【房价与经济篇-第二集】房价背后的赢者通吃

为什么有的城市经济发展水平相当，但是房价却差了好几倍呢？比如说两个兄弟从事，他因为定位不同，功能不同，其房价可以差一倍甚至3到5倍。哪怕他们的经济发展水平，GDP人均几乎是一样的。比如说东京和大阪、台北和高雄，首尔和釜山，上海和南京。具体一点，我们看东京和大阪的数据，这是2016年的统计。当时东京的均价是87万日元，折合人民币5万51平。而与此同时，大阪的均价是25万日元，折合人民币1万61平，价格差了三倍多。再具体一些，我们观察上海、杭州、宁波、象山四个城市，他们的房价几乎是8比4比2比1。但是经济发展水平远远没有那么大的差距，经济难道不应该房价相关吗？为什么经济相差无几，房价却能有几倍的差距，到底是什么导致了重大的差距？这个就是我们今天要讲的，我们先说一个定律，这个定律是最早从自然界中观察到的。就大家观察到有这么一个现象。但是当时不知道为什么。

当时的生物学家发现，这个海滩礁石上的生物统计是有明显的分布规律的。就在那个统治地位的生物的数量是第二名的2倍，是第三名的三倍，是第四名的四倍。这个就是幂定律，说的就是一个大型的复杂的有机体。它内部反复搏弈的结果会高度向头部集中一二分之13分之一四分之一这个样子。后来有越来越多的数据印证了命令，大家发现他似乎无处不在。比如说月球表面月坑直径大小的分布，火山喷发的规模的分布，网页被点击次数的分布，单词使用频率的分布。大多数国家姓氏的分布，书籍、唱片的销售分布，电影或奥斯卡讲述的分布，微博粉丝的分布等等，全部都遵循幂定律。具体一点，比如说美国大城市的人口第一名，纽约825万，第二名的洛杉矶385万，第三名，芝加哥287万运动员的收入也是第一名。明星运动员的收入是第二名的2倍，第三名的三倍，第四名的四倍。

哪怕他们的运动水平差不多，具体的原因是大家宁愿花10.99美金去看一场最好的比赛，也不愿意花9.99美金去看一场次好的比赛。你可以理解为赢者通吃消费品市场也是一样。在一个消费品市场只有前三名的活动下去。比如说宝洁、联合利华搞不起来，因为消费者一定会先选最有名的那个品牌。他实在觉得不满意才会选第二名，觉得再不满意才会选第三名。后面的45、6、7、八名几乎就没有生存机会。这个就是嘧啶率聚集效应赢者，同时它无处不在，房地产也不例外。我们观察一个区域，通常会有一个首位的价格要比第二名贵一倍。就好比上海要比杭州贵一倍。而在同省之中，首位杭州要比宁波再贵一倍。再回到地级市里面，宁波再比象山贵一倍。尽管这四个城市的经济发展水平远远没有这么大的差距。这个背后的原因就是人口的聚集，产业聚集的力量，这个其实很容理解。比如说一个跨国公司，他想在中国选一个。

他首选一定是北京，除非他的业务特别多，除非第一个城市完全满足不了他，他才会考虑。第二个，比如上海或者深圳。如果是个二线城市，哪怕是强二线选择的希望都很渺茫。你要先把总部开到那边，大多数情况会烂尾的，这个就是首位的好处。对于跨国公司这样的大企业来说，大中华区它只要和首位打交道就可以了。只有当首位满足不了它需要，或者说业务增长到很大的情况之下才需要考虑。第二名，首位会。