物业管理企业机制不健全
由于我市物业管理企业绝大多数是企事业单位或开发商下属公司或分支机构，物业管理普遍实行自建自管型，尚未引入市场竞争机制。现在，虽然许多物业公司深化改革、转化经营机制、实施“有限责任公司”等管理方式。但是由于种种原因，许多物业管理企业与上级单位不能彻底脱离关系。虽然企业实行“自主经营、自负盈亏、独立核算”原则，但在人事、财务等重大管理事项中缺乏自主权，上级企业对下级企业许多事务进行行政干预，使下级企业根本不可能按照现代企业制度要求进行管理和运作。由于条件限制，企业缺乏活力和竞争，就只能依赖于上级领导的恩赐与补贴，维持现状，企业职工思想比较消极，服务态度和管理意识差，致使物业管理服务工作陷入僵局。这样的企业、这样的管理机制，如何能满足广大居民的要求，如何能适应市场的激烈竞争？
二、 住宅小区配套设施不完善
随着城市建设不断发展和人民生活水平逐步提高，住宅小区配套设施的要求和标准也大大提高，若不完善配套设施，根本满足不了人们生活正常需求。由于我市部分开发商重开发、轻管理思想严重，一味追求高效益，一方面致使住宅小区配套设施的建设滞后或不完善；另一方面，开发商为了加快资金回收步伐，提高售房率，本应建设部要求代收的维修基金不收取；房屋保修期内，按投资总额一定比例的维修养护专用基金也不投入，使房屋保修期内的维修服务保障不了，给物业管理服务工作造成了很大障碍。有些小区建成已开始入住居民，但是小区停车场、自行车棚、围墙、门卫还无影无踪，这如何保障居民正常生活秩序？有些小区边开发边入住，原先配套设施已满足不了现住户需求，如：配电室负荷不足、供电设备及线路老化严重，开发商仍不增容或改造，住户怨声载道，物业公司也是一筹莫展。有些楼宇屋面漏水，但是已过了保修期开发商也不理睬，由于维修基金落实不了，漏水住户只好要求物业公司解决，物业公司只能挨家挨户分摊费用，高层住户没有异议，可低层住户就说“与我无关，凭啥收费？”，意见很大。因为意见不统一，问题悬而未决，致使顶层住户与物业公司矛盾加剧，拒交所有费用，使物业管理工作雪上加霜，形成恶性循环，本身房产开发商对物业进行的是硬件建设，物业公司是软件管理，只有前者形成物业，后者才能发挥物业的功能和作用，若硬件不到位，物业公司如何做无米之炊，只能充当住户的“出气筒”。
三、 物业公司前期介入不足
由于我市许多住宅小区都是在已形成规模，业主陆续开始入住之时，房产开发商才匆忙召集部分管理人员，组建成所谓的“物业管理公司”对已入住的业主进行管理和服务，这就使得物业前期介入如纸上谈兵，起不到任何实际作用。由于我市普遍存在建管脱节现象，致使住宅小区建设与管理各自为政，互不衔接，小区交接验收不规范，给物业管理以后工作造成许多隐患。例如许多开发商或施工单位急功近利、偷工减料、应付差事。部分建筑物本应至少预留两条电话线，却改装为一条线两插孔；预留天然气接孔，施工时图省事，也全部一封到顶；部分地下室停车场，因经济利益所驱动改做它用；房屋交接验收时，即使未通过质检部门验收，也强行交与物业公司接收，以上种种行为都是因没有物业公司前期介入，无法有效监督，造成无法弥补的漏洞，即欺骗了业主，也使物业管理工作难度加大。若我们提前深入地介入到物业前期管理，就可以全面了解小区或建筑物建造的概况，可以提出合理化建议，弥补不足。建成后，主动参与工程验收，严格控制标准，从严把住入住关，实施全方位管理，不留后患。
四、 代收代缴费用亏损严重
物业管理现阶段代收代缴费用项目主要是水、电费的代收代缴，受计划经济和垄断行业影响，现在供电局和水司收取水、电费时，不管企业代收比率的高低，收取费用如何艰辛，他们仍是实行无承付托收，既省事，又方便，代收企业没有任何监督管理办法。虽然《条例》明确提出，代收代缴费用委托单位应向被委托单位支付一定酬劳，但是水司、供电局置之不理。物业公司为了防止水、电费亏损，增加的合理损耗，有时也被认定为乱收费，进行罚款。现水司、供电局设备的自然损耗，也由物业公司承担，此做法实属不妥，但是垄断行业行为谁又能制止或改变呢？据统计，全市水、电费收支平衡的企业已属罕见，更别提赢利，否则重税处罚，95%以上企业水、电费亏损，有的已资不抵债，将直接威胁到物业公司的生存与发展。望政府能加强监督管理职能，制止上述行为，改善物业公司在此问题上的不利局面，彻底解决水、电费亏损问题。
五、 企业管理松散、服务意识差、人员素质低
完善的管理制度，良好的管理队伍，是一个企业得以发展壮大的根本保障。现各物业公司也是非常重视规章制度的建立和完善，并严格执行。但部分企业在管理方面仍不到位，监督不力，制定的规章制度条条框框并不执行，形同虚设，致使住户和业主们总有意见，如卫生不整洁、野广告到处张贴、车辆随意停放、楼道路灯不亮等等，给住户造成一种只收费不服务或多收费少服务印象。加之我们一些管理人员素质较低，工作不积极，态度生硬，不能与住户很好的联系和沟通，也直接影响公司声誉限制物业管理水平的进一步提高。
综上所述，我市物业管理现状不容乐观，目前，物业管理市场还处于萌芽状态，如何发展，如何适应今后的市场竞争，我们应从以下几方面努力。
一、 制定和完善物业管理法规
虽然我市已于1999年出台《西安市城市居住区物业管理条例》，由于此《条例》政策性、原则性较强，在实际操作中却意义不大。望政府或相关部门制定与之相配套的法规文件，使其更具体、更具有操作性。同时要加大执法力度，使之在实践过程中得到坚决的贯彻与执行。只有这样，才能使其在规范物业管理市场的过程中起到应有的作用，为物业管理市场营造良好的法制环境。
二、 加快企业改制步伐，引入市场竞争机制
部分物业管理企业由于改制不彻底，不能摆脱旧体制的束缚，依然政企不分，使得物业管理服务工作也停滞不前，要使物业管理企业摆脱目前困境，走上正轨，我们只能加快企业改制步伐，按照《公司法》要求，组建一个独立的法人实体，在人事、财务等重大管理事项中拥有充分的自主权，实行自主经营、自负盈亏、独立核算、自我发展的经营机制。并且解放思想、开拓视野，为住户提供多层次、全方位的综合性优质服务。
我们也应借鉴沿海地区先进管理办法，引入招投标管理办法，把物业公司全部推向市场，对新建住宅小区或商厦的物业管理公开向社会招标，既打破了开发商对住宅小区物业管理的垄断，也为业主公开选聘物业公司创造了条件，不仅促进了市场公开竞争，也促进了物业管理企业对物业实施社会化、专业化、企业化管理，以适应市场竞争需求。
三、 加强与住户的联系和沟通，提高管理人员综合素质
物业公司与业主之间关系直接影响物业公司管理服务质量。若关系僵硬，双方不能及时沟通和交流，误会只能越来越深，管理、服务与收费之间矛盾进一步加剧，致使物业管理服务水平停滞不前。若关系密切，针对物业公司管理中存在的问题，业主也能比较客观，实事求是地反映，促使物业公司尽快提高与改进。因此，物业公司要努力与住户建立朋友般密切关系，悉心听取住户意见和建议，并积极改进。树立“业主至上、服务第一”的宗旨，并以诚信服务，“想住户之所想、急住户之所急”全心全意为人民服务，最终我们定将赢得业主的信任和拥护，促使物业管理服务水平稳步提高。
物业公司管理人员素质高低和服务优劣直接关系着企业的生存与发展，现我市物业管理人员素质参差不齐，尤其是专业技术人员和高素质的管理人才匮乏，根本不能适应今后物业管理市场要求。从现在开始，我们就要加强人员素质的培养，引进人员竞争机制，对他们进行全面、系统的业务培训和职业道德培训，改变服务观念，提供优质服务，树立爱岗敬业的思想品质。
以上只是我们对物业管理的共性谈一点感受，不妥之处望指正。
