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很多朋友咨询我2022年天津楼市怎么走。我会说三个字，等政策。政策是一切的变数。还会提醒他，要看疫情脸色。疫情绵延不绝，已经把2月份的行情拖没了。天津本地传统习俗，正月是不动土的；但外地人因为疫情又来不了。行情只能延后。但有一些不变的买房策略，能够帮你避坑，缓解些许焦虑。这些策略，我之前提过，但感觉说的不够透，今天详细解释下。 1 如果说新房还存在于规划中、销售给你造的梦中，周边的二手房可是已经实打实被市场检验的。这一片区流动性怎么样？该有的价格怎么样？周边中介门店转一圈就都知道了。 五年内次新≈新房。 比如， 新房富力又一城单价1.2万。超级大盘，二手房供应量贝壳前十，没有过硬配套资源。 二手房新城吾悦华府成交单价1.3万+，五年内次新，楼下是综合体吾悦广场、地铁上盖（已开通）。这个盘业主入手价格在1.4-1.5万，亏本卖。 再比如， 新房中交海河公馆，均价5.2万，50平的要280万。 二手房艺术公寓，单价3万。同一块地，新房二手房楼栋挨着，对口同一所学校，房屋属性一致，只需180万。 论性价比，新城吾悦华府＞富力又一城； 论流动性，艺术公寓＞中交海河公馆。 这些除了我，没人给你说。所以，你需要自己躬身入局，自己去跑、去了解。 附加提醒， 买金地艺墅家和未来城新房时，也请看一下它们已经交付的首期项目，是不是性价比更高？ 2 推不推荐公寓，成了楼市小白评价良心媒体的尺子。但这把尺子并非放之全天津而皆准，落到实操，甚至可能会耽误事。全天津我跑了一年多，可以确定以下公寓是保值的—— 南开区的奥城公寓。次新，70万落户南开，租金相对高，常年天津二手房成交排行榜前十。 和平区的部分公寓。比如大都会SMART。2021年比2020年涨了10万。只有80万首付，又想住，又要求落户和平，只能选这类公寓了，这也是和平公寓的价值。涨幅比和平老破小少很多， 但是，即使不算高租金，这两类公寓也在2021跑赢了90%以上的天津房产。 除以上公寓、我之前提过的公寓（占比天津所有公寓产品的2%）外，不建议买天津任何公寓、商业产品。 3 底层逻辑是，天津不缺老破小。供应量只会增加，不会减少。老破小的最大价值，是因为老破，所以单价相对低；因为小，所以总价低。其次，才是附着在上面的教育、地段、配套属性。 重复一遍，最大优势是相对总价低，而不是教育属性。 所以，总价不能高。总价高了，优势就没了，大家就会寻找替代品。 和平老破小没有替代品，所以撑得住。和平外的老破小，都能找到功能接近80%的替代品。所以，低总价是老破小的宿命，不要妄图靠买老破小翻身、逆袭。 对和平外的老破小，你最应看重的应该是流动性。按着成交榜买就可以。 以下是二手成交榜TOP100，数据截止至2021年1月~9月。版权归贝壳。
这是我根据2020年成交排行榜，对部分小区做的点评。
榜单来源于贝壳找房2020年二手房成交榜 补充信息—— 很多人有个误解，和平的30多平米的老破小只有教育属性，没有居住属性。这是大错特错的。有没有居住属性，看租金。 30平米的和平非顶老破小，租金普遍在2000以上；而环城，要达到这个租金水平，面积需要乘以3。你说，哪个更有居住属性？ 4 2022年楼市会比2021年好，也许会有少许机会。但你能不能抓住、你适合不适合买、你看到了机会能不能买得起都打问号。这是我在去年11月份做的一张图，大部分房子已经没有涨价可能了。
买房还是先看能不能卖出去，再研究挣钱。未来好不好卖，看几个指标—— 1.周围同类小区成交量。 2.周围同类小区成交户型、成交总价。 3.周边土地未来供应量如何？ 前两个指标是对标二手，如果二手房都不好卖，凭什么你的新房转成二手了就好卖？ 第三个指标是对标新房。从历史经验看，二手房东降价狠不过开发商。除非着急住，谁愿意高价买你的房子？ 5 对刚需来说，什么最重要？一是吃饭，二是孩子。前者是工作，后者是教育。其他都是次要。 所以，开发商都愿意围着地铁建房； 所以，开发商会花重金引进挂名校。 刚需170万左右， 从投资角度，应该买市区二手。 从人性角度，我还是建议你买新房。 刚需大多是首套房。首套房，是一个人离开父母走上社会自己打拼，真正独立的象征。它的意义不亚于金榜题名。而且首套房大概率是婚房，我建议买环城新房。 既然选择了投资性不那么好的房产，就要在硬件上多要求，多一分硬件就多一分流动性。地铁是必备，教育是加分项。 如果有用，请转发给你今年买房的朋友、亲人。 |
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