谁告诉你天河、海珠闭眼买 | 2022选筹指南①

文：园长

2022年，广州有接近120个新盘上市，看到这个数据，园长的一颗心，稳了稳了。

多供应，意味着价格会更稳定，就算上涨，也会是温柔小拳拳打你胸口，因为擂重了，你心一伤，就转头他盘怀抱，大家都缺客缺的嗷嗷叫，外围等着捡客的大把。上涨的度，必须把控群众到为了地段咬咬牙能接受的地步，不能过分夸张。

过度，也不符合社会主义核心价值观。所以，2022的市场主基调，是回归正常。

天河海珠越秀新房涨幅略明显，荔湾涨，黄埔番禺略涨，白云供应大不明显，可能部分区域还会拉后腿，南沙持平不明显，增城可能还会微跌，从化花都照样是小透明，持平微跌。

但是！真·稀缺区域·豪宅定价/涨价是能站稳的。比如天河，比如海珠。区域标杆价格锚定后，外围区域随着梯队递减，与区域标杆明显存在价差的板块，就算被限价，后期也会因为供需而突破临界值，迎来补涨。

至于买房要不要等? 当然是梳理好明年的新盘，对比下自己的需求和钱包来决定。

下面，园长挨个给大家梳理下明年各区预计的新盘，来判定下，我们到底，要不要等。

（图片源于中地行）

今天先说第一梯队，天河海珠越秀，以上三区不用等，合适就买。

越秀南的地王，明年入市，这种老城区的新房，6万+的楼面价，亮相妥妥10万+，属于本区最高阶的改善，小众，但长线价值能站稳，不主流不多赘述。

需要注意的是天河和海珠。天河海珠都属于第一梯队，但两者还是有偏差。天河智谷概念强，但是居住属性偏弱，海珠琶洲概念强+居住属性强，其他区域居住属性强+概念偏弱。

为什么园长去年10月说抄底天河，该下手时就下手。主要还是天河住宅用地及其稀缺和金贵，等来等去，价格不会等下去，反而，你想要买的房子可能没有了。

今年的天河，新增的供应全部是120方以上的改善大户型，天河上车同学，其实挑选空间并不太大，仅有智谷板块的天汇，花城，壹品三个主流盘有小户型可选。

所以！！如果错过天河的小户型，可能真很难上车天河了！

大家根据自己需求和预算来做取舍。

根据中原地产的估算，天河2022年的新货大概在3000-3500套左右，这个量并不多，广州是能承接得住的，价格没有下调空间。

天河即将要推出的几个新项目，汇景台，合景臻溋·名铸以及合生縵云等都不属于主流的投资产品，自住属性更强。投资价值属性，则是珠江天力项目最强（当然，也要看价格。）

汇景台更受老派圈层钟爱，如果你是新贵，建议还是看金融城和智谷。

合生縵云和合景臻颐府，属于奶厂板块，环境好带仙气，普通群众的接受程度没那么高。

总之，新推的楼盘，都算不太主流。珠江天力和新城市领院值得关注，但普通同学，更多建议看向智谷3盘，毕竟有概念和教育加持。

再说海珠。

海珠今年的供应，并不少，约有3500-4000套。天河新盘最让人诟病的就是没配套，配套慢，而作为天河的有力竞争者，海珠有概念，环境好配套全和生活便利，真的使得双全法，不负如来不负卿，虏获了不少群众的芳心，毕竟，住海珠配套好社交方便啊。

虽说中海是海珠大头，但事实上，今年的海珠，还是有不少新项目面世的。

寸土寸金的赤岗，方圆的新市头旧改前哨项目滨江壹号要亮相，客村附近，保利也有一块蚊型地阅江府，中海4个项目面世，珠光的沥滘旧改去年内购，今年也差不多要亮相了。

海珠买房，很简单。

第一梯队围绕琶洲沿江的珠江前航道，第二梯队是围绕珠江后航道的创新湾板块，第三梯队则是江泰路昌岗等老城区范围。

梳理完主城核心三区的供应，园长觉得，2022年海珠的增长性会比较强，要优于天河，建议大家把握住这些楼盘的首开机会，该下手时就下手。

1500万以上投资同学，建议优先考量海珠第一梯队。

以上。