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一个国家，一个社会，总是有相对比较重要的原则的，这样的原则指导着社会的价值取向，决定着每个人的财富方向。 价值取向就是处理各种矛盾、冲突、关系时所持有的立场和态度。财富的方向就是做什么才能取得好的经济效益和社会效益。通俗来讲，价值取向就是鼓励什么、反对什么；财富的方向就是做什么能赚钱，而且可持续。 从大的方面来说，三对主要矛盾是公平与效率、规范与搞活、集权与放权。因为这三对主要矛盾涵盖的范围比较广，要求站位比较高，我就以我多年咨询策划的经历，谈些个人看法，希望能够抛砖引玉，实现比较深入地思考。 我一贯倡导策略比战术重要，方向比努力重要。这一点，在房地产市场同样适用。知道为什么做，比做什么重要，能够举一反三；知道了方向，才能走在正确的道路上，越走离目标越近。 一，公平与效率，是总体的指导原则关于公平与效率，大家耳熟能详。但以自己作为行动指南，就不那么容易了。公平与效率，看起来是国家层面掌握的，其实与我们每个人密切相关。 图片源于网络 从改革开放至今，大体经过了“效率优先，兼顾公平”、“效率与公平并重”、“公平与效率并重，更加注重公平”的演变。
“效率优先，兼顾公平”时期，最好理解的一句话是：让一部分地区一部分人先富起来。鼓励先进，拉开收入差距。一些地区一些人抓住了机遇，率先致富。为什么他们能够抓住机会？一是因为穷则思变，二是信息灵通，三是社会交往多。所以，他们能够嗅到商机，把握先机。 “促进社会公平正义”，很明确的一点就是缩小收入差距、缩小城乡差距和东西差距。我们感受最深的就是扶贫攻坚。最近几年农村变化很大，采暖用上了天然气，生活用水用上了自来水，厕所进行了改革，乡级道路进行了提升，村里的街道进行了路面硬化并且有了专职卫生员。 明年是又一个五年，预测会将“促进社会公平正义”放到更加突出的位置。缩小贫富差距将成为重中之重。 缩小贫富差距，也是凯恩斯经济学研究的范畴。认为，自由竞争的市场经济导致了严重的财富不均，从而引发尖锐的社会矛盾。这个时候，有必要发挥“看得见的手”作用，平衡和调节经济运行出现的重大结构性问题。调节的主要手段主要有：价格、税收、信贷等。 对于房地产市场以及高房价，已经开始了平衡和调节。热点城市已经推出了一手房、二手房指导价格，房产税已经是箭在弦上，信贷已经在收紧。 二，规范与搞活，是策略主张规范与搞活，是相辅相成的，是公平与效率总原则下的策略主张。 注重效率的时期，一定是要搞活的。凡是有利于经济发展的，都是大力鼓励的。于是，我们看到各种经济体蓬勃发展，期间免不了产生了很多灰色地带。在发展经济的前提下，可上可不上的，就上；可进可不进的，就进。 如今，注重公平的时期，规范就成为了重要任务。当然，公平和规范，并不是牺牲应当有的效率和搞活，必然做到有章可循，有法可依。 规范示意图 规范，对于城市发展和企业发展同样重要。 关于城市发展，我们也看到了，最近对于土地出让金的规范，是当前热点。 去年以来，进一步规范了谁做事谁出钱。过去是地方摊子铺得太大，债务压力大，基本依靠土地财政和发债（地方债和专项债）专项债主要靠非税收入（土地出让金）偿还。现在土地出让金划归税务部门，相当于将地方的表外全部收归表内，再深的话这里就不多说了。 关于企业发展，马老师就是一个很好的例子。注重效率时期，马老师有很多创新做法，上面是鼓励和支持的，并给了很多优惠政策，才发展成了重要的互联网公司，改变了全国老百姓的购物习惯。现在发展大了，就应该做规范的表率，拥抱监管。规范与监管，是互联网公司可持续发展的两大主题。 搞活与规范，是事物发展壮大中不同阶段的必然选择。 房地产市场也同样如此。近两年来，首先是对于开发企业的规范，“三道红线”首当其冲。头部企业也必须改善经营，降低债务压力，也必须向马老师那样，主动拥抱监管。 没有规范，没有良性的市场环境，就不可能实现可持续地搞活。这样的辩证关系，无论是城市发展还是企业发展必然要搞明白。由于自身的利益诉求和竞争需求，往往会突破限制，试探监管，这就需要“有形的手”进行干预和调节。 当主要矛盾是搞活时，宽容度就大些，自由度就大些；当主要矛盾集中在规范时，就收紧约束，让条条框框规范行为。 很明显，现在以及今后相当长一段时间，规范是主题。对于房地产市场来说，“稳地价，稳房价，稳预期”就是规范的主要内容。 三，集权与放权，是战术手段集权与放权，对应着规范与搞活，也对应着计划与市场。集权意味着基层自由度减小，但会在更多大范围内实现规范经营管理，也意味着更多的公平。放权则相反，其结果是承认个体差异，体现在收入方面，就有很大差异。 集权与放权也是不同发展阶段的必然选择，也是不同发展体制的选择，各有优势。 对于城市经营和企业经营来说，也是如此。 城市与发展 据了解，电力系统的市级公司财权已经上移到省级公司。最近我们看到的土地出让金的管理权已经不在市级。这些改变已经在释放着某种信号，值得琢磨。 房地产市场的集权与放权，体现得也很明显。土地出让集中管理，房贷集中管理，等等，都在强调集中。集中除了体现规模优势，也在释放规范的信号。 住房的保障体系，是集中管理，就是一种规范效应。从去年开始，加大保障房建设力度，深圳是人才安居工程，北京是共有产权房工程，都已经成规模成建制。保障体系，在未来的住房结构中，将发挥越来越大的作用，成为稳房价的重要依托。 可以预见，在民生领域，计划的成分会越来越大，以促进社会公平和正义。 例如，房子是用来住的，明确了住房的生活资料属性，明确了民生保障，逐步剥离金融属性，使炒作没有了空间。 例如，幼儿园将更多体现保障功能，减轻孩子教育、养育负担。某市正在倡导民办幼儿园转公办，正是适应了这种形势。 某些发达国家也不是任何领域都是市场的力量，如英国在关系国民经济命脉的领域，仍然是公办为主；如新加坡在民生住房领域，保障房是主要力量。 2019年深圳再被赋予新时代使命，建设社会主义先行示范区。我认为，保障房建设是深圳的重要任务，深圳的商品房价格不可能向香港看齐，这是应该明确的。我们的思路一定要正确。之前我也发过类似文章，如：房地产下半场思考：未来十年买房不再是老百姓的最佳财富增值通道 综合来看，现代社会的三对主要矛盾：效率与公平、规范与搞活、集权与放权，关系着城市发展和企业经营，也关系房地产市场未来的走向，也关系着每个人的价值取向和财富方向。 |
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