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无论是续聘前期物业公司还是选聘物业公司，业委会都面临一个绕不开的问题，就是与物业公司的物业服务合同该怎么签，才能最大保护业主的利益？ 通常情况下，物业服务合同的起草人是作为甲方的业主委员会。业委会起草的《物业服务合同》需充分预设将来可能出现的问题及应对方案，方能一劳永逸，消除隐患。 物业公司服务过程中可能出现的重大问题及对策： 1、请神容易送神难（合同签订容易解除难）。 何种情况下，业委会有权代表全体业主合法解除合同，关系到业委会是否能够掌握合同履行的主动权。如果物业服务合同对此没有约定，或是约定解除条件不易实施，物业公司做得再烂，业委会也可能无计可施。 对策：除了常规的解除合同的条件外，建议增加一条业主投诉解除条款，即设定：物业公司一年中三个月内被业主有效投诉（有证据投诉且投诉内容属实）超过若干次的或一年内总次数超过若干次的，业委会即可解除合同。这种模式可操作，易执行，业委会只需固定投诉即可（如果没有业主投诉，说明业主对物业公司服务至少不是反感的）。 2、物业公司拒绝退场。 物业服务企业一旦入驻，必然全面接管小区全部的物业服务事项。物业费是物业公司收，小区物业工作人员也是物业公司的。这很容易造成物业公司喧宾夺主，反客为主，架空业委会。特别是合同到期或是合同期内物业公司被解聘，极有可能出现物业公司拒不退出，新物业公司无法进驻的僵局。 对策：合同中设定履约保证金。如物业公司拒绝退场的，保证金没收。并应当按日向业委会支付违约金若干元（违约金要超过物业公司的日收益）。 3、物业公司突然撤场。 物业公司是盈利法人。一旦服务期内，物业公司无利可图，如果物业公司与业委会关系又紧张。物业公司有可能突然撤场，造成小区物业服务中断，小区秩序混乱。不明真相的业主就会将矛头对准业委会，业委会委员们将承受巨大的压力。 对策：合同中设定履约保证金。如物业公司拒绝退场的，保证金没收。并应当按提前的天数为基数，每日向业委会支付违约金若干元（违约金要超过物业公司的日收益）。 4、公共收益数据不实不尽。 业委会为了方便管理，很多都会将业主公共场地交由物业公司统一对外经营（出租），收益由业委会和物业公司分账。但因为具体经办人是物业公司，物业公司没有动力将真实的收益披露出来，业委会也没有那么多的时间精力去监督。业委会去查账，很有可能物业公司不配合，或是提供虚假的账目。这就会导致业委会应得的公共收益会短少很多，造成业主公共利益重大流失。 对策：1、收款账户设定为业委会账户（停车场改造为无人收费停车场，只扫码不收现金）。2、设定救济措施，如委托第三方机构评估确定经营性收益的数额。3、设定违约金。 5、物业服务质量下降。 很多物业公司入场之前，承诺满满，这也能做到，那也能做到；取得了物业服务合同，那就可能是另一个模样。人员减配，服务标准打折，服务态度恶劣。对业主投诉及业委会督促极尽推、拖之能事，敷衍了事。 对策：业主有效投诉（有证据）物业公司，物业公司需要向业委会按次支付违约金（为了鼓励物业公司知过能改，可以考虑取得业主撤回投诉或是书面谅解的可以无需支付违约金）。业主有效投诉作为解除物业合同的参考依据。 学法律知识，关注“律赣州” 法律咨询，请私信留言或拨打13767729175（微信同号） |
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