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王晓梅，上海市第二中级人民法院民事审判庭民事速裁第二团队团队负责人，三级高级法官  高勇，上海市第二中级人民法院民事审判庭建设工程纠纷审判团队法官助理   ——业主撤销权纠纷中业主权利边界的审查标准 【裁判要旨】 业主委员会依据业主大会授权就业主共同决定事项的前置性、过程性环节所作决定，既不影响业主行使共同管理权，也不侵害业主合法权益，不应属于业主可行使撤销权的对象。 实体权益撤销权中法院应对业主的举证进行实质审查，而程序撤销权中法院对业主大会或者业主委员会就其所作决定符合法定程序提出的证据仅应作形式审查。 可参照法律效力冲突的解释规则对管理规约与业主大会议事规则的冲突进行解释。 【案 情】 金某、王某某、薛某某、罗某、钱某、刘某某、殷某某（以下简称“金某等”）诉称：《上海市嘉定区东方豪园小区业主大会议事规则》（以下简称《业主大会议事规则》）规定，业主大会审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用。《上海市物业管理招投标管理办法》规定，业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案，选聘方案包括招投标活动实施方案等。上海市嘉定区东方豪园小区第一届业主委员会（以下简称“东方豪园业委会”）在未公开招投标活动实施方案以及未召开业主大会公开表决的情况下，张贴确定上海芸绮投资管理有限公司（以下简称“芸绮公司”）为东方豪园小区代理物业公开招投标工作的公告，侵害了业主的合法权益。诉请：撤销东方豪园业委会作出的确定芸绮公司为东方豪园小区代理物业公开招投标工作的决定。 东方豪园业委会未应诉答辩。在庭后调查中，东方豪园业委会主任表示，《上海市嘉定区东方豪园小区管理规约》（以下简称《管理规约》）规定，业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招投标活动的相关事宜。据此，确定芸绮公司为东方豪园小区代理物业公开招投标工作的决定不在业主大会表决范围内。 法院经审理查明：金某等系东方豪园小区业主。 2019年11月6日，东方豪园业委会作出东方豪园小区选聘物业方案告知书，就物业服务企业选聘方案公告内容进行告知，其中选聘方式为协议选聘，并表示如业主大会表决未通过，根据《业主大会议事规则》规定，委托招标代理机构办理小区物业公开招标工作。同日，东方豪园业委会作出召开业主大会的公告，会议讨论事项为选聘物业服务企业。 2019年11月27日，东方豪园小区业主大会、东方豪园业委会发布《关于上海市嘉定区东方豪园小区第二次业主大会会议决定的公告》，载明业主大会会议于2019年11月24日举行，会议表决情况如下：本次业主大会未通过选聘在管物业：狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司，将采用公开招投标的方式聘用新物业服务企业。 东方豪园业委会2020年1月8日会议纪要载明，本次会议应到委员数五人，实到委员数五人。会议议题为对招投标公司进行表决，目前有三家招投标公司可选择，且已经报价。上海青蓝招投标公司报价3万元，芸绮公司报价2.5万元，上海国际关系公司未报价，视作放弃。东方豪园业委会的五位委员分别进行了书面表决，其中四位委员投票选择芸绮公司。 2020年1月10日，东方豪园业委会作出《上海市嘉定区东方豪园关于确定物业公开招投标代理公司的公告》，确定芸绮公司为东方豪园小区代理物业公开招投标工作。 《业主大会议事规则》第七条规定“业主大会依法履行以下职责：……（六）审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费……（十三）审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用……”。 《管理规约》第十八条规定，业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招投标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 【审 判】 一审法院作出判决：撤销东方豪园业委会作出的确定芸绮公司为东方豪园小区代理物业公开招投标工作的决定。宣判后，东方豪园业委会提起上诉。上海市第二中级人民法院作出判决：一、撤销一审判决；二、对金某等请求撤销东方豪园业委会作出的确定芸绮公司为东方豪园小区代理物业公开招投标工作的决定的诉讼请求不予支持。 法院生效判决认为：本案争议焦点为：一、东方豪园业委会是否有权委托招标代理机构；二、应如何审查东方豪园业委会的决定是否侵害业主合法权益。 一、关于东方豪园业委会是否有权委托招标代理机构。 东方豪园业委会有权委托招标代理机构，主要是基于以下两方面的考量： 一方面，从强制性规定考虑，根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人系业主共同决定的事项，业主委员会无权自行决定。本案中，《管理规约》规定业主大会仅授权业主委员会委托招标代理机构，而委托招标代理机构系选聘物业服务企业的前期准备性环节，仅为业主大会确定可选聘的物业服务企业提供便利，业主委员会实际并不直接选聘物业服务企业，而对于物业服务企业的选择，依然需召开业主大会，由全体业主行使共同管理权才能确定。 另一方面，从授权性规定考虑，《物业管理条例》明确业主大会可依法授权业主委员会履行部分职责，对于不属于法律规定必须由业主大会共同决定的事项，业主大会也可授权业主委员会代为行使权利。本案中，虽然《业主大会议事规则》对委托专业中介服务机构的相关事宜规定为由业主大会决定，但《管理规约》已经明确将该事项的权利授权给了业主委员会。两者均在同一天经业主大会表决通过，并无效力高低之分，而仅有一般与特殊之别。本案所涉授权并未违反法律、法规强制性规定，也未违背公序良俗，应为有效。 二、应如何审查东方豪园业委会的决定是否侵害业主合法权益。 业主以其共同管理权被侵犯为由主张撤销业主委员会决定的，其所主张受侵害的权益应该是明确、具体的，而非抽象的、概念化的，也即决定应该具有实害性。业主主张行使共同管理权的事项应是法律明确规定需由业主共同决定的事项，业主委员会所侵犯的权益应是实体权利或重大程序权利，而不应是少数业主超过该权利需要的个性化、中间过程性的权利。特别是在业主大会已经授权其日常执行机构业主委员会的情况下，更不宜仅以权利应属业主大会所享有为由而要求撤销业主委员会决定。本案中，对于经过业主大会授权的，东方豪园业委会按照工作流程选择招标代理机构的决定，金某等仅以侵犯其知情权、决定权为由要求撤销，依据不足。 【评 析】 从当前的司法裁判来看，业主撤销权的规则仍比较抽象，在法律适用时存在较大的解释空间，不仅容易引发业主滥诉，浪费司法资源，也不利于小区和谐稳定，为业主委员会履行职责带来挑战。实际上，本文案例在一定程度上是一起因业主撤销权裁判规则不统一，对撤销权行使的实质条件认识分歧而引起的滥诉案件。下文结合案例中涉及的侵害业主合法权益的审查，举证责任分配与法院审查限度，管理规约与业主大会议事规则冲突解释规则进行分析，以期为业主撤销权纠纷的审理积累更多有益的裁判规则，促进适法统一。 一、对侵害业主合法权益的审查 根据建筑物区分所有的法理，业主作为区分所有人不仅对专有部分享有所有权，对共同部分享有共有权，还作为由全体区分所有权人所组成的共同体的成员对共同管理事项享有成员权。因侵害合法权益系《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定的业主撤销权行使条件，而后《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权的解释》）又运用扩张性解释的方法将《物权法》规定的合法权益细分为实体权益以及程序权益，故在审理此类纠纷时应对业主大会或者业主委员会决定的实质内容及作出程序进行全面审查。 所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。譬如，业主大会或者业主委员会通过决定限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利，或者作出的改建、重建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益。 以体系解释的方法分析，业主大会或者业主委员会是业主行使成员权的途径，形成的决议属于业主行使成员权的结果，业主撤销权诉讼机制的设立应当是为了救济业主受侵害的实体权利，故业主提起撤销权之诉中的合法权益应当理解为业主的成员权中包含的权利，即对共有部分的所有权和管理权。对于侵害业主专有部分所有权的决定，业主完全可以通过主张侵权责任的方式寻求保护，而且其保护程度要明显优于业主撤销权。 基于建筑物区分所有关系成为小区业主，对共有物产生共同管理的权利，对业主大会共同做出的决定有适当容忍的义务。而容忍的边界则限于小区业主的整体利益，既包括多数业主的身体健康，也包括小区氛围的和谐稳定。鉴此，主张自己权利受到侵害的业主，其受侵害的权益应该是明确且具体的，而非抽象和概念化的，也即决定应当具有实害性。当然，强调实害性并非当侵害实际发生后业主才可行使撤销权，而是在决定有侵害之虞时撤销权即可行使，如此才能发挥撤销权保护业主权益的作用。 所谓程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益，然其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。小区业主对共同管理的事项享有平等参与权，此处的参与体现为事先知情、事中决定及事后监督的全过程。关于决定程序，法律、法规对于业主共同决定的事项规定了“一般多数决”及“特别多数决”的强制性标准，如果业主大会所作决定违反了该强制性规定，那么业主就有权请求法院予以撤销。 除业主大会决定程序违反法律、行政法规强制性规定外，业主的程序权益受到侵害的情形还涵盖了业主委员会的越权行为。《物业管理条例》第十五条对业主委员会的职责作出了明确规定，业主委员会作为业主大会的执行机构仅能根据业主大会的授权履行职责，无权对涉及全体业主共同利益应由全体业主共同决定的重大事项作出决定。因此，业主委员会的决定通常不会对业主的权益产生决定性影响。实践中，如果业主委员会超出职责范围作出决定，仍有侵害业主合法权益的可能。例如，选聘和解除物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，应属于业主大会的职权范围，如果业主委员会未经业主大会决定和授权，擅自选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人即属于越权行为，侵害了业主的程序权益。 值得思考的是，对于法律明确规定应由业主共同决定的事项，业主大会能否授权业主委员会决定，笔者对此持肯定态度。法律将有关共有和共同管理权利的重大事项规定为由业主共同决定系为了保障业主的权益不受侵害，实质上此等重大事项的决定仍属于业主自治的范畴。如果业主大会充分讨论决定将本应由其决定的事项转移至业主委员会决定，该行为本身亦是业主自治的形式之一，并未超出业主自治的范畴。只不过为了防止业主的权益受到侵害，应确保业主大会通过拟授权业主委员会决定事项的参与表决和通过标准不低于表决事项本身由业主表决通过的法定标准。 回到本文案例，金某等主张东方豪园业委会委托招标代理机构侵害其程序权益中的决定权，对此作出判断应重点审查由业主委员会委托招标代理机构是否逾越了法定或约定的权限范围或者违反了法律、法规的强制性规定。首先，关于权限范围，鉴于东方豪园小区《管理规约》第十八条已明确规定业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招投标活动的相关事宜，因此委托招标代理机构属于东方豪园业委会的权限范围。至于《管理规约》与《业主大会议事规则》的冲突解释，下文详细展开，在此不再赘述。其次，关于法律、法规的强制性规定，虽然选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人是法律规定应由业主共同决定的事项，但是委托招标代理机构本身系选聘物业服务企业的前期准备环节，仅为业主大会确定可选聘的备选物业服务企业提供便利。而对于最终物业服务企业的选聘仍需通过召开业主大会的形式，由业主自行决定。据此，将委托招标代理机构等同于选聘物业服务企业系金某等认为自己的决定权受到侵害的原因，系对两者的误解。 二、举证责任分配与法院的审查限度 在业主撤销权纠纷中，基于实体权益与程序权益的差异以及业主与业主大会或业主委员会之间举证能力的不同，在分配举证责任时应区别对待，同时法院在审查限度上也应有所区别。 按照“所有权应受合理限制，以保障权利正常行使并增进业主共同体的共同利益”的基本理论，业主对业主大会及业主委员会的决定有相对的容忍义务。据此，如何衡量业主个体权益与公共权益之间的关系是确定业主撤销权纠纷举证责任分配的核心因素。 业主以实体权益受侵害为由提起撤销权之诉的，应当就业主大会或者业主委员会的决定如何侵害以及侵害了何种实体权益承担举证责任，这是符合民事诉讼中“谁主张，谁举证”基本原则的。同时，业主大会或者业主委员会也可以针对业主的举证，举证证明其作出的决定是出于维护全体业主共同利益的需要且未超出业主的容忍限度，以及针对超出容忍限度的例外，是否已经对包括原告在内少数业主的权益影响降到最低或给予了合理补偿。采取例外措施的本质在于将超出容忍限度的不利益降低到可容忍的范围内，重新达到可容忍的合理性标准。 针对业主就实体权益受侵害而提起的撤销权诉讼，法院应根据业主的举证及业主大会或者业主委员会的抗辩进行实质审查，即就决定内容、决定是否有侵害业主权益的可能、是否已经侵害了业主权益及侵害了何种权益等进行全面审查。只有在全面审查的基础上，才能在业主个体权益与公共权益之间作出合理的判断和取舍。 虽然在程序权益撤销权之诉中仍然适用“谁主张，谁举证”的基本原则，但是举证的程度应与前述实体权益撤销权之诉有显著区别。原因在于，业主起诉所指向的决定由业主大会或者业主委员会作出，整个召集、表决的程序是在业主大会或者业主委员会的主持下进行的，相应的程序设置及证据材料的制作、保管均由业主大会或者业主委员会负责，这就造成了其与业主之间的举证能力差异。基于此，业主通常只需要提出业主大会或者业主委员会程序瑕疵的初步证据，业主大会或者业主委员会应对其所作决定程序合法性进行举证，否则承担不利后果。回到本文案例，金某等主张其知情权、决定权受到侵害，东方豪园业委会则举证其对决定事项进行了及时公告，且委托招标代理机构属于自己的职权范围，并不涉及金某等业主的决定权问题。 值得注意的是，与实体权益撤销权之诉中法院的实质审查标准不同，在程序权益撤销权之诉中法院仅负有形式审查的义务，也即对选举、表决中的计票情况及每份选票是否反映业主的真实意思表示不负有实质审查的职责，仅审查决定的作出是否符合物业管理法律所规定的形式和标准即可。一方面是因为对过程性的程序事项进行实质审查不具有可行性，超出了法院的职权范围，另一方面也是基于诉讼效率的考量。 三、《管理规约》与《业主大会议事规则》冲突的合理解释 《管理规约》与《业主大会议事规则》同为小区业主大会讨论通过的自治规范，是全体业主真实意思表示的体现，对业主具有约束力，也是业主大会与业主委员会在小区自治管理中应该遵守和维护的。正是由于两者均由业主大会讨论通过，在小区自治规范中处于同一效力位阶，当两者出现冲突规定时才需要通过合理的解释来进行选择适用。基于两者作为自治管理规范的本质属性，笔者认为可以参照法律效力冲突的解释规则进行处理。实践中，两者往往同一时间经业主大会讨论通过，时间上并无先后之分，因此“新法优于旧法”的规则难以适用。根据差序规则，同位阶的法律具有同等地位，没有上下之分，它们各自在自己的权限范围内适用。 至于《管理规约》与《业主大会议事规则》的权限范围，则应以其制定目的为依据来进行划分。以上海市发布的示范文本为例，其中《业主大会议事规则》的制定目的是，为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展。而《管理规约》则是为了维护小区全体业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业选聘。不难看出，前者侧重于业主大会与业主委员会的运作，而后者侧重于物业管理活动。 回到本文案例，东方豪园小区的《管理规约》与《业主大会议事规则》于同一时间经业主大会讨论通过，只能遵循“特别法优于一般法”的规则，根据两者的权限范围就冲突事项选择特别规定进行适用。东方豪园小区《业主大会议事规则》规定，审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费，审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用属于业主大会的职责范围。而《管理规约》规定，业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招投标活动的相关事宜。本案中，金某等诉请所指向的委托招标代理机构属于选聘物业服务企业的前置性、过程性环节，与《业主大会议事规则》所侧重的业主大会、业主委员会运行无涉，应属于《管理规约》的权限范围，因此应适用《管理规约》的规定。当然，如果冲突规定涉及业主大会与业主委员会的运作问题，则《业主大会议事规则》属于特别规定，应优先适用。 *为方便网络发布，已删除脚注。 |
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