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01 1.1 企业经营的本质 利润是企业维系正常运营的基础； 老板最关注经营指标：净资产收益率-ROE 职业经理人能对利润率贡献： 开源（创收）——投拓、营销 节流（降本增效）——设计、成本、工程、财务 1.2 如何控制目标成本，提高项目利润率？ 赵丰： 价值分析法：严控结构性成本，满足功能性成本 适当提升：客户敏感性成本 铝合金门窗：属于客户敏感性成本，为什么要进行优化？ 理由：门窗工程总建面单方占比高 中低端项目门窗工程成本，总建面单方在100元/m2； 占除地价外开发成本的3%，占地上建筑工程费成本的9%； 1.3 常用门窗不同材质价格及组价 铝合金门窗材料与安装费占比 材料占比：72% 安装占比：28% 铝合金门窗各材料费占比 铝型材占材料费比例：46% 玻璃占材料费比例：28% 五金占材料费比例：16% 辅料占材料费比例：10% 1.4 门窗敏感性分析 客户敏感点：门窗材质（铝合金/塑钢）、防水性能、窗地比（防水效果、采光效果、外立面效果）； 客户次敏感点：门窗分隔形式（通风效果）、五金件品牌（使用寿命）； 客户非敏感点：型材品牌、型材系列、隔热条品牌、玻璃品牌、玻璃厚度； 结论：客户敏感性成本内也区分敏感点与非敏感点； 客户非敏感点成本占比54%； 优化量级：10个项目（100万方）可减少1000万成本；50个项目（500万方）可减少5000万成本; 02 2.1 铝合金门窗现状调查 1、门窗价格浮动大 55系列：510-580元/m2；60系列：555-745元/m2 2、型材含量浮动大 55系列：8.3-10kg/m2；60系列：8.9-11.2kg/m2 2.2 铝合金门窗成本控制设定目标 根据各地域不同降低铝合金门窗综合单价50-100元/m2； 2.3 旧规范预设目标及标准化落地结果 旧规范55系列平开门窗，90系列推拉门窗; 现状：铝型材净含量8.3-10kg/m2; 目标：铝型材净含量7.5kg/m2; 旧规范60系列平开门窗，90系列推拉门窗; 现状：铝型材净含量8.9-11.2kg/m2; 目标：铝型材净含量8kg/m2; 2.4 标准化结果的验证 标准化55系列型材米重比中断项目55系列优化综合单价：（8.84-7.26）kg*23.58元/kg=37元/m2； Ⅰ Ⅰ型18.6mm进口穿条改为国产穿条优化综合单价：（8.6-6）*7.26=19元/m2 玻璃由6LOW-E 12A 6按照规范厚度优化为5LOW-E 12A 5/ 6LOW-E 12A 6， 暂按各占50%计取，优化综合单价：（182-161）*0.75*0.5=8元/m2 五金件选用兴三星，比坚朗减少9元/m2 标准化图纸门窗综合单价比中端项目共减少综合单价73元/m2 总建面单方优化：73元/m2*门窗含量0.21*可售比70%=11元/m2 2.5 新规范预设目标及标准化落地结果 03 3.1 规范名称：《GB/T8478-2020 铝合金门窗》 新规范实施时间：2021年2月1日 项目采用旧规范/新规范区分要点：项目立项备案时间(除南京外）/图纸审查通过时间（南京） 新规范主要差异：型材壁厚 外门、外窗定义: 与外界有直接接触，例：开放式阳台门 内门、内窗定义：与外界无直接接触，例：封闭式阳台门 用地规划条件内要求封闭阳台，包阳台部位算外窗，阳台门算内门考虑 3.2 省标新规范主要差异 浙江新规范： 《浙江省工程建设标准建铝合金建筑外窗应用技术规程DB33/T1064-2021》 3.1.2 隔热铝合金型材应采用多腔构造，主要差异：推拉门窗采用闭口型材
04 4.1 区分不同区域选择门窗材质 区分采暖区域与非采暖区域，非采暖区域无节能要求 采暖区域：须采用断桥隔热型材 非采暖区域：如楼梯间、公共部位、屋顶炮楼： 采用普通铝合金推拉窗、普通玻璃/白色型材塑钢窗、普通玻璃 区分改造区域改造前门窗材质，降低成本 涉及后改造区域改造前门窗：采用白色型材塑钢窗
门窗设计注意事项 一、根据产品档次控制开窗率（窗地比） 控制窗地面积比，中端系列高层住宅控制在0.22-0.24，高端高层住宅控制在0.26 二、控制北侧开窗 1、北侧开窗率要小于南侧 2、尽量避免在北侧、南侧次卧设置落地窗，窗台高度确定为900mm，不须设置护窗栏杆 三、控制转角窗的使用 转角窗存在抗风能力弱、渗漏风险大、米重高等问题，应尽量避免出现转角窗 四、门窗的分隔尽量合理 1、开启方式对成本影响大，按 “大固定小开启、多固定少开启、多推拉少平开、横挺竖挺最少化” 方式进行控制 2、满足通风要求的情况下减少开启扇数量及单扇面积 3、应避免设置过小和过大的门、窗扇，减少使用平开门 4、权衡壁厚型、材截面与其承重能力的关系，尽量减少使用钢衬
4.3 铝合金型材选择 4.3.1 铝合金价格组成 铝型材供应价＝铝锭价 铝型材加工费 运输费 一、铝锭价： 铝锭价以集采约定下单当日“XXXX”上午开盘铝锭报价的平均价为准。(可在西本新干线、世铝网等网站查询) 型材横截面尺寸的允许偏差分为普通级、高精级、超高精级 旧规范要求：一般按普通级执行即可，对于装配关系的尺寸或高档门窗，按高精级或超高精级 新规范要求：有装配关系的门窗主型材基材壁厚公称尺寸允许偏差，按高超高精级 普通级精度不足，米重正偏差过大，影响安装，经论证，按高精级为基准型材 二、铝型材加工费： 1、型材品牌 相同精度铝锭本身价格无差异，决定铝型材价格的是型材的品牌及隔热条价格。 一线品牌：渤海、亚铝、广亚、坚美、兴发、力尔 二线品牌：豪美、中旺、广铝、经阁、南山、华建 三线品牌：地域性品牌 一线品牌较二线品牌高8%左右——胡卫波 全国性的公司可选用二线品牌，地域性公司可选用三线品牌 二、铝型材加工费： 2、隔热条选择 进口隔热条性能优于国产隔热条，但两者约1800（14.8mm）-3000（24mm）元/吨的成本差异。折合门窗面积，两者综合单价差价约17元/m2-22元/m2 进口隔热条品牌：“泰诺风”, 国产隔热条品牌：“白云” 应选用国产隔热条
三：铝合金型材与节能关系 铝合金框料在节能方面只加长隔热条，地标未规定腔体结构最低要求时不考虑采用多腔结构；
成本控制要点：控制铝合金门窗单价的关键是铝型材的用量， 而要控制铝型材的用量，既需要合理选择型材系列，也需要区别不同使用位置使用不同类型的窗型。 比如50系列、55系列、60系列对应的型材用量的差异分别是100%、105%、113%； 隔热条宽度选择 型材节能主要靠隔热条宽度实现，隔热条越宽，型材节能越好 本次标准化通过增加隔热条宽度，提高门窗的节能性能，型材米重略微增加 平开门窗55系列隔热条14.8mm改为55系列18.6mm，60系列隔热条20mm改为60系列24mm 推拉门窗本身达不到节能要求，隔热条采用1.48mm 例：《河北省建筑节能门窗工程技术规范 DB13(J)114-2013 》 高性能建筑节能门窗的隔热条截面高度不应 小于24mm正常采用65系列平开门窗， 经标准化后使用60系列就能满足规范要求， 每平方净用量减少0.6kg/m2， 每平方单价降低15元/m2 0.6kg/m2*1.08(损耗）*23.58=15元/m2 外开窗，有转换料VS无转换料 外开窗市面上90%是有转换料做法，某大为了减少型材含量，省成本用无转换料做法，做法有两种： 1、压线朝外做，型材含量最低，存在问题： 1）缝隙在外面容易渗漏水 2）排水孔难施工 3）玻璃负风压容易坠落 2、Z型中挺，把中挺和转换料结合，型材含量比有转换料的外开窗低比压线朝外高，存在问题： 1）铝合金强度下降 2）容易渗漏水 解决方法：某大有标准缝隙打胶工艺操作手册，对施工单位施工能力要求高 经论证，出于安全性，防水性能考虑，标准化图纸选用有转换料做法 三、铝合金门窗成本与节能关系
南方地区隔离热量，单银膜层选择位置2，可有效降低夏季室内太阳得热从而降低空调能耗； 北方地区吸收热量，单银膜层选择位置3，可充分利用冬季室内太阳得热从而降低采暖能耗；
玻璃品牌选择：
玻璃加工厂选择： 加工费 玻璃加工按加工厂家不同分为原厂加工、异地加工两种方式，价格差异视其他因素综合考虑； 按加工厂家的市场信誉，分为一线品牌和二线品牌，一线品牌较二线贵15%左右 原厂加工： 玻璃厂家使用自有的加工设备对自产的玻璃原片进行深加工，主要生产镀膜、Low-E玻璃。 优势：设备先进，工艺完善，质量好，产量高 劣势：价格高，运距远 异地加工： 玻璃深加工单位从玻璃生产厂家购买玻璃原片进行加工，白玻、镀膜、Low-E玻璃均可生产。 优势：价格适中，运距近 劣势：设备、工艺水平一般，质量一般，产量有限 应选择由公司考察认可的加工厂进行异地加工，降低成本 四、五金选择 五金在整个铝门窗中的成本与品牌、门窗开启方式等因素有关。 国产、合资、进口三者价格大致是100、150、200元/m2， 而门窗开启方式的影响以国产品牌为例：推拉窗、推拉门、外平开窗、平开门分别是30、45、70、100 元/m2。 ①根据门窗扇的重量自行设计选配五金配件（标称承载能力应大于实际荷载的1.5 倍），活动五金应能满足使用10 万次以上的A 级产品。 ②主要五金包括4种：执手、传动器、锁座、摩擦铰链。 ③常用材质及价格差异：不锈钢>锌合金>铝合金。 ④品牌差异：各品牌档次的五金价格差异大，在投标时应上报实物样品及厂家资料。 进口比国产约贵100%； 国产品牌一线比二线贵15%，五金占整个门窗单价的10%，即对成本的影响为1.5%。 ——胡卫波《门窗工程系统性总结》
五金件作为常用部件，消费者的敏感度较高，在成本配置时需要考虑五金档次与产品档次之间的匹配关系，以及考虑质量、耐久性等技术要求对客户认同感的影响。 中低端产品应采用国产二线品牌，高端产品采用国产一线品牌，TOP系产品采用进口品牌 五、 安装方式 湿法施工： 先安装门窗框，后进行塞缝处理，再进行洞口抹灰。这是常规的施工方法。 干法施工： 先安装副框，后洞口抹灰，再安装门窗框。增加副框（包括钢副框、节能副框），增加成本约20~30元/m2： 钢副框采用截面尺寸一般20*40*2mm的热镀锌方管，综合单价约50~60元/m； 节能副框通常是复合材料，一般20~30 元/m。 干法施工使用城市：当地验收必须使用副框的城市，如江苏 湿法施工使用城市：当地验收未规定必须使用副框的城市 来源:胖栋有话说 id:RealEstateDesigner ，作者项剑波，转载已获原作者授权 在此表示感谢! |
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