|
我国物业管理行业的发展刚刚走过N+多个年头，比起其他行业来说，就像是蹒跚学步的婴儿总是稚嫩而娇弱的，免疫力低，抵抗力差，需要大人的精心呵护与照料。对于物业管理这一新兴的行业来说，起步伊始，就已经历了风风雨雨，种种磨难。 由于法制不健全、市场不规范、业主的消费意识不强，物业管理理论及实践经验的严重匮乏以及物业管理企业本身素质参差不齐、良莠不分等种种原因，导致了物业管理的经营风险与日俱增，严重阻碍了行业的规范化发展。 物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静、四平八稳。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大的变化，艰难的30年，物业管理终于发展成国民经济中的一个行业，发展成谁也不能忽视的一支国民经济的产业，形成了广大业主不能离开的一支服务大军。 在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区：业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔，停车场收取5元的停车费，车丢了，物业管理公司要赔车，少则十几万，多则几十万。小区被犯罪分子潜入，发生了命案，物业公司被业主索取巨额经济赔偿。 厦门的“丢车案”及深圳的笔架山庄“命案”在行业中掀起了轩然大波，引起了业内人士的极大震动。大家在震惊之余，重新进行审视和思考，物业管理工作到底是做什么的。有人说：“物业公司的发展已越来越不像一个企业，倒像是一个政府的派出机构，什么都要管，但什么权力也没有。” 就小区的治安管理来说，保安员只是协助当地公安机关对小区治安进行管理，他们并不具备公安人员的权力，只能在规定的权限范围内维护小区的正常公共秩序，努力防范治安和消防事件的发生，并没有保证小区绝对安全的责任。 随着科学技术的进步，犯罪分子的手段更加多样化、复杂化、业主的法律意识、自我保护意识逐步增强，要使业主的人身及财产免受侵害，物业管理公司面临的工作难度越来越大，经营风险也越来越大。 物业管理行业即将成为社会的高风险行业，经营风险高于常人想象且逐渐加大，这绝不是危言耸听。物业管理行业本来就是保本微利的行业，企业的利润仅仅是微薄的酬金，企业如果在经营中不树立风险意识，不注重规避风险，一旦发生因管理责任出现人身或财产的安全事故，企业将遭受巨大的经济损失，直接影响到企业的生死存亡。 上述两个案例，法院的一审判决，均是物业管理公司败诉，虽然厦门丢车案，物业公司在二审判决中胜诉，最终赢了官司。笔架山庄命案，物业公司不服一审判决，继续上诉，至今未有结果。这两件案例带给我们的教训和启示是深刻的。 一方面法律赋予我们的权力是有限的，而物业管理公司的行为又有严格的规范； 另一方面业主加重了物业管理公司的责任，对我们在工作和经济上增加了压力； 第三方面物管行业的经济原则是“取之于民，用之于民”，“保本微利”仍是绝大多数规范的物业管理公司所追求的经营目标，相对来讲其经济实力都是有限的。 在这种“责、权、利不相称”的情况下，如何树立风险意识，防范和化解风险，以维护自身的合法权益，保证企业的生存乃至发展，是我们亟待探索和解决的问题，笔者认为，应从三个方面考虑： 一、政府方面 政府主管部门与物业协会应做出努力，尽快建立健全行业的法制体系，做到有法可依，违法必究。我国目前的物业管理法律、法规的框架体系是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业法、地方性法规、政策、暂行办法组成的不完整、不全面的体系。 当业主和管理公司之间产生法律纠纷时，法院的判决缺乏法律依据，如厦门丢车案中法院的二审判决推翻一审判决的结果就是一例。又如，在业主与管理公司发生矛盾时，业主拒交管理费和水电费，目前，多数管理公司在处理此类问题时慎之又慎，不敢轻举妄动，由此给企业带来经营风险。 如果业主和管理公司各自在法律上的责任明确清楚，双方就不存在扯皮的问题，业主的行为也将走上法治的轨道，企业也能降低经营风险，减少因责任不清，地位不明所造成的经济损失。由此可见，法制体系的不健全已严重阻碍了行业的规范化发展，加大了企业的经营风险。我们认为：要改变这一状况，政府在立法上应从三个阶段来考虑。 第一阶段是市场准入阶段，要从法律上保证市场竞争的公平、公开、公正，使市场准入处于一种良性竞争的状态； 第二阶段是市场进入阶段，要以立法的形式明确开发商、管理公司、业主、业主委员会、行业主管部门等有关方面责、权、利。以责、权、利对等的基本原则，规范各自的行为，减少管理者的风险； 第三阶段是市场退出阶段，制定“退出法”。用以保证业主和管理公司的利益，降低各自的风险。 二、企业自身 行业自律是企业规避风险的根本保障。企业首先要审时度势，树立风险意识和规范发展的意识。物业管理公司不是政府的派出机构，而是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业来说，有几个重要环节必须把握： 1.明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必要把握细节，明确哪些该做，哪些不做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，自身的合法权益在合同中得到保护等等。例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保管责任。 理由是根据《广东省保安服务管理条例》，保安中的权限受到明确限制，保安中连查验来访者身份证的权力尚不具备，又如何能担负起保障业主生命、财产安全的重任!在行业的法规尚待完善的情况下，委托管理合同是一旦进入争议，法律程序的重要评判依据，因此合同的责任条款内容是相当重要的，一定要认真审定。 2.完善内部管理，防患于未然。练好内功，对于企业来说是根本所在。健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识。如果我们的管理工作存在漏洞和失职，那么没有事故发生只是偶然，发生了事故是必然，迟早有一天，隐患就会爆发，管理公司就会由此承担经济赔偿的风险。 只要企业尽职尽责地履行了自身的义务，那么即使不能杜绝事故，也能最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。譬如在车场管理中，可以通过采取一些有效的手段，来降低可能发生的风险。如保安员在指引车辆停放时，顺便对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以避免产生麻烦和纠纷；在停车场，车场进出的登记一定要完整、齐备。 如果企业把预防措施做好，管理工作做足，那么，企业就不负管理责任，即使发生了丢车事件，企业也无需赔偿。因此，在内部管理工作中，我们要精雕细琢、不厌其烦，防微杜渐。把内部管理工作的重点落实到以防为主，防患于未然上。 3.购买商业保险，保障多方利益。物业管理公司树立保险意识，化解风险，一般应购买财产保险、机器设备保险、公共责任险等，将可能遇到的风险化解，避免经济上的损失。当然，保险可在一定意义上保障管理公司减少或免受重大损失，但失职和管理不完善而造成的信誉损失是无法用金钱衡量的，因此管理公司应当踏踏实实地做好本职工作，尽职尽责地履行合同义务，这才是根本的保障，也是最积极的规避风险的行为和方法。 三、公众方面 物业管理企业应在行业协会指导下，加强同行之间的沟通与交流，推动行业整体进步，唤起社会成员的全面互动，从而提高物管行业的社会地位。企业本身也应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这一新兴行业有正确的认识，逐步消除早期由于行业行为不规范而造成的负面影响，令每一位消费者及社会各方面都积极地参与起来，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。 同时，根据有关法律法规约束自己的行为，避免由于主观意识上的落后造成行业发展与管理不协调的弊端，使物业管理消费意识的提高在法制上、制度上、政府行为上、社会需求上以及个人消费需要上都能得到有力的保障，从而推动物业管理行业规范化发展。 在公众方面尤其应当引起注意的是注重与新闻媒体沟通，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，让他们体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，使行业健康地发展，同时我们也真诚地欢迎广大新闻工作者关注支持我们行业的发展，欢迎到我们物业管理公司了解情况，我们一定实事求是地认真地配合你们。 物业管理行业发展到今天，树立风险意识，维护合法权益已经成为物业管理企业一个十分重要的议题，我们希望行业同仁行动起来，以提高自身的服务意识和质量为基础，以规范行业中涉及到各方的行为为手段，努力降低自己的经营风险，推动物业管理行业的健康发展和壮大。
|
|
|
