注意！建设用地“增减挂”指标跨省调剂有新规了！

【博主讲堂】课程二

【土地和片区开发融资】专注片区开发，2月25-26日线上直播，欢迎您的参与！详情联系文末工作人员 

来源：自然资源部

自然资源部 财政部 国家乡村振兴局关于印发《巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接过渡期内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》的通知

各省、自治区、直辖市人民政府，，国务院有关部委、直属机构：

　　《巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接过渡期内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》已经国务院同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

自然资源部   财政部  国家乡村振兴局

2021年12月21日

巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接过渡期内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法

第一条  根据中共中央、国务院《关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见》，脱贫攻坚目标任务完成后，设立5年过渡期，过渡期内继续开展城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂。为规范开展此项工作，制定本办法。

第二条  本办法所称城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂，是指原“三区三州”及其他深度贫困县、国家乡村振兴重点帮扶县开展城乡建设用地增减挂钩，拆旧复垦安置节余的建设用地指标（以下简称节余指标）在省际协商基础上由国家统筹跨省域调剂使用。

第三条  节余指标跨省域调剂应遵循以下原则：

（一）严守底线，保护优先。落实最严格的耕地保护制度、生态环境保护制度和节约集约用地制度，严格执行耕地占补平衡制度，加强国土空间规划和土地利用年度计划统筹管控，实施建设用地总量、强度双控，优化配置区域城乡土地资源，维护土地市场秩序，保持土地产权关系稳定。

（二）尊重意愿，保障权益。开展拆旧复垦安置必须充分征求农村集体经济组织和农民意见，切实履行民主决策程序，依法保障农民土地合法权益和农村建设用地需求。严格履行审批程序，先批准后实施，不得先拆旧复垦再予以追认，不得擅自扩大规模。

（三）协商统筹，供需平衡。省际充分协商对接，统筹资源资金配置，实现调剂指标和调剂资金供需平衡。调入节余指标地区要落实帮扶责任，调出节余指标地区要立足资源环境条件实施拆旧复垦。自然资源部等部门加强统筹指导。

第四条  有关省级人民政府负责节余指标跨省域调剂的组织实施和调剂资金的跨省域收支，市、县级人民政府负责具体实施。自然资源部会同有关部门对节余指标跨省域调剂进行监管，财政部会同有关部门对调剂资金跨省域收支进行监管。

第五条  调入节余指标省份应根据本地区城镇新增建设用地、财政收入和土地出让收益、国土空间规划等，合理确定调入节余指标需求；调出节余指标省份应根据本地区第三次全国国土调查成果、国土空间规划、拆旧复垦潜力、资金需求等，合理确定调出节余指标需求。

调出的节余指标，必须来源于增减挂钩拆旧复垦产生的、可长期稳定利用的耕地。拆旧复垦以不破坏生态环境和历史文化风貌为前提。位于生态保护红线范围内或25度以上陡坡的原则上不得复垦为耕地。节余指标优先满足当地用地需求后方可用于跨省域调剂。

第六条  调入节余指标省份优先按照东西部协作和对口支援关系购买节余指标，鼓励进一步购买其他省份的调出节余指标。调剂双方省份在充分协商基础上，由省级人民政府分别提出调出、调入节余指标需求报自然资源部，原则上每年不超过两次。自然资源部商财政部等有关部门组织进行统筹平衡，报请国务院同意后下达调剂任务。

第七条  国家统一制定跨省域调剂节余指标价格标准。节余指标调出价格根据复垦土地的类型和质量确定，复垦为一般耕地的每亩30万元，复垦为高标准农田的每亩40万元。节余指标调入价格根据地区差异相应确定，北京、上海每亩70万元，天津、江苏、浙江、广东每亩50万元，福建、山东等其他省份每亩30万元（调剂指标来源于复垦为高标准农田的，每亩40万元）。

第八条  按照增减挂钩政策规定，调出节余指标省份组织编制和审批拆旧复垦安置方案、产生节余指标，调入节余指标省份组织编制和审批建新方案、使用节余指标，均应通过城乡建设用地增减挂钩在线监管系统报自然资源部备案，做到数量真实、质量可靠，图、数、实地一致。

第九条  调出节余指标经验收并由自然资源部核定后，调剂资金结算不再经过中央财政，由相关省份自行对接，通过一般公共预算转移性收入和支出科目反映。

调入节余指标省份支付调剂资金后，方可根据国家核定的调剂节余指标组织实施建新方案。

调出节余指标省份应将获得的调剂资金全额下达产生节余指标的地区，全部用于巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接，优先保障安置补偿、拆旧复垦、基础设施和公共服务设施建设、耕地保护、高标准农田建设、生态修复及农业农村发展建设等，支持“十三五”易地扶贫搬迁融资资金偿还。

第十条  自然资源部在核定各省份跨省域调剂指标时，对涉及的有关省份规划耕地保有量等变化情况实行台账管理；列入台账的，在省级人民政府耕地保护责任目标考核等监督检查中予以认定。

第十一条  省级人民政府要对调剂节余指标的真实性、合法性负总责。省级自然资源主管部门会同农业农村主管部门对拆旧复垦耕地的数量和质量进行核实。自然资源部对调剂节余指标的真实性、合法性进行核查，发现弄虚作假、违背群众意愿强行实施等问题的，要求限期整改，问题严重的，暂停节余指标调剂。

第十二条  本办法由自然资源部、财政部、国家乡村振兴局负责解释。本办法自印发之日起施行，有效期至2025年12月31日。

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工 隆 建 通 智 库

【博主讲堂】

土地和片区开发融资

2月25日 线上直播

主讲人：薄著

【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:

一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）

（一）“十四五”规划与政府投融资新理念

（二）重磅政策重塑逻辑

六个逻辑及两个应对

（三）“十四五“基建五个新特征

二、基建和土地片区开发实务问题

（一）政府投资管理

1.政府如何安排资金用于项目？

2.如何定性政府投资项目？

3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？

4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？

5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？

6.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？

7.委托代建与授权开发有什么不同？

8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？

9.如何定义垫资？

10.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？

11.施工企业为城投国企垫资违规吗？

12.建筑企业供应链融资可行吗？

（二）政府预算和债务管理

1.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？

2.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？

3.能否签订超过3年的政府支付合同？

4.政府的合规举债方式有哪些？

5.片区开发可发哪些专项债？

6.什么是政府的隐性债务？

7.如何甄别是否构成隐性债务？

8.有预算是否不构成隐债？

9.什么是来自于政府财政资金的收入？

10.政府补贴可否作为还款资金来源？

11.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？

12.政府如何合规把钱给到城投？

13.财政如何给城投合法注资？

（三）土地一级开发

1.土地开发的流程是怎样的？

2.什么是土地储备业务？

3.土地储备的资金是如何管理的？

4.土地出让金返还模式还可行吗？

5.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？

6.土地出让金如何合规用于项目？

7.城投如何合规介入土地储备业务？

8.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？

9.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？

10.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？

11.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？

12.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？

13.有的地方的土地指标为什么可以贷款？

14.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？

（四）片区开发

1.什么是片区？什么是片区开发？

2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？ 

3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？

4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？

5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？

6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？

7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？

8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？

9.土地招拍挂有什么规定？

10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？

11.能否带条件出让土地？

12.如何才能勾到地？

13.银行如何分析片区项目融资的可行性？

14.多大的片区项目便于融资？

15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？

16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？

三、片区开发融资35种模式

（一）土地一级开发阶段6种

1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式

2.土地注入模式

3.分期付款+延期付款

4.做地模式

5.一二级分段+联合模式

6.二级赎买一级模式

（二）棚改旧改城市更新6种

1.棚改自求平衡模式

2.二级带一级模式

3.广东“三旧”更新模式

4.上海保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式

5.其他各地城市更新模式分析

6.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）

7.住建部叫停大拆大建及其应对

（三）综合开发自平衡6种

1.未来社区模式

2.TOD模式

3.EOD模式

4.M0新型产业模式

5.矿山生态修复自平衡模式

6.砂石资源自平衡模式

（四）结构化合作7种

1.开发性PPP模式

2.片区特许开发模式

3.园区全流程PPP模式

4.混改+上市模式

5.专项债+土地模式

6.专项债+市场化融资模式

7.专项债+PPP模式

（五）“授权+投资+EPC”8种

1.京投ABO模式

2.片区ABO+模式

3.F+EPC模式

4.投资人+EPC模式

5.投资合作+EPC模式

6.参股+施工模式

7.认购基金+施工模式

8.节点购买模式

（六）做大做强城投5种

1.园区运营商模式

2.经营性项目城投委托代建模式

3.授权开发+做大做强城投模式

4.片区综合开发市场化融资模式

5.园区“授权+封闭运行”模式

四、片区开发投融资总论

1.片区项目开发条件分析

2.片区项目资金平衡分析

3.片区开发投融资模式选择

4.片区公益性项目和土地整理资金的解决

五、片区”ABO+'模式的整改

1.片区综合开发市场化融资

2.部分优化法

3.快进快出法

4.建企垫资型“投资+EPC”模式的整改

5.片区”ABO+投资+EPC'项目融资实现案例

六、现场交流、实操演练

/【博主讲堂】近期课程实况报道/：

总第53期 昆山

总第54期 成都

总第57期 西安

总第58期 南昌

总第59期 桂林

总第61期 昆明

总第62期 广州

总第63期 徽州

总第65期 杭州

总第68期 武汉

总第71期 西安

总第72期 大连

内训实录 内蒙

总第73期 泰安