裁判要旨按日累计逾期交房违约金的，是购房人的整体的合同权利，而非根据违约的天数分别计算诉讼时效的独立的权利。按日累计逾期交房违约金未约定支付期限的，可自购房人主张交房而开发商拒不履行之日起算逾期交房违约金的诉讼时效。案情简介①1998年5月18日，泛华公司与人寿(集团)公司签订了《商品房预售(预购)合同》，约定：泛华公司将其开发的泛华大厦案涉房屋计6624万元预售给人寿(集团)公司；泛华公司在1999年8月31日将竣工并经验收合格的房屋移交；泛华公司延迟交移房屋，应缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。②双方办了预售合同登记，人寿(集团)公司交了房款。2003年2月12日，泛华公司发出《商品房入住通知》，但泛华大厦尚未竣工验收，不具备交付使用条件。③2004年4月14日，人寿(集团)公司发出《关于催交我司购买的办公用房的公函》，要求泛华公司于2004年6月底前交付竣工验收合格的房屋。泛华公司拒收。④双方争议成讼。2005年2月，人寿(集团)公司诉讼请求，泛华公司立即交房且从逾期之日起至交房之日止支付逾期交房违约金（截至2005年1月31日违约金为2543.62万元）。泛华公司辩称，人寿(集团)公司请求逾期交房违约金已超过诉讼时效。⑤重庆高院一审认为，延迟交房违约金是双方在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金；并判决支持人寿(集团)公司的诉讼请求。⑥泛华公司上诉。2007年5月，最高法院二审认为，2004年4月14日，人寿(集团)公司发函要求交房，泛华公司予以拒收，延迟交房违约金的诉讼时效应从此发生争议之日起计算；并终审判决驳回上诉，维持原判。实务指南①本案争议焦点为购房人主张的按日累计逾期交房违约金请求是否超过了诉讼时效。重庆高院一审认为，按日累计逾期交房违约金，是购房人的整体的合同权利；自购房人主张交房而开发商拒绝之日起算诉讼时效。最高法院二审一锤定音，赞同重庆高院的裁判意见。笔者认为，本案中，重庆高院就该争议焦点的裁判观点分为四个层次：甲、意思表示：按日计算逾期交房违约金属于“累加计算”，并非“分割计算”。乙、权利行使：按日计算违约金未能约定支付期限的，购房人可随时主张交房，且自开发商拒绝履行之日起算诉讼时效。丙、公序良俗：购房人在交房之前单诉违约金不合日常习俗。丁、法律规定：按日计算逾期交房违约金应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，并无现行法律、司法解释明文规定予以支持。②当年本案一出，法学界褒贬不一，实务界争论不休。当前司法实务中，按日累计逾期交房违约金何时计算诉讼时效，存在“整体说”与“独立说”的争议。因该争议焦点在合同纠纷中广泛存在，干系重大，导致的系列案层出不穷。本案虽贵为公报案例，但其裁判观点根本压不住阵脚，各省高院纷纷叛变；亟需最高法院出台司法解释或指导性案例予以一锤定音。笔者认为，相比于“整体说”的“All or Nothing”，“独立说”极高明而道中庸，有效地平衡双方利益，渐成主流观点：甲、整体说。具体理由：合同约定按日累计逾期交房违约金的，是购房人的整体的合同权利，而非根据违约的天数分别计算诉讼时效的独立的权利；购房人应在该项整体权利未能实现时提出主张并起算诉讼时效。有成都中院、西宁中院、杭州中院的裁判观点。乙、独立说。具体理由：合同约定按日累计逾期交房违约金的，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间（如自购房人起诉之日倒推三年认定逾期交房违约金）。有河南高院、天津高院、广西高院、广东高院、陕西高院、福建高院、济南中院、长沙中院、武汉中院的裁判观点。裁判理由重庆高院一审认为，关于人寿(集团)公司主张的违约金请求是否超过了诉讼时效的问题。首先，本案违约金系基于泛华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，泛华公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。最高法院二审认为，按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。泛华公司上诉提出人寿(集团)公司从未催促泛华公司交付房屋，其关于违约金的主张已经超过诉讼时效，不应支持。结合本案查明事实分析，人寿(集团)公司购买泛华大厦的目的系为解决办公用房之需，因泛华公司一直未能交付讼争房屋，人寿(集团)公司至今仍于他处租赁房屋办公。于此情形下，依泛华公司的上诉主张人寿(集团)公司于房屋交付期限届至后长期不主张权利，既不符合本案《商品房预售(预购)合同》的订立目的，亦有违常理。且泛华公司于上诉请求中一方面主张，根据相互往来函件，双方已对交房期限达成了新的变更，另一方面又认为双方对交房事宜从来没有协商过，人寿(集团)公司从未催促过泛华公司交付房屋。该两项上诉主张，前后表述矛盾，本院不予采信。2004年4月14日，中国人寿重庆分公司向泛华公司发出《关于催交我司购买的办公用房的公函》的函件，要求泛华公司于2004年6月底前交付竣工验收合格的房屋，对此泛华公司予以拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。故泛华公司关于本案违约金债权已经超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。关联法条《民法典》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发〔2014〕489号】二十三、违约金诉讼时效的认定房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。案例索引公报案例：《泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案》【最高人民法院（2005）民一终字第85号】关联案例整体说：合同约定按日累计逾期交房违约金的，是购房人的整体的合同权利，而非根据违约的天数分别计算诉讼时效的独立的权利；购房人应在该项整体权利未能实现时提出主张并起算诉讼时效。有成都中院、西宁中院、杭州中院的裁判观点。案例一：《王成桃、成都中德红谷投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》【成都市中级人民法院（2020）川01民终5413号】，本院认为，当事人约定逾期交房违约金，诉讼时效期间应从约定或者法定履行期限届满之次日起开始计算。（略）关于王成桃主张逾期交房违约金应当按日计算并从其起诉之日起倒推三年的问题。本院认为，第一，逾期交房的违约行为一旦发生，其侵害了买受人合同权利的事实即已确立。且合同中对违约金的约定为按日计算，系针对如何确定出卖人应当承担违约金数额的标准或计算方式的约定，并非因为有该约定而重新产生了新的债务。合同约定的逾期交房违约金，系基于中德红谷公司未按照合同约定交付房屋而产生。按照双方当事人的合同约定，中德红谷公司如迟延交付，则应按日计算向王成桃支付全部已付款万分之三的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计，即于王成桃而言逾期交房违约金，是合同中所确定的一个整体的合同权利，而非根据逾期天数将违约金分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，王成桃在该项整体权利未得以实现时即提出主张。若将逾期交房违约金请求权分割为若干独立的请求权，并各自起算的诉讼时效予以限制，则改变了双方当事人在合同中约定的违约金按日累计的本意，违背当事人意思自治的基本原则。一审法院认定诉讼时效的起算时间和期间正确，王成桃诉请中德红谷公司给付逾期交房违约金因超过诉讼时效期间，本院对其上诉请求不予支持。系列案：（2019）川01民终14838号、（2019）川01民终14848号、（2019）川01民终14856号、（2019）川01民终17359号、（2020）川01民终1489号、（2020）川01民终1491号、（2020）川01民终1510号、（2020）川01民终1505号、（2020）川01民终1515号案例二：《李延龄与青海海宏房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》【西宁市中级人民法院（2019）青01民终1033号】，本院认为，在本案中，海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的1号楼交房之日为2015年11月12日至2015年11月16日，自2015年11月16日起算60日至2016年1月16日，买受人应在2015年11月12日至2016年1月16日收房，最迟应于2016年1月16日接受房屋，2016年1月16日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月16日。本案李延龄于2019年1月2日向城北区人民法院起诉，起诉时间尚未超过诉讼时效，一审判决认定李延龄的起诉已超过诉讼时效错误，应予纠正。因海宏公司未能按照双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，应当承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。（略）以上共计26538元，一审认定李延龄逾期交房违约金请求权是继续性债权，每日产生的违约金应当单独计算诉讼时效错误，海宏公司应当向李延龄支付逾期交房违约金26538元。案例三：《方美玲、杭州通盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【杭州市中级人民法院（2018）浙01民终983号】，本院认为，最后，关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。双方当事人在买卖合同中约定逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是根据违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，买受人可以在该项整体权利未能实现时提出主张。原审法院将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别计算的诉讼时效予以限制，违背了当事人意思自治的原则，本院予以纠正。 独立说：合同约定按日累计逾期交房违约金的，属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间（如自购房人起诉之日倒推三年认定逾期交房违约金）。有河南高院、天津高院、广西高院、广东高院、陕西高院、福建高院、济南中院、长沙中院、武汉中院的裁判观点。案例四：《确山亿达房地产开发有限公司、王云鹏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河南省高级人民法院（2020）豫民申3967号】，本院经审查认为，案涉《商品房买卖合同》约定，亿达公司逾期交房超过60日的，如王云鹏要求继续履行合同，则合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，亿达公司按日向王云鹏支付已交付房价款万分之一的违约金。根据这一约定，亿达公司逾期交房的，其应承担的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原判决按照自起诉之日倒推三年的规则认定本案王云鹏的起诉未超过诉讼时效，及亿达公司应向王云鹏支付的违约金数额，符合法律规定。亿达公司申请再审主张原判决采用该裁判规则违反法律规定，不能成立。系列案：（2020）豫民申3965号案例五：《天津市塘沽经济开发区工业投资公司、智造（天津）有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【天津市高级人民法院（2020）津民终1258号】，本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，争议焦点为：工业投资公司主张逾期交房违约金的诉讼时效应从何时起算。智造公司与工业投资公司签订的《关于整体购置房产的框架协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应依约履行各自的义务。智造公司未在合同约定的2013年5月30日之前向工业投资公司交付涉讼房屋，应当按照约定承担违约责任。因双方在框架协议中约定若智造公司迟延交付房屋，应以工业投资公司已付购房款为基数，按照日千分之一的标准向工业投资公司支付违约金。因双方约定以“日”为单位计算违约金，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算三年的民事诉讼时效。因工业投资公司提起本案诉讼的时间为2020年3月25日，故，一审判决认定工业投资公司主张2017年3月25日之前的违约金已超过诉讼时效，并无不当。工业投资公司主张因违约金属于一个整体债权且智造公司逾期交房的违约状态持续至2017年10月31日交房，故应将该时点作为诉讼时效的起算点，缺乏依据，本院不予支持。案例六：《广西来宾市建昌房地产开发有限公司、熊海萍商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民申2887号】，本院经审查认为，《商品房买卖合同》约定建昌公司应当在2013年10月30日前将符合合同约定的商品房交付被申请人使用，并约定如建昌公司逾期交房，自2013年10月30日第二天起至实际交付之日止，建昌公司按日向被申请人支付己交付房价款万分之壹的违约金。建昌公司未按合同约定的期限交房，被申请人要求建昌公司支付违约金的请求权即产生，因双方约定违约金按日计算，在建昌公司持续违约的情况下，被申请人就每一日产生的违约金享有独立请求权，应当分别按每一日起算违约金的诉讼时效。被申请人于2019年4月16日向法院主张权利，现被申请人未能提供证据证明本案存在诉讼时效中断的情形，故被申请人提出的在2016年4月16日之前逾期交房违约金的诉讼请求已经超过三年的诉讼时效，丧失了胜诉的权利，对超过诉讼时效的该部分诉讼请求不应予以支持。二审法院确定违约金的计算期间有误，应予纠正。系列案：（2020）桂民申2885号、（2020）桂民申2886号、（2020）桂民申2888号、（2020）桂民申2889号、（2020）桂民申2890号、（2020）桂民申2891号、（2020）桂民申2892号、（2020）桂民申2894号、（2020）桂民申2895号、（2020）桂民申2896号、（2020）桂民申2897号、（2020）桂民申2898号、（2020）桂民申2899号、（2020）桂民申2900号、（2020）桂民申2901号、（2020）桂民申2902号案例七：《李永丽、罗定市龙宇置业发展有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书》【广东省高级人民法院（2019）粤民再73号】，本院认为，关于如何计算逾期交楼违约天数的问题。依案涉合同之约定，逾期交房违约金是以日为时间单位累计计算违约金，因此应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案诉讼时效期间应以起诉之日倒推两年为起算点，超过此法定诉讼时效期间的诉请不予保护。系列案：（2019）粤民再72号、（2019）粤民再74号、（2019）粤民再75号、（2019）粤民再76号、（2019）粤民再78号、（2019）粤民再79号、（2019）粤民再80号、（2019）粤民再81号、（2019）粤民再82号、（2019）粤民再83号、（2019）粤民再84号、（2019）粤民再85号、（2019）粤民再86号、（2019）粤民再87号、（2019）粤民再88号、（2019）粤民再89号、（2019）粤民再90号、（2019）粤民再92号、（2019）粤民再99号、（2019）粤民再111号、（2019）粤民再113号案例八：《龚尚仁与陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书》【陕西省高级人民法院（2019）陕民申1834号】，本院经审查认为，依据双方合同第八条、第九条约定，龚尚仁所主张的违约金属于按日计付的继续性债权，故应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。本案合同约定的交房期为2013年5月28日，故其诉讼时效应从该合同约定的期限届满之日计算二年时效，因龚尚仁未能提供其自金地公司违约交房起两年内其曾向金地公司主张过延期交房违约金的证据，二审法院据此对龚尚仁关于2017年7月18日起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持，并无不当。故其申请再审认为二审判决对诉讼时效的认定及法律适用错误的申请理由，事实依据不足，不能成立。案例九：《福建省金福源房地产开发有限公司、张建辉商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【福建省高级人民法院（2016）闽民申538号】，本院认为，由于合同约定按日计算逾期交房违约金，在金源福公司持续违约的情况下，张建辉、黄资金就每一日所产生的逾期交房违约金均享有请求权，应当分别每一日起算违约金的诉讼时效。一、二审判决认定张建辉、黄资金起诉之日前二年的违约金未超过诉讼时效，并无不当。系列案：（2016）闽民申526号、（2016）闽民申527号、（2016）闽民申530号案例十：《赵春风与济南帝华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审7475二审判决书》【济南市中级人民法院（2020）鲁01民终7475号】，本院认为，关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方签订的商品房买卖合同对房屋交付时间有明确约定，合同约定的房屋交付的时间届满后，帝华公司未交房，赵春风应当知道其权利已受到侵害，故诉讼时效应自约定的房屋交付时间之次日起算。本案逾期交房违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，赵春风于2019年12月10日向一审法院主张权利，根据上述法律规定，其主张的2016年12月10日之前的违约金已超过三年诉讼时效，故一审法院认定违约金自2016年12月10日起算并无不当，本院予以维持。案例十一：《袁红、湖南利海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》【长沙市中级人民法院（2018）湘01民终9822号】，本院认为，首先，《长沙市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是按日计付，应以每日的独立债权单独适用诉讼时效，故一审法院认定袁红在提交本案起诉状之日前两年的违约金主张已超过诉讼时效，并无不当。因利海公司于2018年6月9日才通知袁红在三日内接收符合法定和约定交付条件的涉案房屋，故利海公司应向袁红支付2015年7月24日至2018年6月12日期间的逾期交房违约金。系列案：（2018）湘01民终9570号、（2018）湘01民终9572号、（2018）湘01民终9819号、（2018）湘01民终9824号、（2018）湘01民终9825号案例十二：《王胜利、武汉市时代天宇置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书》【武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终5379号】，本院认为，对于逾期交房违约金的诉讼时效起算问题，双方合同约定的逾期交房违约金系按年计算的继续性债权，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即应以每一日分别计算违约金的诉讼时效。王胜利于2017年6月20日提起诉讼，且无证据证明有其他诉讼时效中止、中断的情形，故一审法院以王胜利起诉时倒计二年起作为本案违约金请求权未过诉讼时效的时间点，并无不当。
