开发商委托第三方代理售房额外收取电商费不合理

　　通过开发商委托的第三方机构代理人购房后协议退房，却被告知已经收取的电商费不予退还。电商费是什么？不予退还合理吗？

　　事件

　　签订房屋买卖合同后退房

　　已收取的电商费未退还

　　2017年5月，罗某在微信朋友圈发布新开盘的房源信息，王女士欲购买该处房产，经亲戚介绍与罗某取得联系。该项目系由某开发公司开发承建，某房产经纪公司系某开发公司的代理房产销售商。2017年5月，某房产经纪公司开始对该项目房产进行推广宣传销售，推广方式包括房产经纪公司员工在微信朋友圈宣传、发布销售广告的形式。

　　王女士于2017年5月31日，在某开发公司的售楼部与罗某商定房价60万元，王女士及女儿小郑共同在对方提供的空白《购房认购书》上签字，并支付了1万元定金。2017年5月31日18时许，某开发公司的直销人员王某与某房产经纪公司员工李某商定王女士所购房产销售价格为522908元。2017年6月3日18时，王女士在售楼大厅通过poss机缴款59万元，得到两张poss机缴款收据。售楼处人员及罗某为王女士出具一张手写的522908元的收据，加盖了开发商一方的印章。对剩余的77092元，王女士经询问得知系电商费，售楼处人员及罗某告知王女士此电商费系其公司内部事情。因购买人小郑不符合购买资格，网签合同没有通过。2017年6月24日，王女士的弟弟王先生代签王女士的名字，与某开发公司签订房屋买卖合同。2019年11月21日，王女士与某开发公司协商一致解除了该房屋买卖合同。王女士要求退还60万元房款，某开发公司表示，仅退还收取的房款522908元，剩余的77092元系某房产经纪公司收取的电商费，不予退还。

　　2019年11月30日，王女士女儿小郑与罗某微信联系，罗某表示77092元电商费不是中介费，电商费是买房折扣的钱，不能退还。王女士诉至法院请求某房产经纪公司退还电商费77092元。

　　结果

　　房产代理卖房系面向社会大众

　　未签订书面居间合同

　　亦不构成居间服务合同关系

　　庭审中，某房产经纪公司辩称，其收取的电商费系基于为王女士提供了居间服务，其在2017年5月，就案涉楼盘进行了推广、宣传及销售，经二级代理罗某与王女士取得联系后，积极寻找并确定房源，为王女士购买涉案房屋争取了优惠折扣，并最终促成王女士与某开发公司签订了认购协议书和商品房买卖合同。王女士是因自身原因与某开发公司解除房屋买卖合同的，房产经纪公司并无过错，电商费不应退还。

　　经上诉后，沧州市中级人民法院审理认为，居间服务合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案双方当事人之间并未订立书面的居间服务合同，房产经纪公司虽主张双方存在事实上的居间合同，但对于77092元电商费的收取，就收费主体、标准、数额及性质等事项均未与王女士进行任何披露和沟通，且缴费和签合同均是在开发商的售楼大厅完成。罗某也表示该款不是中介费，故其主张不予采信。某房产经纪公司所从事的微信推销、宣传等行为，系面向社会大众对欲销售房产进行的广告宣传，并非是为王女士个人提供服务；且在商品房买卖过程中带客户选房、看房、商定价格是房产销售的必经途径；某房产经纪公司作为房产开发商的代理销售商，房产销售的受益人是开发商，故对房产经纪公司辩称的双方当事人之间存在居间服务合同关系，理据不足，不予采信。

　　本案中，王女士与某开发公司之间的房屋买卖合同已经解除，所收取的房款应当全部退还。某房产经纪公司以电商费的名义收取王女士77092元没有合理依据，应予以退还。法院据此判决，某房产经纪公司返还王女士77092元。

　　说法

　　开发商委托第三方机构售房

　　不是中介服务

　　违规收取电商费不合理

　　近年来，由第三方机构为房地产开发企业提供销售代理服务的销售模式逐渐普遍。电商费，顾名思义起源于电商平台，本质上是属于一种网上中介费用。在房地产行业，其中一种销售模式就是第三方机构委托销售产生的中介费用不再通过开发商返还的方式支付，而是通过第三方机构直接向买房人收取的方式获得，开发商只给第三方机构房屋底价，第三方机构直接向买房人收取销售费用。为了体现房屋价格的低价优势，第三方机构又将房屋底价直接向买房人亮明，中介费用不再计入房屋价格中，而是单独收取。自此，这个本应“隐形”的合格销售成本变成了“显形”的非买房性支出，作为买房人来讲容易理解为“不合理”“额外支出”的买房代价。客观来讲，委托销售过程中往往又会出现诱导、欺骗或强迫购房者交纳团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费等违规现象，因此引发的民事纠纷也呈上升趋势。

　　关于电商费的限令其实早有发布。2016年10月10日，住建部公布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中，进一步明确了房地产开发企业不正当经营行为，其中包括：（一）发布虚假房源信息和广告；（二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；（三）未取得预售许可证销售商品房；（四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；（五）捂盘惜售或者变相囤积房源；（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；（八）将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人。

　　购房电商费一般直接以电商费来收取费用，或以“交X万元抵扣X万元”的形式来收取费用 ，而该行为就是违反了上述规定中的第（四）（六）（七）款。这种所谓的电商服务费，并未在双方签订的购房合同上体现，一般由第三方机构直接收取。本案即是此种情况，王女士与罗某商定房屋价格为60万元，而与某开发公司签订的房屋买卖合同上显示价格为522908元，对于多支付的77092元并未在房屋买卖合同上体现，对收取此77092元的性质，某房产经纪公司、罗某及某开发公司销售人员均未向王女士披露，没有事前讲明，而是只强调房屋原始底价，没有明码标价中介费，没有强调说明房屋价格的内容，而是误导、淡化中介费的支出方式。某房产经纪公司与某开发公司存在代理销售关系，其员工在微信朋友圈推广、宣传房产信息是职责所在，并非为王女士个人提供中介服务，其另行向王女士收取77092元电商费，即为不合理。根据《民法典》第985条规定，得利人没有法律根据取得不当得利，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，故房屋销售合同解除，电商费须退回。

　　■本报记者哈欣

　　通讯员李金玲　王兰英