早点优化你的房产配置

这是饭爷的江湖发出的第308篇文章

今天我们发了篇《人口变化的影响会越发剧烈》，之后收到了很多留言。

因为里面提到了，在生育率下滑和老龄化加速背景下，关注个人就业和资产价值的思考。

多数人留言最关注的大多是房产问题，因为房子对多数人来说，是全部资产里最大头的部分。

既然问的人这么多，那么我们就开一篇讲讲。在生育率下滑和老龄化加剧的背景下，如何优化你的房产配置。

从全国公布的数据看，到目前为止全国范围内14城的户籍人口，自然增长已经是负值。

从各省目前公布的数据来看，总体上也并不乐观。省会里面出生人口最好看的广州，也在持续下滑。

东北就不用说了，大家都知道年轻人在流出。东北唯一特大城市沈阳的最新统计公报，已经告诉我们。

2020年末沈阳户籍人口762.2万人，人口出生率人口出生率6.68‰，人口死亡率10.02‰，人口自然增长率-3.34‰

这里可能大家觉得东北是个特例，所有人都知道东北年轻人在外流。年轻人少了，新生儿自然不会多。

不过这里面除了东北，不少经济发达的长三角城市，人口增长数据也不好看。

比如无锡、常州、镇江、盐城、扬州、泰州、绍兴、舟山这些城市，都出现了人口增长率为负。

它们并不属于人们印象中，年轻人不断流出的东北。而是属于浙江、江苏这些东部长三角沿海发达地区。

从全国的统计数据看，一年的人口出生总量已经逼近1000万。等于说一个人口14亿的大国，一年出生人口不到1000万。

再把这1000万新出生的孩子分到31个省份，每个省份能有多少增量，可想而知。

很多人不理解生育率为什么低了，其实这是工业社会的必然产物。

我们在《生育率问题的终局》里面，曾经讲过这个问题的来龙去脉。

再加上现在信息传播速度变快以后，每个人都能看到别人的生活了。然后一对比以后，搞得心理落差巨大。

本来觉得自己过得不错，但是看了社交媒体炫富的，觉得自己过得猪还不如。

我印象特别深的，就是上次有个小朋友。在看完小舍得以后，说过一句很有意思的话。

这片子里米桃爸妈，看起来有小错没大错，米桃更是一点错都没有。

真正错的是穷和社会地位，这世上只有一种病，那就是穷病。

既然自己无力改变，所以干脆不生了，生育率下滑也就来了。

在这种情况下，城市之间的分化，楼市板块之前的分化会更加明显。

随着年轻人不断流入大城市，中小城市的问题会越来越严重。这些城市的楼市和消费，未来都会受到很大影响。

我们在《未来三四线以下的房子未来是消费品》里面说过，如果这种人口趋势无法逆转，可见路径是非常清晰的。

对大多数省份来说，会出现只有省会人口不跌还涨的状况。可能全省第二大城市，都保不住人口增长的趋势。

现在东北这个趋势就很明显，几个省会城市现在有些区三分之一以上的人口，都是从周边城市来的。

在这种背景下，我们到底该怎么做，才能不让自己固化在房产上的财富缩水呢？下面几条原则告诉你。

首先是如果你在非一线非省会，非人口流入的二线城市，有多套投资房产的话。

除了你和你家人的自住房产，其他多余的投资房产要找机会卖掉，尽可能置换到一线或者省会城市去。

为啥要选择这么置换呢？我们拿上面提到相对富裕的浙江举个例子，大家就明白了。

浙江大家都觉得是东部发达省市吧，不光经济发达，就连下面的中小城市，这两年房价也涨的挺高。

然而在出生率降低的背景下，问题来了。

这些浙江省内很多中小城市多数由于没有优势产业，没办法给年轻人提供足够的就业。

在这种背景下，年轻人就业必定会选择产业聚集的杭州，这个点很容易理解吧。

过去这些年轻人在杭州就业，杭州的房价是老家的四五倍。那他们会选择在杭州工作攒几年钱，回家买房置业结婚。

现在老家三四五六线房价也涨起来了，杭州房价和老家的差距缩小了很多。

在这种背景下，这批人的购买力是不会选择回到老家的，而是会选择留在杭州。

既然房价差距这么小，那还不如在杭州直接咬牙买了算了，完全没必要回去。

所以在这种背景下，杭州这种省会城市对人口的虹吸效应，会进一步加剧。

老家这些小城市，人口本来就已经出生率下滑很快了。回流接盘的年轻人又少了很多，购买力自然就少了很多。

这时候你在这些小城市手里多余的房子，未来又卖给谁？有人接盘么？

不要想着我手里拿着三套，可以自住一套，租给别人两套收租金。

你家里什么房租水平，自己心里没数么？

目前这类城市的租金水平，也就是两房一厅租个一两千块，价格不会再高了。

有接盘能力的年轻人都外流了，以后会有什么样的人来租你的房呢？

卖掉这个房子还能到手一百多万，租的话七八十年也收不回这个钱。

未来生育率下降，年轻人外流以后情况怕是更惨。不光是没人租你的房，到时候房价还会出现阴跌下滑。

你倒是也可以选择把房子出租，但可能你前面几年收的租金，还不够资产价值缩水的补偿呢。

日本韩国已经用血淋淋的事实告诉我们，在新生人口下滑的背景下，该做什么选择。

只有把低等级城市房子卖掉，置换到高等级城市，才是资产保值之道。

况且在这类城市年轻人没有了，富人们和上中产经历了这轮上涨以后，也会把手里的老房子卖掉做置换或者改善。

要么置换或者改善到当地最好最豪华的小区，起码自己享受到了。这也导致当地这些富人区房价，短期是有购买力支撑的。

要么置换到省会城市杭州，趁机把手里从小城市套现出来的财富，锁定到更优质的资产里面，实现保值增值。

在这种情况下，如果你手里是老破小房子，那么从大趋势上看只会越来越不值钱。

所以如果你手里在低线城市有多余房产，越是房龄比较老，小区环境比较差的，越是要早点卖。

我们以前在《买房自住也不是一劳永逸的》也说过，要不停的做置换才能保值增值。

当时我们举的例子是在一线城市，换到二三四五线城市，其实也不例外。

可能在目前人口出生率下滑的背景下，这些低线城市和一线城市最大的区别是。

你需要的不仅是在同一城市置换，而且要想办法把低线城市的房产置换到更高一级的城市去，才能实现资产的保值增值。

这里面尤其要注意的是北方，受制于经济、人口和产业，北方能选择的范围非常有限。

即使你想选一线或者省会，能选的基本也就是北京西安郑州这类，人口过千万的城市。

另外就是如果不是带学区的优质次新，老破小学区房用完要尽早卖掉，未来政策一定会打掉学区房溢价。

学区现在有个很明显的趋势就是，多校划片和分配生源一定会上，老师在教育集团内的不同学校轮岗也一定会上。

你现在买第一梯队的学区房，孩子依然有可能去上第二第三梯队的中小学。

之前我们在《学区房是不是智商税》里面说过这个问题，还强调了学区房的本质就是投资。

学区房投资溢价的来源，就是政策。后面一旦政策改变了，学区的溢价就会被逐步打掉。

到时候你手里拿着天价买来的老破小学区房，这个房子又保证不了你能上最好的学校，溢价可不是要被打掉。

当然这里面还有个可能是，你手里的老破小学区本来很差，但是因为多校划片进了个好学区，价格反而涨了，这就纯属是赌命的事儿了。

所以我们这里的结论很明确，多数没有人口流入和产业优势的三四五线城市都是没有太大投资价值的。

越是低线城市，在未来能够相对保值的房产，越会集中在城市内少数地区。

省会城市可能能维持的位置是在主城区，再下一级城市基本就是维持在个别的街区和学区，再下一级城市基本就是消费品了。

北京上海这种超级城市，选择的范围能扩大不少。基本能扩散到5.5环或者外环，那些产业和配套集中的地区。

小县城或者小城市非核心地段的房子，15年后在目前的人口趋势下，基本就是全面鹤岗化。

所以你要做的就是趁着当地热度还在，把手里低线城市的多余房产卖掉，趁着还有人接盘。

然后把钱置换到更优质的新房次新房，才能实现保值增值。低线城市是这样，其实大城市道理也一样。