一层商铺广告招牌擅自使用二楼的公共外墙，23名业主起诉索赔，法院判了...

在商住混合楼首层外墙上悬挂的招牌

是否对楼上业主构成侵权？

基本案情

某栋建筑共有9层，首层是商铺，二楼及以上为住宅。魏某等23人是该建筑二楼及以上楼层业主。陈某是首层商铺业主，某公司是首层商铺的承租人。

魏某等23名业主认为，陈某及某公司未经广大业主同意，擅自在该栋建筑二楼底层飘出的公共外墙上，使用冲击钻钻洞的方式钉挂巨型广告牌，对墙体造成了破坏，且下雨后内部长期积水无法排出，滋生大量蚊虫并致鼠患，严重影响了业主的生活。反复协商无果后，魏某等人向法院起诉，要求陈某及某公司拆除该牌匾，并支付使用费。

案件审理过程中，法院组织双方到现场查看，根据现场查勘测量，涉案牌匾位于涉案建筑的一楼和二楼的专有部分对应外墙面交接处，占用一楼专有部分对应外墙面1.12米，占用二楼专有部分对应外墙面0.68米。该牌匾位于二楼窗户正下方，未遮挡二楼窗户。该牌匾与相邻商铺悬挂的招牌宽、高约持平。

裁判结果

广州越秀区人民法院一审判决驳回魏某等23名业主的诉讼请求。后续双方未上诉，该判决已生效。

裁判理由

某公司利用其专有部分相对应的外墙面设置招牌是否属于合理利用？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

该规定表明，考虑到共有部分的种类、位置、构造等性质不同，不动产权利人基于使用专有部分特定功能的需要而使用共有部分时，相邻不动产权利人负有一定限度的容忍义务。

01、商铺招牌是否侵权？

某公司承租的首层商铺用途为商业，性质为经营性用房。为实现该经营性用房专有部分特定使用功能，悬挂的牌匾实为招牌，主要系为表明其经营主体和经营范围，并不涵盖广告内容，某公司并未利用该外墙对外出租并从中获利，而仅仅用于自身经营所需，该行为符合商铺经营的惯例及通行做法，系不动产权利人对房屋外墙延伸空间的合理使用，不应认定为侵权。

02、商铺招牌对楼宇安全性造成破坏了吗？

涉案招牌主要悬挂于一楼对应外墙面主体部分，该招牌与相邻商铺悬挂的招牌宽、高相同，目前未有证据证明被告悬挂招牌的行为对楼宇整体建筑结构安全性能造成破坏，且该招牌悬挂于二楼窗户下沿，亦不存在影响二楼采光通风等情形，故被告悬挂招牌的行为未超出合理使用限度，原告作为相邻不动产权利人负有一定的容忍义务。

03、涉事商铺曾主动维护招牌安全及卫生

根据被告提交的聊天记录，其曾请人清理招牌框架内杂草淤泥，做好防水及框架维护工作。原告未提供证据证明被告设置的招牌存在损害其合法权。

某公司于共有墙体设置招牌是否需向二楼以上业主支付使用费？

某公司利用其专有部分相对应的外墙面设置招牌，这既是商业社会企业经营的需要，又是业主专有权行使的合理延伸，其他业主应有合理容忍义务，不应认定为侵权，故原告要求支付使用费于法无据。

法官说法

根据《民法典》第二百八十八条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

虽然在一定的条件下，为商铺设置招牌可视为业主专有权行使的合理延伸，但相应的行为确实有可能会对相邻不动产权利人造成一定程度的不便。因此在日常生活中，希望相邻权利人能友好协商、互让互惠，商户亦应做好招牌的日常保养维护工作，减少对邻居的不利影响。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。