第四节投资性房地产的转换和处置
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★★考点3.投资性房地产的处置
基本原则：投资性房地产“T型”账户清零，成本模式2笔账。公允价值模式4笔账（最多）。
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计量模式 处置环节 会计处理（2笔账） 成本模式 收到款项 借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额） 结转成本 借：其他业务成本（账面价值）
投资性房地产累计折旧/摊销（已计提的折旧、摊销）
投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）
贷：投资性房地产 ?
计量模式 处置环节 会计处理（4笔账） 公允价值模式 确认收入 借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额） 结转 借：其他业务成本（账面余额）
贷：投资性房地产—成本（成本）
投资性房地产—公允价值变动（累计公允价值变动，可借可贷） 结转公允价值变动 借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益（或做相反分录） 结转其他综合收益 借：其他综合收益
贷：其他业务成本 ?
总结：投资性房地产转换及处置
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高频考点 要点 转换 成本模式：对应结转，不确认损益；公允价值模式：投资性转非投资性，公允账面差计公允价值变动损益，非投资性转投资性，公允账面借差计公允价值变动损益，贷差计其他综合收益(处置时转其他业务成本） 处置 成本模式：2笔账（投资性房地产T型账户清零）
公允价值模式：4笔账（投资性房地产T型账户清零+两个尾巴结转） ?
【例题·计算题】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式后续计量，2×16年至2×18年与A办公楼相关的交易或事项如下：
本题不考虑增值税等相关税费及其他因素。（2019年）
要求（“投资性房地产”科目应写出必要的明细科目）：
资料一：2×16年6月30日，甲公司以银行存款12000万元购入A办公楼，并于当日出租给乙公司使用且已办妥相关手续，租期2年，年租金为500万元，每半年收取一次。
（1）编制甲公司2×16年6月30日购入A办公楼并出租的会计分录。
【答案】
（1）2×16年6月30日
借：投资性房地产——成本12000
贷：银行存款12000
资料二：2×16年12月31日，甲公司收到首期租金250万元并存入银行。2×16年12月31日，该办公楼的公允价值为11800万元。
要求（“投资性房地产”科目应写出必要的明细科目）：
（2）编制甲公司2×16年12月31日收到A办公楼租金的会计分录。
（3）编制甲公司2×16年12月31日A办公楼公允价值变动的会计分录。
【答案】
（2）2×16年12月31日
借：银行存款250
贷：其他业务收入250
（3）2×16年12月31日
借：公允价值变动损益200
贷：投资性房地产——公允价值变动200
资料三：2×18年6月30日，该办公楼租赁期满，甲公司将其收回并交付给本公司行政管理部门使用。当日，该办公楼的账面价值与公允价值均为11500万元，预计尚可使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
要求（“投资性房地产”科目应写出必要的明细科目）：
（4）编制甲公司2×18年6月30日将A办公楼收回并交付给本公司行政管理部门使用的会计分录。
（5）计算甲公司对A办公楼应计提的2×18年下半年折旧总额，并编制相关会计分录。
【答案】（4）2×18年6月30日
借：固定资产11500
投资性房地产——公允价值变动200
公允价值变动损益300
贷：投资性房地产——成本12000
（5）甲公司对A办公楼应计提的2×18年下半年折旧总额=11500/20×6/12=287.5（万元）。
借：管理费用287.5
贷：累计折旧287.5
【例题·综合题】甲公司适用的所得税税率为25%。
相关资料如下：
资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款44000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼的预计可使用寿命为22年，取得时成本和计税基础一致。
资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。
资料三：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别45500万元和50000万元。
资料四：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对写字楼按年限平均法计提折旧，预计使用寿命20年，在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。
资料五：2016年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。
假定不考虑所得税外的税费及其他因素。
要求：（1）甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。
（2）编制2011年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。
（3）计算确定2011年12月31日投资性房地产账面价值。
（4）计算确定2012年12月31日该写字楼的账面价值并编制投资性房地产转换的会计分录。
（5）计算确定2013年12月31日该写字楼的账面价值。
（6）编制出售固定资产的会计分录。（2017年综合题节选）
【答案】
（1）
借：投资性房地产——成本44000
贷：银行存款44000
（2）
借：投资性房地产——公允价值变动1500
贷：公允价值变动损益1500
（3）2011年12月31日投资性房地产账面价值为45500万元。
（4）2012年12月31日该写字楼的账面价值为50000万元。
借：固定资产50000
贷：投资性房地产——成本44000
——公允价值变动1500
允价值变动损益4500
（5）2013年12月31日该写字楼的账面价值=50000-50000/20=47500（万元）
（6）
借：固定资产清理40000
累计折旧10000（50000/20×4）
贷：固定资产50000
借：银行存款52000
贷：固定资产清理40000
资产处置损益12000
本章小结
1.掌握投资性房地产的特征和范围
2.掌握投资性房地产的确认条件
3.掌握投资性房地产初始计量的核算
4.掌握与投资性房地产有关的后续支出的核算
5.掌握投资性房地产后续计量的核算
6.掌握投资性房地产转换的核算
7.熟悉投资性房地产处置的核算
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