购纷纷出台限购政策，投资性住房资金无处去，只有纷纷转向不限购的近郊区县。一时间，近郊区县房价被迅速推高，地价也是水涨船高。特别是一些热点地区，如北京旁边的固安、廊坊，成都旁边的视高、仁寿等，房价被一轮又一轮的炒作。加上地方政府推出的新的规划，一时间，这些热点区域的住房被赋予无限的遐想。北京旁边的燕郊被推到最高4万一平，成都旁边的视高最高涨到1.7万一平。以视高为例，2018年成都最热点的高新南区金融城，非学区房才2.1万一平，天府五街附近的非学区房才1.6万一平，30公里外的视高要1.7万一平，明显不合理。被炒作过度，价格需要回归向价值靠拢，回归理性，这是经济规律。 二是投资者买涨不买跌的心理预期凑效。因为一线城市近郊区县房价近期大幅下跌，本该是资金入场的良好时机，但是刚需和投资性需求，看到较大的跌幅，心有余悸，觉得可能还要下跌，观望心理浓重，羊群效应作用，无人接盘，价格自然就会一降再降。 一线城市近郊县住房前景分析切实，住房投资和其他投资一样，大多数时候要反向操作，就是别人恐惧时候要贪婪，不能人云亦云，更不能被羊群效应所左右。综合国家城市群战略的实施等因素进行分析，很多一线城市近郊区县的住房是具备较大的投资价值，理由有以下5大方面： 1.城市群战略的实施，人口将向城市群集中，产生巨大的住房需求。住房是商品，和其他商品相比，有其独特的特性。其他商品的价格由其使用价值决定，虽然也受供求关系的影响，但是不会脱离价格很多，价格总是围绕价值上下波动。而住房不一样，住房的价格不仅由其使用价值决定，还要受其交换价值决定。交换价值由什么决定呢？就是人流量，就是要有人接盘。国家城市群战略的实施，一线城市及其周边的卫星城，受益于就业机会、医疗和教育资源、要素聚集、收入水平、获取信息的便利程度等因素，三四五线城市、农村人口将会向一线城市及其周边的卫星城聚集，形成差异化、阶梯式的住房需求。《“十三五”规划纲要》提出：“优化城镇化布局，加快城市群发展”。将全国主要城市划分为19大城市群，包括257个大中城市。第一梯队包括6个城市群；分别是长三角、长江中游、京津冀环渤海、成渝双城经济圈、粤港澳大湾区、山东半岛城市群。第一梯队的6大城市群在20年之后，这些区域里会集中60%到70%的人口。也就是说，中国下一轮的城市化大概有两亿多人口要进城，城市化水平将会达到75%到80%，这将成为支撑中国未来十年、二十年经济增长的重要源泉。两亿人中，假设有一半即1亿人涌进5大城市群，每个城市群要新增4000万人这些城市群内卫星城，将产生巨大的住房需求。  国家城市群战略规划图  上海市城市规划图（2017-2035）  成都东进战略规划图 2.城市群、城市圈轨道交通便利化、公交化建设，将有效助推其升值。当前大城市轨道交通规划网络大规模地往郊区县延伸，北京市轨道交通规划将使所有区县通地铁；成都2011年开通首条地铁线路，短短7年间已经有12条地铁线路通车，总里程226公里，实现二圈层13个区均已开通地铁。轨道交通具有定时化、便捷化、时间可控、成本低廉的特点，大大降低往返主城区的通勤成本和时间。经济条件暂时不足的年轻人可以居住在近郊区县，将产生较大的住房需求。  成都市规划的构建15分钟公共服务圈 3.城市群、城市圈建设，公共服务的均等化为为一线城市近郊区县住房升值打下坚实基础。目前，一些一线城市将优质的医疗教育资源向郊区县延伸，修建优质学校分校、大型综合医院的分院。不仅使得本地居民可在家门口享受和主城区一样的优质资源，而且还吸引主城区的居民前来陪学、就医，因为近郊区县的空气清新，不会受到交通拥堵的困扰。 4. 家庭小型化将裂生出更多的居住需求。随着人们生活水平的不断提高，成年子女在追求居住舒适性、自由性、隐私性和独立个性等方面的需求，大多与父母分开居住，家庭小型化将裂生出更多的住房需求。特别是来自中小城市和农村的年轻人，可在近郊区县为乡下的父母亲买房定居，享受每周一次的亲情陪伴，这些因素将催生一线城市近郊区县更多的住房需求。 5.一线城市人均住房面积偏低，改善空间大，将形成圈层式、阶梯式的住房需求。一线城市能级提升，中产阶层数量大，住房消费能力强，需求旺盛。改善型需求将逐层、依次往外圈层延伸，简单说来，就是住在二环的，可以考虑到三环、四环购买大面积户型；住在三环的，考虑到五环、六环购买大面积户型的住房。这将带动郊区县住房需求和价格上涨。 投资一线城市近郊区县住房需要注意的事项当然，一线城市郊区县住房投资也要认真进行甄别和分析，因为中国住房总体上已经进入过剩时代，普涨时代结束。住房需求已在进行住房消费观念升级、消费品质的升级和消费服务的升级，人们将在住房的品质、交通、配套、物业服务、园林绿化、智能家居、一体化装修等方面提出更高的要求，从“有房住”向“住好房”转变。因此，一线城市近郊区县住房投资，要进行甄别和选择，需要坚持一下几方面的原则要求： 一是通勤距离不能超过30公里； 二是坚决回避被爆炒过的板块和区域，应当在价格相对低点买入； 三是尽可能选择城市规划发展方向的近郊县，如成都的东部新城区域区县； 四是选择设施好、配套齐全、绿化优良、服务水平高的小区； 五是要选择品牌度高、口碑好、品质好的住房。 |
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