匠心卓建（十九）│二手房买卖中居间方未尽告知义务应承担违约责任

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2015年05月31日,卖方杨某(被上诉人､原审被告)与买方朱某(被上诉人､原审原告)､居间方深圳市某房产交易有限公司(上诉人､原审被告)签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》,约定:“卖方转让位于深圳市某小区的房产,买方于合同签订时支付定金5万元,于6月30日前支付28万元做监管,并申请按揭,卖方于签订合同当日将房地产证原件交予居间方,违约金为转让总价款的20%”｡

三方同时签订《资金监管协议》,约定:“定金5万元在房产证原件交由居间方托管,经查档确认产权清晰､无抵押无查封状态,居间方可以直接将定金划入卖方指定的收款账户”｡

2015年5月31日,朱某按约定向居间方房产交易公司支付定金5万元及佣金15000元｡6月5日杨某将房产证交予房产交易公司的经办人,6月6日经办人将房产证寄回给杨某,6月12日经办人告知杨某房产挂了个高价,所以之前签的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》要收回,6月13日杨某将《深圳市二手房买卖及居间服务合同》寄回给经办人,14日经办人告知杨某称朱某坚持要买房｡

6月20日,朱某及房产交易公司均发函至杨某,催告杨某履行合同,并配合朱某办理资金监管手续｡杨某称,除非加价,否则不会卖房｡

2016年8月10日,朱某以杨某为被告､房产交易公司为第三人,起诉至深圳市某人民法院｡朱某认为被告拒不按合同约定办理资金监管手续,且明确告知不再履行合同,其行为属于逾期违约,请求人民法院:1､解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》;2､被告杨某返还定金5万元,支付违约金219400元;3.由被告承担本案的诉讼费｡

庭审中经人民法院释明后,原告增加诉讼请求,变更第三人房产交易公司为共同被告,要求其与被告杨某共同承担违约责任｡

1.房产交易公司返还房产证并要求杨某寄回合同的行为,是否足以让杨某认为合同已经解除?杨某能否以其“认为合同已解除”为由拒不履行合同?

2.房产交易公司是否存在违约行为,是否应当承担居间合同违约责任?

杨某认为:首先､房产交易公司告知杨某,称朱某红违反贷款政策需要办假离婚才能贷款,合同无法履行,并将房产证返还给杨某,同时要求杨某将合同寄回给房产交易公司,房产交易公司的行为表明朱某红无法履行合同,需解除合同;其次､在交易过程中,房产交易公司禁止买卖双方私下联系,且房产交易公司一直未按约定将定金划拨给杨某｡上述事实足以让杨某认为合同已经解除｡

朱某红认为:合同由三方签订,杨某不能仅以房产交易公司的行为就认定合同已经解除,且6月14日房产交易公司以告知杨某买方要坚持履行合同,原告也亲自联系了杨某,告知杨某按约定履行合同｡

房产交易公司称:1､其已经在交易过程中尽到了查明告知的居间义务;2､本案为朱某红诉杨某的买卖合同纠纷,而非居间合同纠纷,不应对朱某红的损失直接承担赔偿责任;3､原告在庭审辩论结束后变更诉讼请求,违反了法律规定｡

在《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的履行过程中,买卖双方没有联系方式,即使签订了合同也无法自行履行,必须通过中介完成交易｡而本案中介的一系列行为——不按约定支付定金､寄回房产证､要求卖家寄还合同,足以使卖家确信且同意该合同不再履行｡中介在没有任何证据表明买家无履行合同能力的情况下,告知卖方可将房产高价另行出售,未尽到如实报告合同订立的有关事项并促成交易的合同义务,对买卖双方交易未能完成存在重大过错,构成根本违约,应承担赔偿责任｡

买方､卖方及居间方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》明确约定了的各方的义务:买方的主要义务是按约定支付定金和首期款,并办理资金监管手续;卖方的主要义务是配合买方办理资金监管,并办理房产过户手续,交付房产;居间方的义务如实报告交易中的相关事项并促成交易｡

本案中,法院认为居间方在没有证据表明买方不履行合同的情况下,将房产证返还给卖方,并要求卖方寄回合同,没有尽到如实告知交易事项的义务,并据此判决居间方承担损害赔偿责任,有理有据,但法院认为卖方没有过错,无需承担责任则值得商榷,理由如下:

1.《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是由卖方､买方及居间方三方签订,卖方不能仅凭居间方返还房产证､要求寄回合同的行为就认定合同已解除,无需履行,毕竟买方未作出任何意思表示｡

2.居间方虽然称买方履行能力存疑,但没有向卖方提供任何证据,在此情况下卖方没有向居间方提出任何疑问,也没有要求居间方提供证据,就此认定合同已经解除,且拒不履行合同,卖方也存在一定的过错｡

3.卖方认为合同已经解除,但合同实际并未解除,卖方仍应继续履行合同,承担违约责任,如卖方受到损失,应另行追究居间方的责任｡

《匠心卓建》是卓建律师的第一本经典案例集，收录了自2007年卓建律师事务所创所以来，卓建律师亲自办理和总结的部分经典案例。全书分八大篇章，分别为公司法案例篇、房地产与建设工程案例篇、知识产权案例篇、金融保险案例篇、劳动人事案例篇、刑事案例篇、行政诉讼案例以及其他争议案例篇。

《匠心卓建》编委会

主      编  张斌

副  主  编  金振朝00杨林00王志强

编委会成员  朱凯旋00罗梨花00吴疆00钟燕军

王茜00毛晶晶00徐凯00王岭  刘伟  0 0

唐本全00陈意佳00沈冬璇00段璟逸

萧明皓00谢柳思00李国民00贾春平  

编     辑： 汪思明

【温馨提示】鉴于我国并非判例法国家，个案裁判结论不具备普遍适用性。《匠心卓建》系列文章的定稿时间为2019年8月，适用当时有效的法律法规，至发布时部分法律法律规或已修订、更新、废止，收录的相关案例可能因为法律、法规、政策的变化，其观点或结论亦可能随之发生变化。读者在阅读时请予留意，如有疑问，欢迎联系我们。

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