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我国的物业管理，伴随着改革开放、社会主义市场经济的发展和住房制度改革的深化，发展进程十分喜人。作为房地产消费环节的主要经济活动，物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，对于房地产的保值增值，起着至关重要的作用。 然而，在现实生活中，由于诸多原因，物业管理公司仅靠实施社会化、专业化、企业化管理，为物业所有人提供多方面的综合服务，难以实现可持续发展，只有达到经营和管理的一体化运作，既要管理，又重经营，才能在市场竞争中立于不败之地。经营型物业管理模式对于物业管理公司培育核心竞争力、提高经济效益、开拓市场起到了重要的推动作用。 一、 经营型物业管理模式的基本含义 改革开放20余年，物业管理也走过了20个年头，北方实施物业管理也有10年的历程了。而经营型物业管理模式只是近年来才开始实施的一种方式，不同于一般意义的收益型物业管理，也不同于传统型的物业经营。收益型的物业管理一般是指酒店、商业中心等可出租物业的管理，它只是经营型物管模式的一个部分。 传统型物业管理的属性也是经营，其经营方针是“保本微利，服务社会”，意指物业管理公司在做好管理的同时，为开发商、业主提供优质的服务，收取合理的费用，发挥物业的增值潜力，从而实现物业经营的良性循环。然而这种经营概念没有跳出老路子、旧框框，较低廉的物业管理收费，高标准的资金投入，使物业管理公司难以实现以业养业、以区养区的良性循环，造血机制难以形成。 经营型物管模式是根据物业管理“落地式”扎根管理的特点，跳出单纯的“服务——满意”的思维定势，将营销理念融于管辖项目的物业管理工作之中，在满足业主利益的基础上，为适应市场需求而提供商品和服务的整体企业活动。这样，物业管理就由一般的维护、运行阶段提升到对管辖物业进行全程的策划、营销、管理和服务，通过经营与管理的合力运行，达到物业保值增值。主要包括项目策划、开办商业、租赁代理、交易咨询、家政服务等多个方面。 二、 经营型物业管理模式的需求分析 市场经济就是竞争经济，物业管理单位要想生存、发展，必须寓经营、管理于服务之中，寻求效益增长点，凭借综合优势占领市场。在美国,大多数物业管理企业可以为客户提供租赁、咨询、家政等服务。物业管理公司的主要工作是:协调客户与业主的关系,将客户的要求反应给业主,并以维护物业形象为目的，策划设备的更新，改善项目的功能，满足业主的需求，提高物业的出租使用率。美国注册物业管理经理的职责，也首先要求保障管辖物业的租售，其次才是维护，而这方面的佣金是较高的。 近年我国香港的一些物业管理企业也以经营擅长而树立了品牌，甚至凭着成熟的经营模式北上，开辟新的市场。在长春，这样的例子也有，如亚泰房地产开发公司请深圳华侨城物业有限公司管理，长春豪园聘请的是香港第一太平戴维斯物业管理公司，雍景豪庭请来了香港圣馨物业管理公司，这些南方物业管理公司的最大特点就是以提供物业经营管理综合服务为特色。 近年来，纵观北方，包括长春市的市场，对经营型的物业管理模式需求旺盛，主要表现在： 1、物业管理企业发展的需要。以长春市为例：1992年仅有1家物业公司，到2000年末，已有物业管理公司155家，实施物业管理的小区124个，总建筑面积700万平方米以上，占全市住宅面积的20%以上。然而，由于房地产开发遗留问题和住户对物业管理认识不足等诸多原因，物业费用低，以费不能养区，物业费收缴难，收费率低，已成为制约物业管理公司发展的重要因素。本着“有偿服务”的方针，物业服务收费可以概括为“两个取之，两个用之”，即：一块是取之于户，用之于区（小区环境），一块是取之于房（户），用之于共（房屋共用部位及配套设施）。 一般来说，长春市前一类项目每月每户收费在7—15元之间，后一类异产毗连储备金按房屋使用面积原来每户每月每平方米仅收费0.30元，现在规定只收0.15元，以费难以养房。即便如此，有的住户（业主）还以各种各样的借口拒缴。据悉,在香港，一些豪宅的物业管理费达每户每月每平方米16港元，即便是一般的住宅，收费也不低。北方的物业管理公司只靠收费能够达到收支平衡，维持简单再生产，进行维修更新的，几乎没有一家单位，大都亏损已成不争的事实。 另外，对于房管所转制的物业管理公司来说，随着房改售房的加快，物业管理公司下岗人员也在增多，只有开辟市场，才能分流人员，本着“物业管理没有份外事”的原则，在实行现代化管理的基础上，物业管理把服务的触角伸向项目策划、租赁代理、开办超市以及开展代购粮油食品、家电维修、接送儿童等家政服务、建立以物业管理公司为核心的经营型体系，不仅能提高服务的社会化、组织化水平，还能为更多职工，甚至社会剩余劳动力提供就业的机会。 2、物业保值增值的需要。物业管理的目的，就是通过对房屋等建筑物为主体的房屋进行有效的管理，对配套设施进行及时维护保养，对公共设施、环境进行管理，对房屋居住人提供各种可能的服务，保障业主或租户的利益，从而提高业主的投资回报率，使物业这种不动产得以充分有效的利用和不断升值。而现时的物业管理，要想真正达到保值增值，物业公司不仅仅要做好售后服务，为住户提供满意的服务，还应担当保证物业保持良好的存在、运行状态，延长其经济寿命的重任。 一般来说，物业升值快慢与否，与物业所处的地理位置、周围环境和条件有着直接的联系，物业管理公司虽不能改变物业的地理位置，却可以改变物业周围的环境和条件，这就需要物业管理公司从开发商和业主的需求出发，合理策划项目的整体功能，开辟与居民生活息息相关的经营渠道，一方面，满足居民业主的需求，另一方面，可以为开发商制造市场、凝聚人气。简而言之，经营型物业管理模式不但能为开发商、业主和客户当好管家、更要为其担当顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中，由物业管理顾问这个角色向开发商、业主、客户提供综合性的物业服务至关重要，这种服务，已由简单的维修和保养提升到了高层次的经营和管理，这是一种经常的、贯穿于物业整个寿命周期的行为。 3、物业开发商、业主的需要。业主要求住区环境优美，各项功能配套，生活顺利，若从投资角度讲，还要求物业保值升值。而房地产开发商更盼着物业保值升值。改革开放以来，我国住宅业得到了迅速发展，大大改善了居民的居住条件，据不完全统计：2000年末，我国人均居住面积由1980年的3.6平方米提高到9.3平方米。从长春市来讲；解放初期，全市住宅面积只有367.9万平方米，到2000年末，达4000余万平方米。 在房地产买卖中，开发商之间竞争激烈，物业由价格竞争转向了多元化竞争，物业的功能、品质、管理将占到更多的份额，据专家评估，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20-30%，而且越来越多的房地产投资者和消费者把物业管理的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。在住房交易中，百姓对交易咨询、投资咨询的需求更多。人民生活水平提高，省时省力的家政服务倍受青睐。居民买房，改善居住条件，家装需求又应运而生。居民消费，便利快捷的商业网点成为首选。现在市场上不规范的个人服务，散兵游勇式的家装游击队、单体陈旧的小卖店，给人不信任感。而这些业务都和物业管理发生必然的联系，留下了广阔的赢利空间，物业管理公司在产业链上做文章必然有所作为。 三、经营型物业管理模式的运行策略 经营型物业管理模式的运作，就是要使业主、开发商、物业管理企业之间共同语言多起来，站在一条战线上，物管单位大胆创新，积极创效，实现物业的保值增值，推动物业管理健康有序的发展。 在我国，实施经营型物业管理模式的物业管理公司大多是南方的单位，例如深圳中航物业管理公司把经营型作为企业的核心竞争力，成功的策划了深圳中航苑整体功能转换工作，使该苑区由工业、贸易、公寓配套的小区转变为集商业、写字楼、餐饮、住宅和公寓于一体的多功能小区，租金收入当年提高80%。再有福建浩祥房地产公司大胆提出物业管理“零收费”的口号，其缘由是通过出租价值310万元、近360平方米的黄金店面，获取利润。 近年来，北方的物业管理公司在经营中也或多或少的开辟了兼业和副业，如代收费用、经营商贸业或出租柜台、营业房、利用小区空地寄存车辆，帮助销售住房或代办置业等，但还在少数，而且多半是比较开明的开发商给创造了条件。 经营型物业管理模式的推广是时代发展的必然趋势，但还需要政府的扶持、开发商的支持和物业管理公司自身的努力，主要表现在三个方面： 1、政府：政府扶持、减免税费、加强立法。经营型物业管理模式无论是在旧小区开展，还是新开发的小区，要达到进行物业策划、顾问、代理、开拓系列服务业务，并开办家政服务、丰富专业内涵的目标，必须有政府扶持。政府应在资金投放方面倾斜一下，给予必要的启动资金。在税费征收方面给予一定的减免和优惠。物业管理中遇到的热点、难点问题也需要政府通过加强立法来解决，如小区或楼宇建成后开发商要留一定的开发费用作为物业管理的专用基金； 物管企业代收费用、开办商业网点减免一定的税收；业主无理拒缴物管费应给予一定的惩罚等，这是因为物业管理涉及的社会关系复杂，需要用法规加以明确。深圳的物业管理之所以走在全国同行的前列，与政府的扶持和初步建立了较为完整适用的政策法规体系是分不开的，如深圳物业管理中实施的“一体化”，就是在物业小区中，凡属物业管理事项：包括治安、车辆、社区文化、有偿服务、装修管理等，都由一个物业管理公司负责，避免了多头管理。 2、开发商：积极配合、相濡以沫、发挥优势。作为企业而存在的物业管理公司要想在市场上生存，必要的资金投入是不可少的物管企业自筹是一方面，开发商也要按政策规定给予必要的资金投入，开发商对物业管理的投入，除了配套设施、管理用房和环境美化费用外，还应按政府规定以建设总投资划拨一定比例的公用设施专用基金，这是物业得以正常运转的一个重要保证。同时，还要积极支持物业管理公司开办经营性业务。 在国外，一些开发商已把物业管理作为房地产的营销流程，积极支持物管单位进行经营。因此在营销时代，各类楼盘物业的硬件差距在不断缩小，开发商要想把握市场脉搏，了解消费动向，物业管理单位是最好的桥梁，物业管理单位与业主面对面，可以倾听消费者对物业软、硬件的评价，把握目标消费群的心理需求，为开发商传播信息，修正市场定位。因此，让物业管理公司做销售、租赁代理、开发商业网点、参与小区规划最合适不过了。 3、物业管理公司：开拓市场、培育人才、塑造品牌。经营型物业管理模式的开拓主要还在物业管理公司，虽然实施这种管理方式前景很好，既能满足客户需要，提高服务效率，又能增强企业实力，增加赢利，但其存在的压力大、风险大也是不言而喻的，物业管理公司必须苦练内功，进行机制创新、管理创新、技术创新、营销创新，培养人才，树立良好的品牌形象，才能长盛不衰。经营不是一朝一夕的事，需经市场的多次锤炼。而经营中人才，经营型管理也是空谈。还有，开展经营型物管模式，在为开发商、业主服务的同时，可以有效地将物业管理企业的经营理念，营销策略、服务水准传播给消费者和社会公众，提高企业的知名度和信誉度，增强企业的竞争能力，从而获得巨大的，经久不衰的品牌效应和市场效果。 |
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