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过去一年里，部分高杠杆房企违约不断，金融机构风险偏好下行，叠加政策、疫情等多重因素，楼市在下半年也开始转冷，给整个房地产也都带来巨大挑战。 行业迎来了剧烈的调整期，可以说是近10年行业波动最大的一年。 今年能如期发布财报的房企并不容易。很多的房企，甚至是位于头部阵营的，都已表明需要延期。 透过头部几家已经发布的房企数据，我们发现在行业逻辑巨变的情况下，紧抓回款、寻求融资和提质增效，成为了过去2021年房企们的关键词 。
回款的重要性 以碧桂园为例，报告期内，公司实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%。 与此同时，碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元，是去年房企中唯一权益销售额破五千亿的房企。若拉长时间线看，从2015年至今，碧桂园的权益合同销售金额复合增长率达到29%。 而今年一季度，在百强房企整体业绩规模同比降低47%的背景下，也仅有碧桂园和万科的销售金额破千亿。
不过，当下比销售数据更重要的，是反映“真金白银收入多少”的回款。 房企共同面临的一大问题是，地方为了“保交付”而加强对项目预售资金的监管，致使房地产开发企业大部分的现金流和货币资金沉淀在子公司项目层面，回流到集团层面的货币资金量较低。 当自有资金面临考验时，回款成为房企保现金流抗风险及谋发展的重中之重。 去年，碧桂园累计回笼销售资金约5022亿元，连续六年回款率达90%，在手现金1813亿元。在不考虑新增投资的情况下，2022年碧桂园权益可售货值不低于6500亿元，预计目标去化率在70%以上。这也将为碧桂园业绩继续保持稳健提供支撑。 不单单是碧桂园，在行业震荡周期中还能保持推货及销售节奏的头部房企，无不例外都有着较高的回款率做支撑：比如央企金茂为96%，民企龙湖去年也做到了90%以上。
迎来融资窗口期 随着去年底以来房地产调控政策逐渐得到纠偏，行业开始感受到暖意，拥有较安全的现金流及较优偿债能力的房企，也逐步迎来融资窗口期。 1月20日，碧桂园成功发行一笔5.2亿元，票面利率5.3%的ABS。这是碧桂园集团今年以来完成的首笔融资，也是民营房企今年成功发行的首笔ABS，且从申请到成功发行整个周期仅约两个月时间。 3月16日国金委重磅会议之后，财政部、银保监会等五部委纷纷表态，要提振房地产信心，稳定市场预期。中信证券称，房地产政策遵循逆周期规律，当市场下行到一定程度时，政策可能转为更加积极。 在3月30日碧桂园的业绩发布会上莫斌也表示：“目前房地产调控政策已经筑底，相信市场信心会逐渐恢复，房地产市场还会长期存在，碧桂园对未来充满信心。”
据不完全统计，开年以来，各种渠道的房地产并购类融资已超1500亿元。就在3月初，碧桂园已获招商银行150亿并购融资额度，专用于碧桂园的地产并购业务。 除碧桂园外，年内有超过十家房企通过发债融资为项目开发筹集资金，包括万科、中海、美的、建发、首创等。 虽然当下房地产的行业环境备受挑战，但随着房企融资环境逐步改善，相信除了央国企房企，包括碧桂园在内的部分优质的民营房企，仍然可以得到监管层的重视，持续迎来融资窗口期。
发力智能建造 在规模冲高、利润回落的大背景下，包括碧桂园、万科、龙湖等头部房企，都在探索数字化与智能建造，从而达到提高效率、节约成本的目的。 不仅如此，随着建筑从业人员老龄化问题愈发凸显，国家也在不断出台政策大力鼓励和推广装配式建筑、BIM应用、智慧工地和建筑机器人等智能建造相关技术。 2021年，“发展智能建造”被纳入国家“十四五”规划纲要。传统建筑业的转型升级迫在眉睫，这也为整个房地产行业探索智能建造提供了新的发展思路。 在一众房企中，碧桂园属于较早布局智能建造的。成立不过3年多的碧桂园子公司——博智林，是其“智能建造”主要发力点。 截至2022年2月底，博智林有21款建筑机器人，在25个省（直辖市、自治区）超350个项目投入商业化应用，累计交付超750台，总应用施工面积超700万㎡。
中国工程院院士、清华大学人工智能研究院院长张尧学教授指出，碧桂园做到了在多个复杂施工场景上成功实现多机协同施工，在国内智能建造领域属于首创。 前不久，住建部发布的《关于同意开展智能建造试点的函》显示，包括碧桂园、金地、绿地、万科等在内的房企，包揽了全国7个智能建造试点项目。 面对行业的巨大调整，对长期主义者来说，正是可以大有作为之时。 ·END· |
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