|
去年2月疫情爆发以后，各地因疫情影响致使合同履行发生障碍，由此产生争议的案例不少，涉诉的也不少，基本上形成了一套争议解决机制，可资借鉴参考。 今年3月上海疫情爆发以来，企业经营不可避免因疫情及管控措施影响遭遇困难，国家及上海市层面也出台了一些有力的纾困帮扶政策。在企业遭遇的困难方面，经营性房屋租赁合同的履行及租金支出成本，将成为所要关注的问题，政府为此出台了承租国有经营性房屋减免租金相关措施。对于非国有经营性房屋，政府则推出了一些措施，鼓励引导出租人通过协商的方式主动减免租金。虽然有政府的鼓励引导，但还是可以预计，本轮疫情结束后，因承租非国有经营性房屋产生争议的将会不少，本文拟对相关问题进行梳理、探讨，以供参考。 01 — 租金减免政策 （国家部委、上海市）
（图1：点击可放大） 以上减租政策对于承租国有经营性房屋的小微企业和个体工商户普遍给予3个月减租扶持，疫情中高风险相应地区再给予3个月租金减免，合计最高给予6个月租金减免，2022年租期不满一年则按比例免租，减租政策直接惠及最终承租人，中间环节不享受减免。上海方案中，虽不在中高风险相应地区，但按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，或全年经营亏损的最终承租方，也可以享受除普遍3个月租金减免额外3个月租金减免扶持。 对于承租非国有房屋的情形，政策虽无法强制，但鼓励出租方通过协商的方式对承租方给予减免，以分担承租方合理的损失，并计划在相关税收减免、各类扶持政策中对主动减免房租的市场主体给予扶持。对于承租非国有经营性房屋的承租人，可以关注或向主管部门咨询政府对出租方的该类扶持政策，寻求增加协商减租的可能性。具体对于政策的解读与执行，以官方回应的为准。 02 — 租金减免、合同解除的法律依据与司法政策 1、民法典
（图2：点击可放大） 根据民法典的规定，因不可抗力不能履行合同义务的，一般不承担违约责任。如因不可抗力达到致使合同目的不能实现的严重程度，则可以解除合同（下文所引案例八即属此例）。合同成立后遇到无法预见且不属于商业风险的重大变化，继续履行对一方明显不公平，受不利影响的一方可以与对方重新协商合同条款，协商不成的，可以请求法院或仲裁机构变更或解除合同。这两年司法实践中因疫情管控影响不能履行合同认定为不可抗力的案件不在少数，笔者于去年底办理的一件案件两家航空公司因疫情管控影响未能履行业务合作合同即被法院认定为不可抗力事件。 2、最高法院涉新冠肺炎疫情司法指导意见直接与经营性房屋租赁有关的条款
（图3：点击可放大） 对以上最高法院的指导意见拟进行概括理解：（1）出租人不能因承租人受疫情影响导致资金周转困难或营业收入明显减少没有按期支付租金而主张解除合同；（2）承租国有房屋及政府部门、行政事业单位经营性房屋，受疫情影响的服务业小微企业、个体工商户等承租人，按国家政策执行租金减免，司法对此予以确认；（3）承租非国有房屋用于经营的，承租人因疫情影响导致没有营业收入或营业收入明显减少，法院可以根据案件实际情况和公平原则变更合同，比如对租金进行调整，这是对民法典第五百三十三条的解释适用；（4）如因疫情影响，出租人与承租人达成租金减免协议的，法院经审查后依法认定其效力并据此执行。 3、上海高院涉新冠肺炎疫情司法指导性意见有关经营性房屋租赁的条款
（图4：点击可放大） 上海高院对经营性房屋承租人能否减免疫情期间房屋租金的指导性意见，是要求根据案件情况进行个案处理：（1）受疫情影响房屋无法正常使用，则一般可以减免；（2）疫情并未影响房屋实际占有使用，只是客流减少影响营业收入，还没有达到严重影响的程度，一般不减免租金；（3）如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响，出于公平原则，则可以对租金进行适当减免，出租人与承租人共担一部分风险。 03 — 租赁合同解除与租金减免司法案例 因2020年新冠肺炎疫情影响经营性房屋租赁合同的履行，上海法院至今审结了一批涉新冠肺炎疫情房屋租赁合同纠纷案件，我们可以从中总结司法裁判是如何处理此类案件的，同时审视受疫情影响期间房屋租赁合同的履行、变更或解除应注意的问题及存在的风险。 对于国有房屋涉疫情租金减免等问题，因政策性较强，按政策执行，发生争议起诉到法院的案例相对较少。以下仅摘取上海地区部分非国有房屋因疫情影响解除租赁合同、租金减免及违约责任的案例以供参考：
（图5：点击可放大） 以上案例的裁判依据民法典、最高法院涉疫情司法指导意见作出，也体现了上海高院涉疫情法律适用问答指引的司法指导性意见，本文拟进行概括如下： 1、因疫情影响承租人营业，导致承租人资金周转困难或营业收入严重减少的，租赁双方就租金支付未能达成一致意见，法院不支持出租人以承租人未支付租金违约为由解除合同，承租人在此情形下未及时支付租金具有合理理由。（案例一） 2、承租人营业收入受疫情严重影响，为公平起见，法院可以酌情对租金进行调整，判令适当减免承租人应付租金。（案例一、案例二、案例五、案例八） 3、因疫情影响承租人经营，出租人与承租人就租金优惠签订补充协议，法院依法确认补充协议的效力，承租人应按补充协议履行支付租金的义务，如未支付则构成违约。如补充协议约定承租人违约未按补充协议支付租金，出租人有权要求承租人按原合同支付全部租金的，该约定有效。（案例三） 4、因疫情对承租人的影响，出租人已对租金作出减免，承租人要求继续减免必须要有充分理由，因疫情致使营业收入减少不能成为长期不付后续租金的理由，否则会造成对出租人不公平。（案例七） 5、承租人因疫情影响无法正常使用租赁房屋从事经营活动，致使无法实现合同目的，通过协商不能解决，承租人可以提出解除合同。（案例八） 6、因疫情爆发对承租人经营造成影响，租赁双方应就租金支付进行友好协商，但承租人并非当然享有合同解除权。合同解除应依法进行，必须达到因疫情影响致使承租人合同目的不能实现的地步，如租赁房屋还能够正常使用，只是因疫情影响客流减少，承租人单方面解除租赁合同可能被认定为违约。（案例四） 7、承租人虽受疫情影响，但自身存在违约行为的，不能免除其违约责任，考虑到疫情影响因素及承租人的诉求，法院可以酌情调低违约金金额。（案例二、案例六） 04 — 本文小结 法律基本是各种价值的判断，是对各种利益的权衡保护，疫情影响下对租赁各方的保护亦不例外。就本文的内容具体而言：（1）承租人受疫情严重影响致使营业收入明显减少、资金周转发生困难的，可以与出租人协商延期支付或减少部分租金，出租人不能因此主张承租人违约并解除租赁合同，否则构成违约；（2）即便受疫情影响，承租人不付全部租金，或长期不付租金，对出租人无疑也不公平，亦属违约行为，承租人因疫情影响严重无法协商的，可以请求法院变更合同、调减租金；（3）承租人主张解除合同，须因疫情产生重大不利影响，比如不能正常使用房屋，致使合同目的不能实现，才可以主张解除合同，否则单方解除合同可能构成违约，需承担相应责任；（4）当事人对合同内容进行变更，约定租金减免优惠的，按照约定处理，一方不履行的，另一方可主张其承担违约责任。 最后需要补充的是，合同履行涉及方方面面，合同履行即便在疫情影响下发生争议，也可能涉及某些非疫情因素，不在本文所要讨论的范围。本文所援引上海市发布的疫情纾困政策在上海地区有效，上海高院发布的法律适用问答在上海法院系统内具有指导性，上海法院作出的裁判案例在本地区具有类案参考作用，本文主旨范围主要在于探讨疫情影响下上海地区经营性房屋租赁合同履行、变更、解除及违约责任承担等部分问题，仅供参考，欢迎讨论、交流。 |
|
|
