破产债权审核中对以物抵债相关问题的认定（上）

破产债权审核中对以物抵债相关问题的认定（上）

前言：作为管理人在破产案件当中面对庞杂的债权债务关系，在第一时间梳理出相关债权性质，初步确认债权清偿顺序，有利于保护破产债权人及债务人的合法权利，实现破产保护的利益平衡。在破产债权审核中，存在大量涉及以物抵债的债权审查认定问题，统一这一类型问题的审查规则有助于管理人顺利推进破产相关工作。

以物抵债作为一种朴素的债务清偿方式，是破产债权审核中的常见类型，想要准确认定以物抵债在破产债权审核中的效力问题，必须回溯其根源。目前破产业务实践中尚不存在法律规则可以直接作为审查标准，司法实践中也存在一定分歧。但在《民法典》、《九民纪要》及相关司法解释出台后，以物抵债相关问题解决路径逐渐清晰。

本文分为上下两篇，尝试通过对以物抵债基础法律关系及相关民法理论、司法裁判观点的分析，厘清以物抵债性质、效力，最终给予破产债权审核以较为清晰的指引。

一、以物抵债概念

（一）以物抵债是由市场交易和司法实践中中发展出的概念，传统民法上并无与其直接对应的概念，实体法上也没有清晰界定。综合学说及实践给出的定义就是由他种给付代替原定给付的债务清偿方式。

（二）以物抵债最鲜明的特色-给付形态的变化，即债务履行中创设新债。

由此衍生出基于原始法律关系的给付称为原定给付、旧给付，变更后的给付称为他种给付、新给付。

而新旧给付的效果出现差异化，给付代替分为永久性代替和一时性代替。区别在于以物抵债行为是否消灭原定给付，消灭原定给付的，只剩他种给付，原始债权债务消灭，抵债目的无法实现后，债权人只能以新债关系主张权利，不能以原始债权债务关系主张。

而原定给付和他种给付并存的，债权人需要首先以追求他种给付实现债权，原定给付和基础债权债务关系隐而不章，抵债目的无法实现的，可以选择以原定给付或他种给付主张权利。

(三)沿革

1.规范性文件层面首次提出

1999年中国银行《中国银行以物抵债管理办法（试行）》，第二条“本办法所称以物抵债，是指债务人将事先抵押、质押给债权银行的财产或者其他非货币财产折价归银行(指中国银行，下同)所有，用以偿还银行债务。” 该规定是银行内部文件，无法律效力，且只是涉及质押物、抵押物清偿，对司法实务无指导意义。

2.法律规定层面

原《合同法》第286条，原《物权法》第195条，第219条、第236条涉及以物抵债制度，但是没有明确使用以物抵债概念。原《物权法解释（一）》第7条，《执行中拍卖、变卖规定》第19、23、25-30条，《异议复议规定》第5、7、26条，《执行和解规定》第6条。以上法条均使用了以物抵债或抵债的概念，但是没有给出明确定义，且主要适用执行领域。

3.最高院的尝试

（1） 最高法（2015）民申字第2174号裁定书-林某瑾与周某莉、陈某昌撤销权纠纷，裁定书主文部分，最高人民法院指出，以物抵债是指债权人与债务人之间存在金钱债务时，双方约定在金钱方式清偿之外以特定物清偿债务。

（2）2016年《民事审判指导与参考》第64辑，时任最高院民二庭庭长杨临萍法官撰写《关于当前民商事审判工作中的若干具体问题》指出有债权人与债务人之间存在金钱债务，又是双方约定以特定物代替原金钱债务的清偿某事物上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债

（3）2016年《八民会纪要》，关于以房抵债问题部分规定

16. 当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

17. 当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。

（4）最高院审理的内蒙古兴华房地产有限责任公司与通州建总集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，在（2016）最高法民终字第484号民事判决书，虽未明确提出以物抵债的概念，但是以物抵债的性质、效力作出详细的论证，以物抵债俨然成为债的更改、新债清偿、代物清偿的上位概念。

（5）2017年9月27日，最高人民法院民二庭第四次法官会议上，对以物抵债的问题进行了专题研究和详细梳理，认为以物抵债本身并非严格的法律术语，而是将传统民法上以他种给付代替原定给付的制度类型，综合了代物清偿、债务更新、新债担保、让与担保、流质流押等形式，尤其对债务履行期届满前的以物抵债问题给予了充分的关注，更加凸显了以物抵债问题的复杂性、多样性。

（四）以物抵债的构成

1.原始债权债务即基础法律关系存在；

2.新旧给付形式相异；

3.他种给付代替原定给付的意思表示。

二、以物抵债分类

按照以物抵债涉及的时间节点、外在形态、程序选取等因素，分类如下

1. 届满前以物抵债、届满后以物抵债；

2. 合意以物抵债（争议最大、情况最复杂）、强制以物抵债；

3.诉讼以物抵债(该以物抵债实质上也是私法领域的以物抵债，但是因为涉及到诉讼，与公权利发生纠缠，而且整个抵债过程横跨了实体法、程序法)、非诉以物抵债；

4.折价清偿、代物清偿；

5.代物清偿、新债清偿；

6.即时型以物抵债、远期性以物抵债。

三、在司法裁判中引用的以物抵债理论

（一）债的更改

债的更改属于以合同变更债权的内容和性质，即债权人与债务人协议以新债取代旧债，即新债成立后，旧债同时归于消灭。以物抵债协议导致旧债消灭，新债产生。导致以物抵债使得债权人不能按照基础法律关系主张权利，有违意思自治原则，司法实践中较少。

（二） 代物清偿

以其他给付替代原给付，从而使债权消灭的债权人与给付人之间的契约。从代物清偿的定义来看，债务人须实际为他种给付替代原给付，债权已受领该他种给付，以达到消灭原债关系之目的。代物清偿合同的成立生效与原债关系之消灭同时发生。

起初坚持代物清偿协议要物性，问题是在清偿标的未办理过户手续的情况下，债权人要求履行协议的，因为协议不生效，法院驳回债权人诉讼请求，使代物清偿协议在产生争议后归于无用。

2016年《八民会》逐渐开始认可代物清偿协议诺成性，但是最高院在之后还是接二连三的在判决中将协议定义为要物性。

（三）买卖合同型抵债（名为买卖，实为抵债）

为避免非及时履行抵债协议效力宣告无效、撤销，当事人会选择以买卖合同的方式辗转表达抵债效果，司法实务中，为了尊重当事人的意思自治，法院往往顺势而为承认买卖合同的效力，弥补了诺成型以物抵债协议的负面效果。

司法裁判路径

1.直接承认。睁一只眼，闭一只眼，直接承认买卖合同真实性（实质上是债的更改）

2.债务抵消。承认原始债权债务关系和后续买卖合同关系，抵消同时，两个关系归于消灭

3.参照适用。以物抵债协议无名合同，在裁判上参照与其最为类似的有名合同处理方式，直接认定买卖是抵债的掩护，参照认定抵债协议诺成性，债权人可以主张履行协议。

4.合同转化。将原始债权债务进行本息结算后，通过协议转化为买卖合同价款，认定结算、买卖均为真实意思表示，实质上由一个合同关系转化为另外一个合同关系，只要没有无效、撤销事由，以转化后合同主张权益。

（四）新债清偿

新债清偿仅是债权人与债务人以成立新债作为旧债的另外清偿方式之合意，是债权人与债务人对于清偿债务的方式做出的新的安排。新债清偿虽得合意而成立，但仍须现实履行新债清偿协议方能达到消灭原债关系之目的。新债清偿合同以负担新债务为履行旧债务的方法，新旧债务基于同一目的而并存，即新债清偿协议达成，原债关系并不消灭。

（五）典型案例

最高院指导案例72号

【案情简介】

汤龙等四人与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并办理了备案登记。

　上述债权到期后，双方经对账确认彦海公司尚欠汤龙等四人借款本息361398017.78元。随后双方重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给汤龙等四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款待办理完毕产权转移登记后支付给彦海公司。双方对账表显示，借款利息分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

汤龙等四人向新疆高院起诉称：彦海公司应按约于2014年9月30日向四人交付房屋，但彦海公司至今拒不履行房屋交付义务。故请求判令：彦海公司向汤龙等四人支付违约金6000万元，以及主张权利过程中的损失41.63万元。新疆高院判决：彦海公司向汤龙等四人支付违约金9275057.23元，支付律师费416300元。

彦海公司不服新疆高院判决，以商品房买卖合同系借款合同的担保，具有流质性质，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院认为，案涉商品房买卖合同有效，但彦海公司未按照约定时间交付房屋的行为，不应视为违约。故判决：撤销新疆高院判决，驳回汤龙等四人的诉讼请求。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

【裁判要点】

借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

最高院指导案例72号对于“名为买卖，实为抵债”以物抵债案件裁判起到一定的指导作用，但是在该指导案例之后，最高院仍有数起案件引用代物清偿原理裁判，依旧否认诺成性以物抵债协议的效力。

【案例】-最高院公报案例2017.9期，内蒙古兴华房地产与通州建总集团建设工程施工合同纠纷一案（2016）最高法民终字第484号。

【案情简介】

2005年6月28日，兴华公司与通州建总签订《建设工程施工合同》，兴华公司将呼和浩特市供水大厦（此后也被当事人称为”供水财富大厦”或”财富大厦”）工程的施工任务发包给通州建总。合同签订后，通州建总进场施工完毕，涉案工程没有进行竣工验收，兴华公司于2010年底投入使用。

因兴华公司欠付工程款，通州建总向一审法院起诉请求兴华公司向通州建总支付工程欠款、利息、违约金等款项。一审法院判决兴华公司支付工程欠款及相应利息。

兴华公司不服一审判决提起上诉，事实和理由第一项为：一审判决对兴华公司已支付工程款金额的认定遗漏证据。兴华公司在一审开庭时提交了《房屋抵顶工程款协议书》一份，该协议书中明确约定兴华公司以财富大厦A座9层房屋抵顶通州建总工程款1095万元。因在本案一审起诉前，兴华公司与通州建总协商将A座9层变更为10层，通州建总不同意，此后兴华公司不再变更楼层并告知了通州建总。对该《房屋抵顶工程款协议书》，双方既未解除，也未被法院确认无效或撤销，故对双方均有约束力，该房屋已经属于通州建总。因此，该1095万元应当认定为兴华公司已付工程款。一审法院对《房屋抵顶工程款协议书》避而不谈，不将1095万元认定为已付工程款，属于遗漏证据。

二审中，兴华公司认可财富大厦A座9层尚未办理房屋所有权首次登记及任何转移登记。

【法院裁判】

对于该《房屋抵顶工程款协议书》能否作为新债消灭旧债，最高院论述如下：

“一、关于供水财富大厦A座9层抵顶工程款是否应计入已付工程款中的问题

首先，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，兴华公司与通州建总呼和浩特分公司第二工程处2012年1月13日签订的《房屋抵顶工程款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议书有效。

其次，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。本案中，双方当事人签订了《房屋抵顶工程款协议书》，但并未约定因此而消灭相应金额的工程款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议。

再次，所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。据此，本案中，仅凭当事人签订《房屋抵顶工程款协议书》的事实，尚不足以认定该协议书约定的供水财富大厦A座9层房屋抵顶工程款应计入已付工程款，从而消灭相应金额的工程款债务，是否应计为已付工程款并在欠付工程款金额中予以相应扣除，还应根据该协议书的实际履行情况加以判定。对此，一方面，《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。而本案中，《房屋抵顶工程款协议书》签订后，供水财富大厦A座9层房屋的所有权并未登记在通州建总名下，故通州建总未取得供水财富大厦A座9层房屋的所有权。另一方面，兴华公司已经于2010年底将涉案房屋投入使用，故通州建总在事实上已交付了包括供水财富大厦A座9层在内的房屋。兴华公司并无充分证据推翻这一事实，也没有证据证明供水财富大厦A座9层目前在通州建总的实际控制或使用中，故亦不能认定供水财富大厦A座9层房屋实际交付给了通州建总。可见，供水财富大厦A座9层房屋既未交付通州建总实际占有使用，亦未办理所有权转移登记于通州建总名下，兴华公司并未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定的义务，故通州建总对于该协议书约定的拟以房抵顶的相应工程款债权并未消灭。

最后，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。据此，债务人于债务已届清偿期时，应依约按时足额清偿债务。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权人应通过主张新债务抑或旧债务履行以实现债权，亦应以此作为出发点和立足点。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。本案中，涉案工程于2010年底已交付，兴华公司即应依约及时结算并支付工程款，但兴华公司却未能依约履行该义务。相反，就其所欠的部分工程款，兴华公司试图通过以部分房屋抵顶的方式加以履行，遂经与通州建总协商后签订了《房屋抵顶工程款协议书》。对此，兴华公司亦应按照该协议书的约定积极履行相应义务。但在《房屋抵顶工程款协议书》签订后，兴华公司就曾欲变更协议约定的抵债房屋的位置，在未得到通州建总同意的情况下，兴华公司既未及时主动向通州建总交付约定的抵债房屋，也未恢复对旧债务的履行即向通州建总支付相应的工程欠款。通州建总提起本案诉讼向兴华公司主张工程款债权后，双方仍就如何履行《房屋抵顶工程款协议书》以抵顶相应工程款进行过协商，但亦未达成一致。而从涉案《房屋抵顶工程款协议书》的约定看，通州建总签订该协议，意为接受兴华公司交付的供水财富大厦A座9层房屋，取得房屋所有权，或者占有使用该房屋，从而实现其相应的工程款债权。虽然该协议书未明确约定履行期限，但自协议签订之日至今已四年多，兴华公司的工程款债务早已届清偿期，兴华公司却仍未向通州建总交付该协议书所约定的房屋，亦无法为其办理房屋所有权登记。综上所述，兴华公司并未履行《房屋抵顶工程款协议书》约定的义务，其行为有违诚实信用原则，通州建总签订《房屋抵顶工程款协议书》的目的无法实现。在这种情况下，通州建总提起本案诉讼，请求兴华公司直接给付工程欠款，符合法律规定的精神以及本案实际，应予支持。

此外，虽然兴华公司在一审中提交了《房屋抵顶工程款协议书》，但其陈述的证明目的是兴华公司有履行给付工程款的意愿，而并未主张以此抵顶工程款，或者作为已付工程款，故一审判决基于此对《房屋抵顶工程款协议书》没有表述，并不构成违反法定程序。

综上，涉案《房屋抵顶工程款协议书》约定的供水财富大厦A座9层房屋抵顶工程款金额不应计入已付工程款金额，一审法院认定并判令兴华公司应向通州建总支付相应的工程欠款，并无不当，兴华公司的该项上诉理由不能成立。”

判项争议焦点：通州建总是否可以依据原始债权债务关系继续要求兴华公司支付该抵顶工程款。

【案例要旨】

1.对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。

2.当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。

3.在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。

4.在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

对以物抵债概括性阐释：

1.以物抵债系债务清偿方式，是当事人间对于如何清偿债务，以意思自治为基本前提，不以债权人受领抵债物，取得抵债物财产权利为生效要件（诺成性）。

2.债务清偿届满后，双方达成的抵债协议，为明确约定消灭旧债，应认定当事人增加的又一种清偿债务方式，而非原债务灭失。

（六）典型案例的指导意义

1.虽然在八民会之后，最高院依旧在判例中来回反复，但是上述的两个案例对于各地法院裁判指导意义明确。初步明确债权人可以选择要求债务人履行新给付，新给付清偿前旧债不消灭的概念。

2.影响：司法迟疑和裁判的不统一严重影响到当事人的心理预期，近年来以物抵债案件的大量增加，也是当事人投机心理和彷徨心态的司法反映，从而导致当事人交易成本的增加。

3.趋势：基础理论逐渐向诺成性发展，裁判思路形成两条，一是“名为买卖，实为抵债”案件，解释为债的更改承认买卖合同效力，二是普通以物抵债，除明确约定旧债消灭的，解释为新债清偿；实质上均可以有效维护以物抵债制度，使以物抵债操作具备一定程度的预判。

（七）以物抵债案件的应然思路

1.跳出传统民法思维、不将以物抵债作为代物清偿、新债清偿、债的更改等理论的上位概念。

2.承认以物抵债协议诺成性，剥离抵债物受领对于协议效力的影响。

3.尊重当事人真实意思表示，还原真实交易关系。

4.从债务变更角度审视新旧给付的关系，新旧可以选择，旧给付不因新给付消灭。

四、以物抵债理论的重要支撑--物权期待权

以物抵债本质诉求是基于债权对特定抵债物提出物权主张，使债权具备一定物权属性。

（一）定义

1.现状-其实我国并没有明确的法律规定物权期待权这一概念，但该权利确实实在在存在于日常生活中。物权期待权主要存在的时期为合同签订后，办理登记前。就我国目前房地产市场的现状，不动产买受人在签订房屋买卖合同后，可能需要很长一段时间才能办理房屋产权证书。

2.定义推导-物权是指权利人依法对特定的物享有支配权和排他权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。 期待权是指将来有取得和实现可能性的权利。二者结合起来，即为物权期待权的含义，指将来有取得可能性的对某一物的支配和排他的权利。

3.根据现有民法理论，依合同产生的对某物的期待权只是一种债权。既然是债权，在存在多个债权的纠纷中，就会有清偿顺序的问题。 物权期待权理论的目的，就是要赋予以某物为标的的期待权，从而实现类似物权对债权的优先权。

4.法条支持

在我国，物权期待权仍是理论上的，除了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的司法解释、《九民纪要》，在特定条件下有所触及外，总体上并实体法无规定。

（1）《异议和复议规定》

第二十七条  申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三十条  金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

（2）《九民纪要》

125.【案外人系商品房消费者】 针对《异议和复议规定》29条用于居住、唯一住房、价款50%的理解。

A.在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。

B.商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的。

C.商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的。

126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

司法实践中要求严格区分商品房消费者和一般买受人，该条是为了保护消费者生存权而作出的例外规定，属于宪法权利，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。

127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】非因买受人自身原因未办理过户登记的理解。

一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。

买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

5.对于《执行异议和复议案件规定》28、29条的适用

（1）28条属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定；29条属特殊性认定标准规定。

（2）同时符合28条和29条条件的买受人，对方为房地产开发企业在适用上存在竞合情形，可以选择适用。

（3）符合任何一条均可排除执行。

（4）并非基于对不动产或商品房所有权的保护，并未认定买受人享有所有权，不发生物权变动。

（5）不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护主要为了保障居住权。

（6）严重滞后于合理期限行使权利，致使争议不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错，不能排除法院对争议房屋的强制执行。

《破产债权审核中对以物抵债相关问题的认定（上）》，从以物抵债概念、分类、司法裁判中引用的相关理论、物权期待权角度对以物抵债涉及基础法律关系、核心理论支撑作出分析，在《破产债权审核中对以物抵债相关问题的认定（下）》中，将继续从以物抵债中债务不履行责任、实践中存在形态、裁判要旨等角度进行分析。

（以上内容仅代表律师个人观点）