如果你有几百万的闲置资金，你会用来干什么？ 你可能想象不到，去年3月我在日本买了个500多万的房子。 准确来说，是一栋大楼。购买价格8700万日元，银行贷款4500万，首付4200万日元（约合人民币224万元）。加上购房税费以及其他支出，总投入约4800万日元（约合人民币256万）。
疫情期间无法出国到现地考察，全程远程操作，甚至贷款都是授权办理。 你先别说我草率。 当我收到日本房产证后，第一时间就找日本当地的朋友进行了验证。最近我整理了管理公司发过来的8个月收支“报告”，我觉得赚了。
当然，在疫情期间，投资还是出现过一些波折还有一些需要注意的地方，我在文章的最后做出了总结。 但好在8个月期间有空室的情况下，总租金收入247.4万日元，折合人民币13.2万元。平均每个月都有31万，现在满租后每个月的租金收入将近40万（折合人民币2.1万）。 这“稳稳的幸福”，还是很香的。  敲定这个房子的过程比我想象中还要快。 我本来就对海外投资很感兴趣，关注智谷很久了，在了解了很多国家的房地产之后，我感觉日本的房子能带来稳定的现金流，对于求稳的我来说是个不错的选择。 所以时不时的，我都会从朋友圈以及日本掘金公众号上看看有没有合眼缘的房子试试水。 当然，我看的主要还是日本的大楼。 在日本买房，最主要的价值是土地，比如我买的那个楼，8700万的价格土地价值就占了7200万。 而且如果购买一栋楼，拥有的就是一块完整的土地。房东可以在法律允许的范围内，按照自己的需求重建大楼。买一栋楼比买一套公寓，可获得的社会资源更多。这也是我选择投资日本大楼的原因。 我对投资的期望有几点： 1是区位不能太差， 2是收益最好能在5-6%， 3是预算控制在1亿日元以内，越少越好。 结果真让我等到了。 这个房子在东京的住宅区杉并区，离最近的车站八幡山走路只要4分钟，坐电车到新宿和涩谷只要15分钟，地理位置非常不错。
虽然是89年的楼，但外观看起来并不老，维护得很好，看起来干净。看了图片之后感觉外墙和房间内部保养得都不错，我觉得挺满意的。
当然，最重要的是，这栋楼是捡漏级别的便宜，8700万的一栋楼，而且看了《重要事项说明书》，这套房并没有心理瑕疵。 关键是，这栋大楼总价是8700万日元，贷款能贷一半，首付只要4200万。
我有了解到，外国人在日本贷款其实并不容易。特别是国人想在日本用个人名义贷款更难。不过用公司名义贷款则相对简单。 在日本，如果购买6000万以上的一栋楼可以新设立公司，通过公司名义贷款。这样投入金额少，收益更高。在日本投资大楼比小公寓更好的地方就在此。 我也了解过东京23区的投资房，普遍收益都在4-6%，而我这套房加上杠杆能到8%，真的是捡到大漏了。 了解了这些情况，我就没犹豫，订了房。从3月订房到6月办完手续共历时3个月。 在办完交房手续后，管理公司给我出具了一份基础的大楼管理提案，每个月安排人进行公共部分的清扫，进行消防设备的检查等，一年的费用不是很高，我也同意了。
到现在，我买楼已经有8个月了。每个月我都会收到管理公司发给我的收支表，今天也想借着这个机会给大家分享一下，在日本投资大楼到底能赚多少钱。 扫码添加好友， 阅读【日本买房指南】，了解更多投资细节~
下面这张图是我这个月收到的收支表的一部分，3月份到手收益将近40万日元。
首先是收入，日本投资大楼跟小公寓差不多，收益都来自租金收入。
像我买的这栋大楼一共有7户。刚刚提到过，我为了贷款在日本设立了公司，其中1户空室就被我自用为公司的注册地。目前其他6户都是满租的状态，一个月的租金收入有44.6万日元（约合人民币2.4万）。 当然，投资大楼还有支出的部分，每个月的收支表也会一项一项写清楚。像这个月就有4项支出：电费、清扫费、消防点检费以及大楼的托管费用。
这样算下来，这个月的支出是4.5万日元，折合人民币只有2407元。 当然，大楼的持有收入每个月都不太一样，有时候会有修缮的情况。如果有要交税的时候支出的就会更高。但日本的托管公司就好在，他会让你清楚地知道你每一笔钱都花在了哪里。 比如我去年9月的收支表就显示我多支出了一笔2.97万日元的修缮费。我往下一看才发现这笔修缮费是用在了大楼灭火器的更换上。
这让我又一次感受到了“日式管理”，你能感受到这栋大楼是在被精心维护的，甚至细致到一个小小的灭火器。 总之，剔除掉修缮、税费等等支出，算下来这8个月的净收入在247.4万日元（折合人民币13.2万）。 明晚，我们将和头部财经公众号创始人连线，一起直播拆解【日本最火投资地发展趋势】，分享【业内买房硬核逻辑】，点击【预约】，即可提前锁定直播~  说完好的，现在来说3点不太好，或者需要注意的地方。 一就是疫情期间带来租金滞纳和入住率的问题。 其实我买楼的时候7户总共空了2户，当然其中一户我是希望用作公司的注册地的，但另外1户的招租还是费了点力气。 这一户的招租是从6月份交房开始，由于疫情，租赁需求淡，最后还是听从了管理公司的建议，多给了2个月的房租用作广告费，才最终在9月招到了住户。
这期间我还遇到了租客拖欠房租的事。可能是受疫情影响，3楼的住户有一个月没有按时交租，不过解决得也比较顺利。管理公司在联系了租客后租客支付了，之后几个月也都正常支付了。 智谷的顾问说日本的租客一般都会加入保证公司或者有连带保证人，出现滞纳时，保证公司和保证人会把租客的租金给垫付了。 这一点让我觉得日本的租房制度还挺好的。如果拖欠超过3个月房东有权中止合同。 二就是公司注册地的问题。 一般来说在日本设立公司，要租一个办公室，每个月租金4-5万日元。在交房后，我把公司注册地转移到了大楼里的其中一间户型较小的房间，就免去了这个费用。 但如果你买的房子户型比较大，租金在5万日元以上，，那还是把房子租出去，自己租5万以下的办公室更好。 三就是税理士的费用。 日本的人工费真贵，特别是办理公司，每个月要做财务账，财年的时候要进行税务申报。花在税理士身上的钱真不少……半年多收取了10万日元，一年20万日元。
但能不能不交？我觉得也没必要省这个钱。 一是毕竟在发达国家，合理报税是应该的。 二是既然设立了公司，有税理士进行公司记账和税务处理，之后我自己想要利用这个公司申请日本身份等日本政府查过来的时候也更安心。 最近在跟智谷的顾问聊到购买的这个楼，智谷的顾问说我的这次投资真的是太顺利了！ 因为东京的房价一直上涨，日本房产很火爆，很多首付预算在三四百万的客户都想贷款买楼，但是市面上很难找到这个价格的大楼了，预算需要提高到500万左右。 其次是日本银行的贷款政策在不断收紧，审核变得更严格了。未来也是“且贷且珍惜”的状态，说不定哪天就停了。 PS：目前这个楼每个月的月供本息是213,335日元，租金还完月供后还有很多剩余。以上就是我在疫情期间不出国门，购买东京大楼的全过程。 …… 北京上海一套房，能买东京一栋楼！ 作为全球投资保险箱，日本房产的避险保值属性早已成为中产们的护城河。
|
|
|
来自： 昵称29663897 > 《4.房地产投资》
