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主要表现在以下几个方面： （一）楼宇经济规模较小 1.楼宇对企业的吸引力不大。目前，济南市商务楼宇的区域分布主要在历下区泺源大街、泉城路及其周边的的综合商贸板块、高新区齐鲁软件园和汉峪金谷附近、市中区经一路至经十一路之间以及正在建设中的历下中央商务区。虽然这几个区在楼宇建筑方面实现了聚集，但因交通条件、硬件设施、功能定位等方面的限制，导致企业聚集度不高。以高新区为例，奥盛大厦、铭盛大厦在互联网+、大数据产业方面初步实现了楼宇资源的聚集，但是入驻企业的规模和聚集程度还不够大，舜泰广场、三庆财富广场、万达广场、中铁会展等楼宇基本上谈不上企业聚集，入驻企业杂乱。 2.高品质楼宇资源较少。目前，济南市共有5000平方米以上商务楼宇390座、总面积1939万平方米，与国内兄弟城市相比差距较大。据了解，青岛现有10000平米以上商务楼宇400余座、总面积达3600多万平方米。广州仅天河CBD投入使用的甲级写字楼就有118栋。此外，济南市各区县存在用地指标紧张、配套设施欠账等问题，据有关部门统计，2018年确定落地项目土地指标需求总量为21459.05亩，已解决4889亩，尚缺口16570.05亩，这在一定程度上制约了商业楼宇的抱团发展。比如，市中区根据当前“中疏”政策要求，老城区只拆不建，导致新建商务楼宇困难倍增，经七纬二房产大厦西侧地块，就是因为政策限制，目前仅允许建设停车场等公共设置项目。南部新城区虽已开建多年，但受开发商投资意向影响，形成具有较强竞争实力的商务楼宇集群还需较长时间。 （二）楼宇经济产业结构不合理 1.产业层次不高。通过分析济南市楼宇经济产业结构不难发现，传统制造业、商贸服务、传统银行业占据主导地位，这也是济南市被确定为新旧动能转换先行区的原因之一；高端制造、电子商务、互联网金融、文化创意等第三产业占比偏低，新兴业态发展尚不充分，这在一定程度上弱化了楼宇经济的辐射带动能力。截至目前，济南市未有一家独角兽企业。 2.产业规划缺失。一方面，济南市还没有制定发展楼宇经济工作的统领性政策，虽然楼宇经济在国内已有20余年的发展实践，但长期以来相关政策规划的出台部门以各大城区为主，鲜少有重量级的市级规划。济南市当前既没有明确针对楼宇产权方运营好楼宇的鼓励政策，也没有明确各部门对楼宇建设应主动提供哪些服务，在发展楼宇经济的扶持和奖励政策上基本还是空白，在产业布局、土地利用、城市建设等方面没有充分考虑楼宇经济的发展需要，目前发展基本处于自发状态，缺乏扶持政策支撑，致使在招商过程中吸引力不强。另一方面，在楼宇开发建设环节没有进行统一规划部署，商务楼宇规划多处于“见缝插针”状态，没有形成新的楼宇集群，与上海浦东、深圳福田等片区性楼宇项目相比差距巨大。这一局面为楼宇经济发展带来了多种多样的创新模式，但同时也使得各城区发展缺乏统一规划和考虑。 3.功能趋同化。从济南商业楼宇发展现状来看，楼宇运营同质化现象比较普遍。比如，济南高新区有高新万达广场、丁豪广场、海信龙奥9号等商业楼宇正在运营中，与以前的商业配套空白相比，确实有了较大的改观。但上述商场配套受限于开发商实力、经营面积、运营经验等因素，大部分仍然保持传统商业业态的经营模式。还有部分项目硬件配套完善、坐拥繁华地段，但缺乏高水平的运营管理，比如位于山大路的华强电子世界，业态布局混乱，鱼龙混杂，品牌效应不明显，给人的第一感觉是电子产品集市，而非高端电子产品商场。与此形成鲜明对比的是一些高档次的商业楼宇，它们自投入运营后，目前大部分经营状况较好，比如万象城、印象城、和谐广场等，通过科学的规划布局和精准的市场定位，聚焦国内外知名品牌进行招商，再辅以高水平的物业管理，给广大市民带来了良好的购物体验，正逐渐成为济南市民的新宠。 （图片资料来源于网络，如有侵权，请联系删除） |
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