二手房买卖合同签订要点及法律风险提示 （上）

现在有很多客户买二手房基本都会跳过中介在网上寻找房源信息，对于房屋买卖合同很多时候也从网上直接下载，但其实即便是签订了各条款都详尽的二手房买卖合同，也往往还是存在很多风险，甚至有些合同还可能是无效的。

下文我们来介绍下二手房买卖合同需要包含哪些重要内容，如果缺少这些方面，在日后比较容易产生纠纷，或可能无法保护好自己的权益 （更多问题或有其他想要了解的法律知识，欢迎加微信讨论或告诉我，VX：745222915）：

01

一、买卖双方主体信息

包括双方的身份信息（姓名及身份证号，最好保留对方的身份证复印件），联系地址，以免发生争议无法提起诉讼。如房屋属于夫妻或者家庭共有财产，买卖合同需要全体人员签订或需要其他共有人出具同意出售的证明。

风险点提示（一）：多人共有的房产需要获得全体共有人的同意

1、产权多人共有：

要取得产权证上的全部共有人的同意。

2、产权夫妻共有：

需要在合同中明确出卖人的婚姻情况，如果出卖人为单身，需要出卖人出具相关承诺，并考虑办理公证，以证明买受人为善意第三人，同时约定违约责任。如出卖人已婚，而房产登记在夫妻双方的名下，则买卖合同需要夫妻双方共同签署，如房产登记在一方名下，买卖合同也最好由夫妻双方一同签署，或者由配偶出具书面的同意出售的证明，并尽快办理过户登记，否则买卖合同签署后，如配偶另一方以房屋出售未经过其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效，即便买受人主张善意取得，买受人仍有较大风险不被支持。

3、产权继承人共有：

可要求卖方出具公证书等证明材料，要求全部继承人共同签约。

风险点提示（二）：需审核买受人是否有购房资格

买受人如无购房资格，可能导致买卖合同无法实际履行。

风险点提示（三）：借名买房的风险

1、为规避限购政策的借名买房情况

买卖合同可能因损害社会公共利益而被认定为无效，但借名人可代持人主张返还钱款，这种情况即便买卖合同有效，借名人也无法要求代持人办理过户登记。

2、借名人有购房资格，因其他原因借名买房

因调查代持人的资产情况，是否存在债务风险，并预防代持人擅自对外转让房产或其他诉讼风险，如代持人的债权人要求法院强制执行该房产，这种情况下，借名人的代持约定无法对抗债权人申请法院强制执行的请求。借名人为保护房产，可以采取如下措施：

I. 尽量实际占有代持房产，妥善保管与代持相关的证据材料，如付款凭证、发票、借名买房合同等。

II. 将代持房产质押、抵押给借名人，同时为借名人设立有权转租的居住权，使得房产难以被处分。

风险点提示（四）：核实是否存在优先购买权人

对房屋有优先购买权的主要有：承租人以及按份共有人。为避免此后该类人员跳出主张优先购买权，而导致买卖合同无法履行，则可要求卖方出示上述人员放弃优先购买权的书面确认书。

02

二、 房屋的基本情况：

包括房屋的位置、性质、面积、结构、装修及设施设备等情况。要明确房屋是否存在抵押或者其他权利瑕疵，以及产权人偿还贷款注销抵押的期限。

风险点提示（五）：应注意不同性质的房屋交易的合法性

1、商品房：可自由交易

2、已购公有住房：买卖合同一般有效，但需要补交土地出让金

3、经济适用房：购得经适房后的五年内不得转让。（1）如五年内即签署买卖合同转让的，则买卖合同可能被认定为无效，房屋甚至可能被政府收回。即使某些情况合同被认定有效的，买受人也暂时无法办理过户登记。因此，在订立这一类的买卖合同，买受人应在买卖合同中明确约定合同无效时，卖方应返还买方已付款项或者其他措施。（2）满5年后转让的，注意政府有权优先回购，同时注意约定由卖方向政府交纳土地收益等价款及相应的违约责任。

4、小产权房：小产权房属于无法办证的合法建筑，买卖合同存在无效的风险，且无法办理权属登记，建议列明买方的投入，并约定合同无效的措施。

5、违法建筑：买卖合同存在无效风险，且无法办证。买方仅能获得使用权，后续存在无法办证的风险。

6、能办证尚未取得房产证的房屋：买卖合同有效。但如长期不办理过户登记会产生类似于房产代持的风险。建议买受人随时了解房产证的办理进度，并在卖方取得房产证后尽快办理过户登记手续。另外，买卖合同也可约定较严重的违约责任。

风险点提示（六）：注意房屋是否存在抵押或其他权利瑕疵，作好产调工作

1、转让已抵押登记房产遵循以下规则：

（1）当事人未约定禁止转让：转让合同有效 能取得物权；

（2）当事人约定禁止转让，但该约定未登记：转让合同有效 能取得物权；

（3）当事人约定禁止转让，且该约定已登记：转让合同有效 不能取得物权

 这种情况下，买受人可先配合卖方清偿债务，要求抵押权人配合注销抵押登记，买受人取得房产过户后，买受人可另外申请抵押贷款再付清剩余款项。

（4）上述情况下，都不影响抵押权人继续行使担保物权。

2、司法机关查封

房屋被司法机关查封冻结产权，解除查封前无法过户。为预防这种情况，应在订立买卖合同时，要求卖方作出房屋不存在司法查封的承诺，并约定严重的违约责任。但如果买卖房屋遭遇这种情况，买受人应及时采取积极措施，以维护自身权益：

（1）积极与查封法院取得沟通，通过了解案情、寻求解封实现过户

如果卖家的资信状况不好，也可以考虑是否还要继续取得房产，防止陷入被动的境地。如果查封是在执行阶段，债务比较少且低于尚应支付房款，且买家还是比较希望得到房屋的，可以综合考虑帮卖家偿还债务从而解除查封，顺利实现过户。

注意，做出此种安排必须综合考虑卖家的情况，在操作过程中严格进行风险把控，降低发生再次查封的几率。

（2）通过解除合同来保障自己权益

在确实无法解封或通过上述方式完成解封无法有效规避风险的情况下，则应立即诉讼至法院要求解除合同。并应当采取相应保全措施保障自身的权益。

风险点提示（七）：核实房屋是否已设立居住权

虽然设定了居住权的住宅仍可以转让，无需经居住权人同意，且居住权人对居住房屋并没有优先购买权，但是房屋买卖也不影响已设立的居住权，因此居住权的期限会直接影响房屋价值，如买受人确有意购买该房屋，可与居住权人协商以支付一定对价注销居住权。

未完待续>>>