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陆大伟 江苏文通律师事务所 陆大伟律师注： 1.本文的裁判摘要部分并非判决原文，而是陆大伟律师根据原判决的内容进行归纳形成。 2.本文选取了由昆山市人民法院一审、苏州市中级人民法院二审的”朱仁良与张阿定、韩红娣等房屋买卖合同纠纷”一案进行分析，一审案号：（2015）昆巴民初字第0180号，二审案号：（2015）苏中民终字第06411号。 【裁判摘要】 一、房屋买卖双方，恶意串通，损害第三人利益的，房屋买卖合同应属无效。 二、房屋交易价格低于房屋当时市值的30%，属于明显不合理的低价，买方作为投资商人，对市场行情和商品价值有着比一般公众更强的辨识力，其在房屋价格明显过低的情况下连基本的看房行为行为都没有的，可以认定为属于《合同法》五十二条第（二）项的“恶意串通，损害第三人利益”的情形。 【基本案例】 根据一、二审判决书中的所查明的事实如下： 张阿定与韩红娣系夫妻关系。平时居住在环湖佳苑36栋车库。 2005年10月10日，张阿定作为甲方，朱仁良作为乙方，双方签订了《商品房转让合同》，合同约定：甲方将位于环湖佳苑C区13号楼102室动迁商品房一幢，面积122.78平方米，车库17.45平方米，转让给乙方。转让总价为136223元。该转让商品房的产权证、土地证手续，按昆山市房产交易的规定执行，到期由甲方协助乙方办理相关权证。在未办理产权证过户期内，甲方不得变更或转让，甲方所办的产权证等与商品房相关的手续均由乙方保管。此合同经双方签订和鉴证人鉴证后，房款一次性付清。此后涉及该商品房的一切费用均由乙方承担。该合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字、鉴证后生效。同日，朱仁良支付张阿定136223元购房款。 随后，张阿定将上述协议转让的房屋交付给朱仁良。朱仁良进行了装修后于2006年2月份搬入居住至今。 2012年5月29日，朱仁良与张阿定协议转让的环湖佳苑C区31号楼102室（签订协议时为环湖佳苑C区13号楼102室，现公安产证编号为环湖佳苑31号楼102室）房屋产权登记至张阿定名下。 2014年12月10日，朱仁良起诉至原审法院请求张阿定协助办理环湖佳苑C区31号楼102室房屋及车库产权登记手续。2014年12月11日，张阿定签收原审法院关于该案的应诉材料。后审理中发现涉案房屋于2014年12月26日已经变更登记至吴永文名下，朱仁良撤回该诉讼，遂形成本案诉讼。 2014年12月17日，张阿定、韩红娣作为甲方，吴永文作为乙方，在未看房的情况下双方签订《房屋买卖合同》，该合同载明：甲方将位于昆山市巴城镇环湖佳苑31号楼102室内房屋及017、018号车库转让给乙方，金额为40万元。甲方应在2015年5月31日搬出该房屋，交清该房所遗留下来的所有费用，交出该房屋的钥匙，并协助乙方办好电话及其他应过户的事项，留下的物件一律不得搬走。购房人一次性现金支付给售房人房款，售房人即将所售房屋产权过户给购房人。所有契税由购房人承担。因出售人声称已将该房屋租赁给他人居住至2015年5月31日，故购房人同意于2015年5月31日交接该房屋。同日，张阿定、韩红娣向吴永文出具收条，言明收到吴永文购房款肆拾万元。同日，张阿定、韩红娣与吴永文办理涉案房屋的过户手续，2014年12月26日涉案房屋登记至吴永文名下。 审理中，吴永文陈述其从事众筹工作，购买本案所涉房屋系用于投资而非自住，主张其已经向张阿定、韩红娣全额支付了40万元购房款并提供了张某证言及手机拍摄的照片以证实其主张。张阿定、韩红娣认可其收到40万元现金。证人张某出庭陈述，其亲眼看到吴永文提40万元现金至房产交易中心支付房款，并拍摄了40万元现金放置在房产交易中心一楼桌子的照片。朱仁良对吴永文已支付40万元现金的事实不予认可，认为40万元现金金额巨大全部现金交付不符合常理，并且吴永文的证据不能直接反映其将钱交付给了张阿定。朱仁良认为三原审被告之间系恶意串通损害其利益，并申请对涉案房屋在被告进行交易时的市场价格进行鉴定，经原审法院委托中证房地产评估造价集团有限公司出具评估报告，估价明细为：环湖佳苑31号楼102室住宅及31号楼017室、018室及装修在2014年12月17日总价值为61.73万元（其中装修价值3.02万元，车库价值为4万元）。朱仁良为此支出评估费5450元。 关于本案所涉两个车库事实，朱仁良陈述2005年10月10日签订的房屋买卖涉及的是石牌镇环湖佳苑C区31号楼102室和31号楼下的017号车库。拆迁办中间介绍人说被告张阿定、韩红娣有两套房屋，可享有两个车库，当时张阿定只拿了两套房屋和一个车库，其中本案件涉及之外的一套房屋已经卖给其他人，此后朱仁良就以张阿定、韩红娣的名义自己出了1万多元、以张阿定、韩红娣的名义又拿了31号楼下的018室车库。该18号车库实际是朱仁良自己出钱购买，但登记在张阿定、韩红娣的名下。朱仁良针对其陈述未提供证据。张阿定、韩红娣表示对车库事实不清楚。 原审法院依朱仁良申请于2015年3月19日查封涉案房屋，查封期限为三年。 【一审争议焦点】 一审法院（昆山法院）认为： 本案的争议焦点为：一是张阿定与朱仁良的房屋买卖合同是否有效？二是张阿定、韩红娣与吴永文签订的房屋买卖合同是否有效？ 关于争议焦点一，被告韩红娣主张张阿定于2005年10月10日与朱仁良签订的房屋买卖合同未经韩红娣签字应该无效。本院认为，韩红娣居住在环湖佳苑小区车库，与涉案房屋属同一小区，其自家拆迁房屋属于家庭重大资产，由其丈夫出卖给他人近十年，该十年中朱仁良一直居住其中，韩红娣不可能对家庭重大资产近十年不闻不问，同居一小区对自家出让的房屋不可能不知情。故本院对韩红娣抗辩未经其签字该房屋转让合同无效之主张不予支持。张阿定与朱仁良签订的房屋买卖合同不违反法律规定，当属合法有效。 关于争议焦点二。本院认为，被告张阿定、韩红娣与吴永文之间的房屋买卖应属无效。理由为： 1、原告朱仁良于2014年12月10日起诉至本院要求张阿定履行协助办理房屋过户义务，在本院向张阿定送达应诉材料后，张阿定在极短时间内将房屋过户至吴永文名下，其在明知涉案房屋已经出让给朱仁良，朱仁良已经居住多年并起诉要求过户的情况下仍过户至他人，恶意十分明显。 2、涉案房屋经评估市场价格为60余万元，被告之间的交易价格为40万元，明显低于市场价格。 3、吴永文自述其本身是从事众筹工作，购买涉案房屋属于投资。其作为一个从事投资的理性商人，对市场行情和商品价值有着比一般公众更强的辨识力，在涉案房屋显著低于市场价格的情况下，更理性的行为是更为细致的了解商品的情况、可能的风险和是否存在瑕疵影响今后出手，但其连购房最基本的审查义务即看房行为都没有，实与常情相悖。 4、张阿定、韩红娣与吴永文交易的房屋系已经进行过装修的房屋，从双方签订的合同来看，双方约定装修及相关物品一同转让，装修的好坏及新旧直接影响交易价格，但吴永文并未察看装修情况及留存物品。综合张阿定在收到法院传票后立即过户房屋，吴永文作为理性商人连最基本的看房行为都没有及被告之间交易价格明显低于市场价格之事实，本院认为综合该外观事实，能认定被告之间系恶意串通，损害他人利益。按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告之间签订的合同应属无效。故本院对原告请求确认被告张阿定、韩红娣与吴永文之间关于涉案房屋买卖无效之主张予以支持。 【二审争议焦点】 二审法院查明的事实与原审一致，并将争议焦点归纳为：吴永文与张阿定、韩红娣签订《房屋买卖合同》是否恶意串通，损害朱仁良的利益。 【二审法院观点】 苏州市中级人民法院认为，张阿定、韩红娣在朱仁良第一次起诉的诉讼过程中与吴永文签订《房屋买卖合同》，转让涉案房屋，存在明显的主观恶意。涉案房屋一审中的评估价值为61.73万元，吴永文支付的对价为40万元，低于房屋当时市值的30%，属于明显不合理的低价，不能认定吴永文购买涉案房屋时是出于善意。房屋买卖属于大宗商品交易，吴永文自述其为众筹业从业者，购买涉案房屋作为投资，则吴永文未实地察看房屋状况即购买，有违普通交易习惯。而吴永文称40万元的购房款系全额现金支付，既依据不足，亦有违常理。综上，从整个交易过程及交易价格来看，原审认定吴永文与张阿定、韩红娣签订《房屋买卖合同》系双方恶意串通，且损害朱仁良利益，并无不当。故吴永文的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 最后二审法院维持了原判。 【陆大伟律师总结】 从以上判决可以看出，作为买房者，为了防止自己被认定为“恶意”，应当尽到理性的审查义务，例如，审查房屋是否是否夫妻共同财产，以及房屋是否已经被第三人购买并实际入住等，以避免出现纠纷。 【作者简介】
陆大伟，1989年出生，江苏省淮安市涟水县人，南京师范大学历史学学士，南京大学法学学士（自学考试），现就职于江苏文通律师事务所。“律师会馆”公众号主编，大伟律师团创始人。擅长领域：消费者维权、劳动争议纠纷、合同纠纷、刑事案件。 法律咨询与合作手机：15195911929 |
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